Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cho thấy, toàn quốc chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước; 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60%. Tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng quan trọng nhất là thị trường đang thiếu vốn. Nhìn nhận điều này, thời gian qua Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, thể hiện ý chí rõ ràng về định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Thông tư 06 của Ngân hàng nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/9 sắp tới lại đang có nhiều ý kiến phản hồi khi có nhiều điểm được cho là rào cản khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn và giảm tăng trưởng tín dụng, vốn đã thấp trong nửa đầu năm 2023.

Thông tư 06 của Ngân hàng nhà nước sắp có hiệu lực đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại khi dòng vốn bị thắt chặt hơn. Ảnh minh họa.

Theo các doanh nghiệp bất động sản, khá nhiều câu chữ trong các khoản 8,9 và 10 của Thông tư này còn chung chung, gây khó hiểu. Không cho vay với các dự án "không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" - đây là câu gây khó nhất cho các doanh nghiệp bất động sản bởi sẽ có 2 cách hiểu: Một là dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán.

"Chưa thật rõ ràng bởi trong điều kiện trong trường hợp các dự án không đủ điều kiện pháp lý thì sẽ rất chính xác vì không đủ điều kiện kiện pháp lý sẽ không được đưa vào hoạt động khai thác, không được đưa vào triển khai", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho hay.

Hơn nữa khi tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng thường chiếm đến 60 - 70% tổng mức đầu tư dự án, việc cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai là vô cùng cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) nói: "Trong Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản chúng ta đều cho phép là bán nhà hình thành trong tương lai, đây là đặc thù của bất động sản Việt nam. Tuy nhiên câu chữ trong Thông tư 06 mà chúng ta hiểu không chính xác thì nguồn tín dụng sẽ bị thắt chặt lại và cái đó trở nên rất khó cho các chủ đầu tư".

"Những công ty mà đang chờ vào sự phục hồi của thị trường bất động sản như là vật liệu xây dựng, sắt thép… sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực do tăng trưởng của bất động sản sẽ giảm, làm cho cái tổng cầu và tổng cung của vật liệu xây dựng thay đổi", ông Nguyễn Kim Hùng - Chủ tịch HĐQT Kim Nam Group nhận định.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Một số công ty đang khó khăn thì họ phải mua bán sáp nhập thì rõ ràng hiện nay có ảnh hưởng ngầm của các công ty chưa lên sàn, giao dịch chưa lên sàn rất nhiều. Thông tư 06 đưa ra lập tức là dừng một loạt các giao dịch kiểu như vậy. Nhưng tôi nghĩ là ở thời điểm này dừng là để sàng lọc".

Các doanh nghiệp bất động sản đồng thuận với việc siết tín dụng để thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, cần giải pháp rà soát chi tiết từng doanh nghiệp, từng dự án, không nên đánh đồng tất cả theo các điều khoản của Thông tư 06.

Thông tư 06 của Ngân hàng nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/9 sắp tới. Ảnh minh họa.

Chỉ còn nửa tháng nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang rất lo lắng khi thời gian này đến gần, cái khó đang hiển hiện trước mặt. Với những ý kiến phản hồi của doanh nghiệp bất động sản, ngay chiều 15/7, Ngân hàng Nhà nước đã trả lời phỏng vấn về những vấn đề này.

Ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước thông tin: "Tại Thông tư 06 Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định tổ chức tín dụng được cho vay khách hàng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện các dự án đầu tư chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản. 

Trong trường hợp mà Thông tư 06 gặp khó khăn trong quá trình cho vay của tổ chức tín dụng, chúng tôi sẽ xem xét để cần thiết sẽ chỉnh sửa bổ sung, đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn và lành mạnh, không có rủi ro phát sinh, trong đó có một số rủi ro mà Thông tư 06 đã đề cập, cũng như đáp ứng tối đa nhu cầu tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản".

Thị trường bất động sản cần tiếp sức

Cho dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định Thông tư 06 ban hành đúng quy định pháp luật, không gây khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng thực tế thì các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Mới nhất, trong Nghị quyết số 97 của Chính phủ ngày 8/7/2023, Chính phủ tiếp tục giao dù Ngân hàng Nhà nước N thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thêm từ 1,5 - 2%.

Đồng thời phải có giải pháp hiệu quả đẩy mạnh triển khai thực hiện gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất và 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội. Những giải pháp mang tính tổng thể này là dấu hiệu tích cực và đầy hy vọng cho thị trường. Doanh nghiệp rất mong chờ tinh thần gỡ vướng này được lan tỏa để thị trường bất động sản sớm hồi phục.

Chiếm đến 60 - 70% tổng mức đầu tư dự án là tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng. Vay được vốn để trang trải ngay từ khâu này thì dự án mới có hy vọng làm các bước tiếp theo, tiến đến "đủ điều kiện đưa vào kinh doanh". Còn nếu không không khác gì chưa bơm nhiên liệu mà đã muốn xe nổ máy chạy về đích.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho hay: "Nên có những điều chỉnh lại Thông tư 06 để phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp cú đấm bồi cho thị trường bất động sản khó càng khó hơn. Trong trường hợp phù hợp hơn thì có lẽ nên thu hồi cái Thông tư này và ban hành Thông tư khác phù hợp hơn cho thị truờng".

Các doanh nghiệp kiến nghị việc xác định thế nào là dự án "đủ điều kiện kinh doanh" cần phải làm rõ dựa trên tiêu chí nào, thời điểm nào. Hơn nữa trong bối cảnh hiện nay khi 90% dự án đang chờ hoàn thiện pháp lý, thì thay vì chờ đợi theo doanh nghiệp mà không giúp được gì, tín dụng nên chủ động và linh hoạt hơn theo hướng bám vào chấp thuận chủ trương đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh để hỗ trợ vay vốn làm dự án.

"Cần phù hợp hơn về lộ trình đề ra, tăng tính chủ động quyền tự quyết của các tổ chức tín dụng nhiều hơn nữa và yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu, kiểm soát hoạt động chi phí cho hiệu quả hơn nữa, đặc biệt thực hiện tuân thủ pháp luật…" ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia cho hay.

Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc, giúp tình hình thị trường bất động sản tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Mọi chính sách ban hành cần tiếp tục rà soát xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu.

Chính phủ cũng đã khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Vì thế những quy định chưa theo tinh thần này cũng cần có những chỉnh sửa cho phù hợp với bối cảnh mới.

Vì sao HoREA lại kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 06?

VTV.vn - Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đề nghị sửa Thông tư số 06.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!