Hôm qua, Propzy – startup về proptech kỳ cựu trên thị trường đã lần đầu ra mắt báo cáo Tác động của Covid đến đầu tư thị trường Bất động sản thứ cấp tại TP.HCM. Và theo Propzy, đây là báo cáo bất động sản ‘thật’, dựa trên những giao dịch thực tế trên nền tảng Propzy cộng số liệu mà họ đã thu thập được từ nhiều nguồn đáng tin cậy khác nhau.

"Các chuyên gia của Propzy đã thu thập, tổng hợp và phân tích các dữ liệu địa lý, dữ liệu quy hoạch, giá đất được cơ quan chuyên ngành phê duyệt kết hợp với các dữ liệu giao dịch bất động sản của khách hàng trên nền tảng Propzy trong suốt thời gian qua.

Chúng tôi sử dụng công nghệ dữ liệu lớn – big date và máy học – machine learning để thu thập, tìm hiểu và khai thác các nguồn dữ liệu khác nhau, từ đó phân tích chuyên sâu để có được sự thấu hiểu về thị trường và khách hàng", ông John Le – CEO kiêm Founder của Propzy tiết lộ.

Theo báo cáo, hiện Việt Nam có 26,7 triệu căn nhà (thống kê năm 2019), trong đó TP.HCM đang là địa phương chiếm tỷ trọng nhiều nhất với 2,6 triệu căn – tương đương 10% cả nước. Về tỷ lệ sở hữu nhà, trên toàn Việt Nam có 88% là chính chủ và 12% còn lại là đi thuê, tỷ lệ người đi thuê nhà tại TP.HCM cao nhất nước – 32%.

Tức tại TP.HCM, cứ 100 hộ gia đình thì 67 hộ đang sở hữu nhà còn 32 hộ đi thuê, bởi khả năng sở hữu nhà của người dân ở đây khó khăn hơn các địa phương khác. Nguyên do là bởi tỷ lệ người dân nhập cư tại TP.HCM nằm trong Top 3 cả nước; tỷ lệ dân nhập cư cao và giá bất động sản ngày càng đắt đỏ so với mặt bằng thu nhập chung, đã khiến khả năng mua được ngôi nhà của người dân ở đây thấp hơn các vùng khác.

Vậy nên, mua nhà để cho thuê là một kênh đầu tư hấp dẫn tại TP.HCM. Tuy nhiên, với sự xuất hiện của Covid-19, những hiểu biết về mảng này mà chúng ta biết trước đây đã không còn đúng nữa. Vậy ở thời điểm này và trong suốt thời đại dịch sắp tới, đầu tư nhà cho thuê thì nên đầu tư ở quận nào để có tỷ suất sinh lời cao nhất tại TP.HCM?

Cũng theo báo cáo nói trên, quận 4 đang là khu vực có tỷ suất sinh lời cao nhất – 3,5%, tiếp theo là Bình Thạnh – 3,4%, quận 3 - 3,3%, quận 1 – 3,2%, quận Phú Nhuận – 3,1%; 3 quận có tỷ suất sinh lời thấp nhất là quận 12 – 2,6%, quận Bình Tân – 2,5% và cuối cùng là Tân Phú – 2,5%.

Ở 1 khía cạnh khác, mặc dù tỷ suất sinh lời thấp nhất trong các quận – chỉ đứng trước Tân Phú, song thanh khoản cho thuê của Bình Tân lại tốt nhất trong tất cả. Họ đứng đầu bảng về tỷ lệ bất động sản đang có hợp đồng cho thuê tại thời điểm bán, cả ở nhà mặt tiền lẫn trong hẻm, lần lượt là 17% - 12%.

Tỷ suất sinh lời thuần = Thu nhập cho thuê nhà trong 1 năm / Giá trị căn nhà trong cùng quãng thời gia.

