Theo Luật Nhà ở 2014, để được bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định; đặc biệt, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (theo danh sách công bố của Ngân hàng Nhà nước) bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà nhằm bảo đảm việc bàn giao đúng tiến độ. Tuy vậy, gần đây khi các dự án bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý, nhiều người mua bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai mới biết mình bị lừa.

Thiệt hại nặng

Hai năm trước, ông Hùng và nhóm bạn ở khu vực quận 12, TP HCM ký hợp đồng mua 10 căn biệt thự tại một dự án ở Đồng Nai với tổng số tiền 200 tỉ đồng (mỗi căn 20 tỉ đồng). Chưa được bao lâu thì dự án bất ngờ bị cơ quan chức năng dừng thi công vì chưa hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý. 

Việc này khiến cả nhóm hoang mang vì đã thanh toán số tiền rất lớn cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều khiến ông Hùng và những người bạn hối tiếc nhất là quá tin tưởng chủ đầu tư là một doanh nghiệp (DN) BĐS có tiếng tại TP HCM nên không tìm hiểu kỹ về dự án trước khi đặt bút ký.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Hùng cho biết đến thời điểm dự án dừng, ông đã thanh toán cho chủ đầu tư gần 12 tỉ đồng. Trong đó, phần ông bỏ ra hơn 4 tỉ đồng và vay ngân hàng trên 7 tỉ đồng. Điều đáng nói là số tiền vay ban đầu được chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi suất chỉ 8%/năm trong vòng 24 tháng, tức chủ đầu tư đứng ra trả phần lãi chênh lệch cho ngân hàng. 

Sau khi dự án bị tạm dừng, chủ đầu tư tuyên bố không còn khả năng thanh toán nên mỗi tháng ông phải thanh toán tiền lãi ngân hàng hơn 50 triệu đồng. Vài tháng trước, ngân hàng điều chỉnh lãi suất lên trên 12%/năm khiến tiền lãi ông Hùng phải trả lên tới 77 triệu đồng/tháng, còn số phận căn nhà chưa biết bao giờ mới nhận được.

Còn ông Phương (ngụ quận Phú Nhuận, TP HCM) trước đây ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp ở TP Thủ Đức để mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ với giá gần 4 tỉ đồng. Thế nhưng sau thanh toán đợt 1 hơn 1,2 tỉ đồng thì dự án dừng triển khai, đến nay đã hơn 1 năm. Chủ đầu tư giải thích là do thị trường khó khăn nên phải tạm dừng nhưng tìm hiểu ra, ông Phương mới biết dự án vẫn chưa có giấy phép mở bán.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đất Lớn, cho biết trên thị trường 2 dòng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai phổ biến là căn hộ chung cư và nhà phố - biệt thự. Thông thường, khi dự án được cấp giấy phép "đủ điều kiện mở bán" nghĩa là rủi ro pháp lý về cơ bản đã giảm đi rất nhiều vì chủ đầu tư đã hoàn tất các công đoạn liên quan đến tiền sử dụng đất... 

Dù vậy, vẫn còn rủi ro trong quá trình thi công, thực tế đã có nhiều chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ bàn giao cho khách hàng như cam kết trong hợp đồng mua bán. Thậm chí, trước đây có không ít chủ đầu tư bất chấp dự án bị vướng pháp lý, vướng đất xen cài, đất công… vẫn tiến hành mở bán, xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Khi mọi việc vỡ lở, họ "bỏ của chạy lấy người", để toàn bộ rủi ro cho người mua phải gánh chịu.

Đủ chiêu dẫn dụ người mua

TS Lê Đạt Chí, Trưởng Khoa Tài chính, ĐH Kinh tế TP HCM, nhìn nhận giai đoạn vừa qua, vướng mắc pháp lý chưa tháo gỡ là rủi ro lớn nhất với các DN BĐS nhưng người gánh hậu quả lớn nhất lại là người mua nhà hình thành trong tương lai. 

Bởi khi dự án chưa có pháp lý rõ ràng, một số chủ đầu tư vẫn tìm mọi cách thu hút dòng tiền của khách hàng. Đặc biệt, các DN còn hợp tác với ngân hàng tung ra các gói hỗ trợ lãi suất, cho vay ưu đãi để hấp dẫn khách hàng xuống tiền. 

Khi dự án hoặc chủ đầu tư "gặp chuyện", không chỉ các DN, người mua phải trả giá mà ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Trong câu chuyện này, ngân hàng cũng có phần lỗi rất lớn ở khâu thẩm định DN và dự án, họ đã "mở đường" để chủ đầu tư hút khách hàng vào mà chưa chắc có đường ra.

Chuyên gia pháp lý BĐS, luật sư Nguyễn Tấn Phong cho biết pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS đều có quy định rất rõ về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu và nắm rõ những quy định cụ thể này. Đến khi có tranh chấp xảy ra, thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Luật sư Phong chỉ ra một số câu chuyện trước đây, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối, môi giới tìm cách lách luật để bán BĐS cho khách hàng và thu tiền, thông qua các hình thức, như: "hợp đồng khác", "hợp đồng giữ chỗ"; "tiền bảo đảm"; "tiền chứng minh năng lực tài chính"... Việc này thực chất là thu tiền trước của khách hàng, chờ đến khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán sẽ thu đủ 30% theo quy định.

Theo chuyên gia này, người mua lần đầu thường bị dẫn dắt bởi những khoản đặt chỗ rất ít trước ngày tổ chức sự kiện ra mắt dự án. Rủi ro cũng bắt đầu từ đây khi các điều khoản và điều kiện thực hiện hợp đồng thường hướng bất lợi về phía người mua như phạt tiến độ thanh toán hoặc không có chế tài cụ thể nếu dự án không được triển khai; hay những thông tin về dự án, về chủ đầu tư thường bị cung cấp thiếu hoặc không đầy đủ và viện dẫn đủ lý do như: đang có, đang thực hiện, bảo mật... Đến khi dự án gặp vấn đề, người mua gần như gánh hết thiệt hại.