Đến cuối tháng 8, rào chắn làm nhà ga ngầm tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên trên cung đường "vàng" Lê Lợi cơ bản đã được gỡ bỏ để kịp tiến độ trả mặt bằng thông thoáng dịp lễ Quốc khánh 2/9. Ghi nhận của VnExpress cho thấy thị trường mặt bằng cho thuê trên tuyến đường dài khoảng 800 m này, từ đoạn giao với phố đi bộ Nguyễn Huệ đến chợ Bến Thành, đang chuyển từ trạng thái ngủ đông sang bừng tỉnh.
Giá thuê tại một trong những khu vực kinh doanh sầm uất nhất nhì TP HCM đã bị đẩy lên 200-400 triệu đồng một căn. Mức này đã tăng vọt gấp đôi, thậm chí gấp ba bốn lần sau 8 năm kinh doanh ế ẩm do bị biến thành công trường phục vụ thi công ga ngầm. Tuy giá thuê vọt lên, hiện tỷ lệ lấp đầy mặt bằng trống trên tuyến Lê Lợi khá thấp vì sức nóng diễn ra một chiều. Chủ nhà đẩy giá nhưng bên thuê vẫn dè dặt thăm dò và ép giá, chưa xuất hiện tình trạng tranh giành nhau đẩy giá thuê như từng xảy ra thời hoàng kim của thập kỷ trước.
Đoạn cuối trên đường Lê Lợi, từ chợ Bến Thành đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa dài khoảng 250 m trước (ảnh bên trái) và sau khi được tháo rào chắn để tái lập mặt bằng. Ảnh: Quỳnh Trần
Khách thuê sắp hết hạn hợp đồng một căn nhà phố đoạn Lê Lợi, diện tích 108 m2 (ngang 4 dài 27m) tiết lộ hiện chủ nhà đã chủ động chào mức giá thuê mới 8.000 USD một tháng, tương đương 192 triệu đồng, tăng gấp 4 lần so với thời điểm còn bị rào chắn (chỉ 50 triệu đồng, tương đương 2.000 USD một tháng). Chủ nhà cũng ra điều kiện chỉ ký hợp đồng thuê mới trong dài hạn. Do giá thuê tăng mạnh, khách thuê cho hay sẽ cố giải bài toán chi phí mặt bằng này trong lúc thời gian hợp đồng cũ còn hiệu lực.
Cách đó chỉ 200 m, một căn nhà phố mặt tiền rộng 100 m2, kết cấu một trệt hai lầu trên cùng tuyến đường này được niêm yết giá thuê 10.000 USD một tháng. Khách thuê mặt bằng này cho hay sẽ dọn đi khi hết hạn hợp đồng vì kinh doanh khó khăn, không kham nổi mức chi phí mặt bằng tăng gấp đôi so với trước đây.
Trong khi đó, môi giới căn nhà phố vị trí góc 2 mặt tiền đường Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1, diện tích đất 95 m2, gồm một trệt hai lầu, chiều rộng 2 mặt tiền cộng lại hơn 26m, lề đường đỗ được xe container, chào giá thuê trên 400 triệu đồng một tháng. Môi giới không tiết lộ giá thuê cũ, song cho hay giá thuê mới đã tăng mạnh so với cách đây vài năm. Hiện căn nhà phố này đã hết hạn hợp đồng thuê cũ, chủ nhà ưu tiên những đối tác là các chuỗi cà phê, thức ăn nhanh, thương hiệu lớn có tiềm lực để thuê lâu dài.
Còn căn nhà phố rộng 360 m2 (ngang 12 dài 30m) đã hoàn thiện nâng cấp tại mặt tiền đường Lê Lợi, phường Bến Thành, quận 1 thậm chí còn được chào giá 600 triệu đồng một tháng với lý do thiết kế sang trọng, vị trí đắc địa. Tuy nhiên, môi giới cho hay mức giá thuê này có thể đàm phán, thương lượng thêm với khách thuê thiện chí, ký hợp đồng dài hạn.
Trên các sàn giao dịch trực tuyến, từ tháng 7 đến nay, tin rao chào thuê nhà phố mặt tiền tuyến đường Lê Lợi cũng ghi nhận mặt bằng giá phổ biến 200 triệu đồng một tháng cho các căn có chiều ngang 4-4,8m và chiều dài 18-25m. Theo môi giới mặt bằng khu vực trung tâm quận 1, mặt bằng giá thuê mới trên trục đường Lê Lợi đang tăng trung bình 2-3 lần so với cách đây đôi ba năm.
"Nhiều căn nhà phố năm 2019-2020 bị rào chắn sát rạt mặt tiền, xe máy di chuyển khó khăn, rao 2.000-3.000 USD một tháng không ai thuê nhưng hiện nay chủ nhà đã hét giá 8.000-10.000 USD một tháng nhờ được dỡ rào chắn và có tin đường Lê Lợi có thể được quy hoạch thành phố đi bộ", ông Khanh, một môi giới địa bàn quận 1 cho hay.
Ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land, doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản tại khu trung tâm quận 1 xác nhận, vài tháng qua, nhà phố mặt tiền trên đường Lê Lợi đang thiết lập mặt bằng giá thuê mới tăng rất mạnh sau khoảng thời gian ngủ đông 8 năm vướng lô cốt. Các chủ nhà đều đã đồng loạt tăng giá thuê gấp đôi, có trường hợp gấp 3-4 lần so với lúc rào chắn công trường Metro còn bít bùng mặt tiền.
Nhưng theo ông Quân, hiện đa số mặt bằng trên đường Lê Lợi vẫn còn trống nhiều. Giá thuê chỉ tăng nóng và vọt lên một phía từ chủ nhà và khá nguội lạnh khi nguồn cầu chưa sẵn sàng lộ diện. Đến nay, vẫn chưa xuất hiện các giao dịch mới chấp nhận thuê mặt bằng giá mới 8.000-10.000 USD một tháng, trừ vị trí góc 2 mặt tiền đường Lê Lợi với Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Pasteur, đoạn gần với phố đi bộ Nguyễn Huệ.
Hiện tượng tăng giá thuê nhà phố trên tuyến đường Lê Lợi trong quá trình trả mặt bằng cho thấy thị trường đang quay lại thời kỳ chủ nhà ở kèo trên, tự tin chủ động tăng giá, bất chấp việc bên có nhu cầu thuê vẫn còn dè dặt thăm dò. Ông Quân nhận định, xu hướng trong thời gian tới, các chủ nhà phố mặt tiền có tài chính dư giả sẽ neo chiến thuật "thà để mặt bằng trống chứ quyết không cho thuê rẻ". Trong khi đó, các chủ nhà phố chịu áp lực tài chính có thể thoáng hơn trong quá trình mặc cả, thương lượng sẽ dễ dàng chấp nhận mức giá trên dưới 7.000 USD một tháng, đã bao gồm việc nâng cấp lại mặt bằng sau 8 năm xuống cấp.
Ông Quân dự báo, với sức hút từ tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và quy hoạch phố đi bộ, chỉ cần mở toàn bộ tuyến đường Lê Lợi, thông xe kịp trong cuối năm nay có thể sẽ xuất hiện các hợp đồng thuê mới. Tuy nhiên, khả năng lấp đầy các mặt bằng thuê này sẽ không diễn ra nhanh chóng mà chuyển động khá chậm.
Trong quý IV có thể khách thuê chỉ mới lấp đầy trên dưới 30% tuyến đường Lê Lợi và phải chờ đến năm 2023 tỷ lệ mặt bằng còn trống mới có thể được cải thiện dần. Các khách thuê sẽ quan sát, thăm dò khả năng kinh doanh trên tuyến đường này trong một thời gian đủ an toàn để ra quyết định có nên ký hợp đồng thuê hay không. Hiện đa số các chủ nhà phố mặt tiền tuyến Lê Lợi đều chỉ ký hợp đồng thuê dài hạn vài ba năm trở lên.
Ông Nguyễn Hữu Thiện, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Sabay Home, đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản cho thuê tại TP HCM, nhận định giá thuê nhà phố mặt tiền trên tuyến đường Lê Lợi tăng vọt là diễn biến bình thường theo tâm lý nước lên thuyền lên. Giá cho thuê khu vực này có thể sẽ còn tiếp diễn quá trình xác lập mặt bằng mới khi tuyến Metro đưa vào khai thác trong thời gian tới.
Việc đề xuất phố đi bộ trên trục đường Lê Lợi sẽ giúp việc kinh doanh, cho thuê tốt hơn, giúp chia lửa bớt cho phố đi bộ Nguyễn Huệ vốn đã quá tải, và có rất ít mặt bằng diện tích nhỏ. Giao thông và bãi đỗ xe phía Lê Lợi trong tương lai cũng thuận tiện di chuyển.
Ông Thiện nhìn nhận, hiện giá chào thuê tăng, nhưng đa phần khách hàng vẫn đang thăm dò quan sát thêm, và cụ thể chờ tuyến metro vào khai thác hoạt động ( và chờ động thái có quy hoạch Phố đi bộ hay không. Việc khách thuê có phản ứng dè dặt cũng là bình thường vì xuống tiền thời điểm này khi chưa rõ có quy hoạch phố đi bộ hay tuyến Metro hoạt động như thế nào sẽ rất khó cho khách hàng đưa ra quyết định đầu tư và mở mặt bằng thuê.
CEO Sabay Home nhận định, về phía chủ nhà phố trên tuyến đường Lê Lợi, sau khi mở đường có thể hưởng mức giá cho thuê nhân đôi, thậm chí nhân ba. Quy luật của nhà phố mặt tiền là nếu vị trí thật sự trở thành điểm nóng, chủ nhà không ai muốn bán, rất kén chọn khách thuê vì là mặt bằng đắc địa độc nhất vô nhị và khan hiếm. Do đó, khi cần muốn mua hoặc thuê cũng không có nhiều sự lựa chọn thay thế.
Vũ Lê