Hiện nay, nhiều công ty bất động sản (BĐS) giao kết với khách hàng dưới các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, thỏa thuận đặt cọc, hứa mua, hứa bán… thu tiền cọc tới 50%-90% giá trị nhà đất.

Nhiều dự án pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng chủ đầu tư (CĐT) vẫn đưa ra mua bán bằng các hình thức trên. Điều này gây ra không ít hệ lụy cho người mua.

Nghiên cứu quy định đặt cọc nhà đất

Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao kết đặt cọc trong kinh doanh, huy động vốn bán BĐS hình thành trong tương lai xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS (hợp đồng mua bán). Hành vi đặt cọc chỉ được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 nhưng lại không giới hạn giá trị đặt cọc. Hai điểm bất cập này đã dẫn đến trường hợp bên bán, bên huy động vốn có thể lợi dụng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cần có quy định rõ ràng hơn về việc đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Q.HUY

Vì vậy, mới đây cử tri TP.HCM đã có những kiến nghị liên quan đến luật hóa việc đặt cọc mua nhà trong tương lai và thanh toán qua ngân hàng.

Về đặt cọc, cử tri đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Điều 6 Nghị định 02/2022 quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS. Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, CĐT có thể nhận đặt cọc của khách để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS, giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 30% giá trị BĐS.

Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết theo quy định hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền bổ sung các nội dung này vào Nghị định 02. Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và xem xét các ý kiến về quy định đặt cọc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho biết hiện nay Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn…

Lỗ hổng pháp lý trên đã dẫn đến tình trạng bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí xảy ra lừa đảo. Vì vậy, hiệp hội đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

“Phong tỏa” tiền đặt cọc

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép CĐT ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng nhằm huy động vốn xây dựng dự án hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều chủ dự án lách luật bằng các hình thức hợp đồng khác như giữ chỗ, góp vốn… hoặc những dạng hợp đồng có tên gọi khác.

Khách hàng đi xem nhà mẫu của dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Q.HUY

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng quy định nhà ở hình thành trong tương lai phải xây xong móng và được cấp phép đủ điều kiện mở bán của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tế nhiều CĐT chưa làm xong móng, chưa được cấp phép vẫn mở bán nhằm huy động vốn từ khách hàng.

Tất cả dạng hợp đồng trên đều là trái với các quy định liên quan về giao dịch BĐS. Để quản lý đồng bộ, thống nhất về pháp luật, LS Hậu cho rằng phải bổ sung quy định chi tiết về các dạng giao dịch trước hợp đồng mua bán BĐS trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS.

“Luật phải quy định rõ chỉ cho phép bên bán nhận đặt cọc theo đúng tiến độ hình thành của dự án mà không phải các dạng góp vốn, giữ chỗ. Luật dân sự là chỉ áp dụng cho các giao dịch nhỏ lẻ giữa người dân với người dân. Còn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS thì phải áp dụng luật chuyên ngành. Nếu phát hiện CĐT dự án nào lách luật thì cần xử phạt thật nặng. Về lâu dài phải quy định chỉ được phép giao dịch BĐS khi đã hoàn thiện, có sổ riêng từng nhà đất” - LS Hậu góp ý.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo đúng chuẩn mực các quy định pháp luật thì đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán. Như vậy, tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì BĐS hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện và có thể ký hợp đồng mua bán nhưng để các bên có thời gian chuẩn bị (giấy tờ, tiền) thì ký thỏa thuận đặt cọc, hẹn ngày ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, các dạng đặt cọc hiện nay không đúng tính chất như vậy. Nhiều CĐT ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng khi BĐS chưa đủ điều kiện giao dịch.

Bộ luật Dân sự của Việt Nam được quy định khá giống nhiều nước, đều là những nguyên tắc chung trên khoa học pháp lý. Do đó, vấn đề đặt cọc ở Việt Nam là do nhận thức và việc quản lý của cơ quan quản lý và cơ quan tố tụng nên việc thực hiện chưa nghiêm, chưa đúng.

Bộ luật Dân sự cần bổ sung quy định ghi rõ việc bên nhận đặt cọc không được định đoạt, sử dụng tiền đặt cọc bởi hiện nay, CĐT tìm mọi cách huy động vốn, thu tiền đặt cọc cao là để sử dụng số tiền này để làm dự án hoặc mục đích khác. Bất lợi sẽ luôn ở phía người mua nếu CĐT không thực hiện dự án đúng tiến độ, thậm chí không làm dự án.