Luật sư tư vấn
Theo điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng, trường hợp người dân mua căn hộ chung cư trực tiếp của chủ đầu tư thì phải đóng thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất là 10%, đối với nhà ở xã hội thuế suất là 5%.
Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư tính thuế giá trị gia tăng là 10% trên giá chuyển nhượng. Cách tính này là không đúng (cao hơn pháp luật quy định) và gây thiệt hại cho người mua.
Căn cứ khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Ví dụ: Giá chuyển nhượng căn hộ là 2 tỷ đồng (giả sử, trong đó 600 triệu đồng là giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng). Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế giá trị gia tăng đúng pháp luật thì số thuế giá trị gia tăng mà người mua phải đóng là 1,4 tỷ đồng x 10% = 140 triệu đồng. Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng thì số thuế giá trị gia tăng mà người mua phải đóng là 2 tỷ đồng x 10% = 200 triệu đồng. Cách tính này là sai và làm người mua căn hộ phải trả thêm 60 triệu đồng (200 triệu đồng – 140 triệu đồng).
Thông tư 219/2012/TT-BTC nêu rõ trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho một m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định sau đây chia số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất:
1. Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
3. Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
4. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
5. Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
6. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
Do đó, người dân mua lại căn hộ chung cư nói riêng, nhà ở nói chung từ người khác (không mua trực tiếp từ chủ đầu tư) thì không phải chịu thuế giá trị gia tăng.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM
Xem thêm: lmth.0111434-tav-euht-gnod-iahp-gnohk-uc-gnuhc-ahn-aum-oan-poh-gnourt/ten.sserpxenv