Mối lo không biết bán cho ai

Mới đây, thị trường bất động sản phía Nam được dịp xôn xao khi một “ông lớn” trong phân khúc đất nền là Kim Oanh Group công bố kế hoạch xây dựng 40.000 căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2028.

Cụ thể, Kim Oanh Group đặt mục tiêu phát triển 26 dự án (gồm 23 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án nhà ở thu nhập thấp) với tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng. Trong giai đoạn 1, từ nay đến năm 2026, chủ đầu tư này sẽ giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm, riêng năm 2023 là 4.800 sản phẩm nhà ở xã hội thấp tầng và cao tầng tại Bình Dương và Đồng Nai.

Thông tin này xuất hiện ngay sau khi Thanh tra Bộ Xây dựng ban hành Kết luận số 106/KL-TTr về việc thực hiện dành quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Trong đó, 2 dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group) làm chủ đầu tư là Khu dân cư Cầu Đò (tên thương mại là Mega City, xã An Điền, thị xã Bến Cát) và Khu dân cư Mỹ Phước 4, khu B (tên thương mại là Golden Center City, phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát) được xác định là chưa dành đủ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.

Lý giải điều này, lãnh đạo Kim Oanh Group cho hay, năm 2016, Công ty Thuận Lợi trở thành chủ đầu tư dự án Mega City và thừa hưởng tất cả quyền lợi, nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ, bao gồm việc tuân thủ quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án. Năm 2017, UBND thị xã Bến Cát đã duyệt điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 dự án Mega City, tỷ lệ quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án vẫn giữ nguyên là 7%.

Theo Kim Oanh Group, sở dĩ chính quyền địa phương không tăng tỷ lệ đất nhà ở xã hội tại dự án Mega City là bởi có rất ít người mua nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2017, cho dù giá nhà đất tại khu vực này rất thấp.

“Đất đai mênh mông, xây nhà ở xã hội xong không biết bán cho ai. Thời điểm đó, thị xã Bến Cát là đô thị loại IV nên dự án cũng không nằm trong diện phải dành 20% đất ở để xây nhà xã hội. Căn cứ vào tình hình thực tế lúc đó, cơ quan có thẩm quyền giữ nguyên tỷ lệ quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án”, lãnh đạo Kim Oanh Group thông tin.

Nỗi lo “không biết bán cho ai” của Kim Oanh Group không phải là không có cơ sở, bởi ở thời điểm đó, đất nền tại khu vực làm dự án chỉ có giá 300-400 triệu đồng/nền. Trong khi đó, nhà ở xã hội được một doanh nghiệp chuyên làm nhà cho công nhân của tỉnh cũng chỉ bán với giá từ 80 triệu đồng tới hơn 100 triệu đồng mỗi căn.

Theo thông tin từ Kim Oanh Group, hiện nay, dự án Mega City có 276 căn nhà ở xã hội liền kề đã hoàn tất xây dựng, chủ đầu tư đang thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho người mua. Song, ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hầu hết các căn nhà ở xã hội này luôn trong tình trạng “cửa đóng then cài”, chỉ có một vài gia đình dọn về đây sinh sống, nhiều căn còn treo bảng cho thuê.

Nghịch lý “vừa thừa, vừa thiếu” trên thị trường nhà ở xã hội không phải bây giờ mới xuất hiện, mà đã diễn ra từ nhiều năm nay. Không ít dự án nhà ở xã hội sau khi hoàn thành không thể bán được, cho dù nhu cầu rất lớn.

Đơn cử, tổ hợp dự án nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mới đây thông báo chuẩn bị tiếp nhận hồ sơ mua nhà đợt thứ 27. Trước đó, tại lần mở bán thứ 26 vào tháng 4/2023, dự án này thông báo vẫn còn 42 căn chưa bán được và 86 căn chưa có người thuê.

Trao đổi với phóng viên, một vị lãnh đạo doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM cho biết, làm nhà ở xã hội rất khó và không phải cứ làm ra là bán được. Thời gian qua, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được hỗ trợ về quỹ đất, nhưng phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt. Có trường hợp được duyệt thì lại bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua.

“Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông kết nối, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học..., chứ vừa hoang vắng, vừa thiếu dịch vụ, tiện tích sẽ khó thu hút người dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm”, vị lãnh đạo này chia sẻ.

Gỡ khó cách nào?

Dù nhu cầu sở hữu nhà của người dân rất lớn, nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để mua, kể cả nhà ở xã hội. Chính điều này khiến chúng tôi không thể định lượng được đầu ra, lo lắng làm xong không bán được.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội cho hay, bên cạnh khó khăn về thủ tục, quỹ đất và nguồn vốn, những quy định liên quan đến điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng là một rào cản.

Chẳng hạn, theo quy định, những người được mua nhà xã hội gồm người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn và đô thị; người thu nhập thấp tại đô thị; lao động tại khu công nghiệp; sĩ quan, quân nhân, công nhân thuộc đơn vị công an, quân đội; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất mà chưa được bồi thường.

Trong đó, điều kiện để trở thành “người thu nhập thấp” ở các thành phố lớn là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với mức thu nhập này, rất khó để đảm bảo vừa trả tiền lãi vay mua nhà hàng tháng, vừa trang trải chi phí sinh hoạt hàng ngày trong bối cảnh giá cả leo thang như hiện nay.

“Dù nhu cầu sở hữu nhà của người dân rất lớn, nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để mua, kể cả nhà ở xã hội. Chính điều này khiến chúng tôi không thể định lượng được đầu ra, lo lắng làm xong không bán được”, ông Nghĩa nói.

Từ thực tế trên, nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan quản lý cần nới lỏng các quy định để hóa giải nghịch lý “vừa thừa, vừa thiếu” trên thị trường nhà ở xã hội, tránh để xảy ra tình trạng doanh nghiệp làm ra sản phẩm những không bán được, trong khi người dân mòn mỏi chờ mua nhà.

“Đã đến lúc điều chỉnh và phân cấp lại đối tượng mua nhà ở xã hội, đồng thời nới lỏng một số điều kiện về thu nhập, cư trú… để người có nhu cầu dễ tiếp cận phân khúc này hơn, bởi các điều kiện hiện hữu đã lỗi thời”, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nêu quan điểm.

Ở góc độ khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, trước mắt, nên khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội theo hướng cho thuê nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ các tiện ích phục vụ cuộc sống người dân, bởi căn hộ cho thuê sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp để thay thế các dãy nhà trọ tự phát, thiếu tiện nghi hiện tại.

Hơn nữa, sự dịch chuyển của lao động ở các đô thị lớn vốn chủ yếu xuất thân ngoại tỉnh cũng sẽ phù hợp với việc thuê ở trong giai đoạn ngắn, hơn là mua để ở lâu dài. Những căn hộ có thang máy, nhà trẻ… thì giá thuê hàng tháng sẽ cao hơn nhà trọ bình dân nên Nhà nước khuyến khích bằng cách vẫn có chính sách hỗ trợ về thuế, lãi vay… cho cả chủ đầu tư lẫn người thuê để giảm giá thuê nhà hàng tháng.

“Để nhà ở xã hội thực sự phục vụ mục đích vì xã hội thì phải có sự hỗ trợ về giá bán, kèm theo đó là chất lượng không quá thua kém nhà ở thương mại, có như vậy thì người lao động phổ thông mới đủ khả năng mua. Chính vì vậy, bên cạnh phát triển nhà ở xã hội để bán, cũng cần đẩy mạnh phân khúc này để cho thuê”, ông Hiển nói.