Ví dụ: bất động sản có giá 10 tỷ đồng, cho thuê nguyên căn mỗi tháng được 25 triệu – tương đương 300 triệu đồng/năm; vậy 300.000.000/10.000.000.000 = 3%.

"Trong 6 tháng đầu năm 2021, đa số các quận/huyện tại TP.HCM có tỷ suất sinh lời giảm so với năm 2020, trong đó quận 1 giảm nhiều nhất. Ngược lại, trước làn sóng Covid thứ 4, các quận Bình Thạnh, quận 10, quận 12 và Gò Vấp có tỷ suất sinh lời thuần cao hơn so với năm 2020.

Bởi, trong 6 tháng đầu năm 2021, những khu vực nói trên đón nhận việc dịch chuyển của các hợp đồng thuê nhà từ các quận trung tâm kể trên (như quận 1, quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận…)", chị Phạm Minh Nguyệt – CMO Propzy nhận định.

Tuy nhiên, để sở hữu một ngôi nhà ở quận 4 không phải là điều dễ dàng, hiện giá đất trung bình ở đây khoảng 220 triệu/m2. Tức, để sở hữu một căn nhà đất có diện tích khoảng 50m2 ở đây, bạn phải chồng đủ 11 tỷ; và với từng đó tiền, bạn có thể mua 3 ngôi cùng diện tích 50m2 tại quận 9.

Quận 4 đang là khu vực có mức giá trung bình cao thứ 7, chỉ đứng sau các quận khu vực nhóm 1 trung tâm gồm quận 1, 3, 5 và 10; đứng thứ 3 ở nhóm 2 – chỉ sau quận 11 và quận Phú Nhuận.

"Sở dĩ giá đất ở quận 4 hoặc các quận cận trung tâm và trung tâm luôn giữ mức giá cao nhất TP.HCM, vì chúng có vị trí trung tâm – lịch sử hình thành lâu đời, là nơi tập trung các cơ sở kinh tế, chính trị và văn hóa. Ngoài ra, 2 khu vực này còn có mật độ dân số cao. Từ 1/2020 đến 6/2021, giá nhà phố của nhóm 1 tăng 17% - cao nhất thành phố, còn nhóm 2 tăng 12% - đứng thứ 3 trong 4 nhóm.

Mật độ dân số cao và giá đất đắt đỏ hiện tại ở các quận thuộc nhóm 1 và 2 là một rào cản lớn cho người dân có nhu cầu về nhà phố", CMO của Propzy phân tích tiếp.

Hơn nữa, thanh khoản mua bán nhà tại quận 4 cũng khá thấp – chỉ có 1,3% lượt xem nhà mặt tiền cùng 1,5% giao dịch nhà mặt tiền; thấp nhất trong tất cả các quận. Trong 6 tháng 2021, đơn giá giao dịch nhà mặt tiền trên Propzy của quận 4 vẫn giữ nguyên mức giá 220 triệu/m2, còn nhà hẻm khoảng 104 triệu/m2, cao thứ 9 trong 22 quận. Và cũng chỉ 1,6% người bán ở đây chấp nhận thương lượng giá, đứng chót bảng.

Ở khía cạnh khác, chị Phạm Minh Nguyệt chia sẻ thêm, theo thống kê của cuộc khảo sát PAPI năm 2020 về việc rời khỏi địa phương nơi họ đang trú ngụ thì có tới 22% số người trả lời chọn TP.HCM là nơi họ mong muốn chuyển đến. Chính vì vậy, tác nhân thúc đẩy giá bất động sản tại TP.HCM ngày càng tăng rất cao và giá trị bất động tại TP.HCM trở nên đắt đỏ.

Hiện tại, do tình hình dịch Covid đang hết sức căng thẳng đã khiến người dân đổ xô về quê để trú ngụ. Tuy nhiên, khi hết dịch thành phố tiếp tục đón làn sóng nhập cư trở lại sẽ xảy ra sớm hay muộn. Đây cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng dân số tại TP.HCM và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Quỳnh Như