Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, mới đây dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định bắt buộc các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Thay vào đó, nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch BĐS.

Thiếu minh bạch, không bảo đảm an toàn

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch BĐS hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, bền vững.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh đã thanh toán không dùng tiền mặt thì sàn hay không sàn giao dịch vẫn minh bạch. Quan trọng là kiểm soát dòng tiền giao dịch chứ không phải ép phải qua sàn.

Thực tế, từ trước đến nay, giao dịch BĐS, nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, các nhà ở, công trình… thường phải qua sàn giao dịch BĐS. Điều này là do các chủ đầu tư cần đội ngũ môi giới phân phối, nhất là các chủ đầu tư không có sàn riêng. Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư lập sàn để triển khai bán sản phẩm cho mình mà không thông qua các sàn khác. Nhưng dù vì mục đích gì thì sàn giao dịch vẫn là nơi hỗ trợ chủ đầu tư dự án đưa sản phẩm tới người mua đa dạng hơn, rộng rãi hơn. Tuy nhiên, từ trước đến nay, các sàn giao dịch BĐS thường bị đánh giá là không minh bạch, thao túng, bắt tay đẩy giá BĐS, gây mất ổn định thị trường.

Một chuyên gia BĐS cho rằng các sàn giao dịch tại Việt Nam lâu nay chỉ mang tính trung gian, làm thay một việc cho chủ đầu tư ở khâu đưa các sản phẩm sơ cấp, dự án hình thành trong tương lai ra thị trường. Các sàn này thường chuyên nghiệp, có đông nhân sự, đào tạo bài bản. Một số sàn giao dịch nhỏ, ít nhân sự thì đảm nhận việc hỗ trợ các cá nhân, tổ chức giao dịch BĐS dưới dạng sản phẩm thứ cấp. Đặc biệt, một số công ty BĐS tự đi mua gom đất lẻ, vẽ dự án, thậm chí chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý vẫn đem đi rao bán, lôi kéo, lừa gạt khách hàng, làm nhiều người mất tiền oan, gây tiếng xấu cho những người làm môi giới BĐS. Sự việc Công ty Phúc Lộc "lùa" khách về Đồng Nai để bán dự án "ma" rồi bị bắt quả tang, Công ty BĐS Alibaba và một loạt công ty khác bị khởi tố ra tòa là những mảng tối cần phải chấn chỉnh ở lĩnh vực này.

Các sàn tự lo liệu cho mình

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS EximRS, cho rằng dù bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn thì các sàn vẫn hoạt động bình thường. Nhưng để hoạt động thật sự tốt, minh bạch phải bảo đảm một số yếu tố như đủ năng lực, uy tín để rà soát pháp lý, kiểm tra chất lượng sản phẩm, chủ đầu tư để có thể tư vấn cho người mua tốt nhất. Việc này giúp bảo vệ lợi ích cho người mua nên họ vẫn sẽ tìm đến sàn giao dịch khi có nhu cầu. "Điều quan trọng nhất là các sàn cần chuyên nghiệp hóa đội ngũ kinh doanh, đào tạo đạo đức nghề nghiệp, đào tạo các chuyên ngành phục vụ việc bán BĐS như marketing, pháp lý, tài chính, kỹ năng phục vụ khách hàng. Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS cũng cần mở rộng tệp khách hàng, sử dụng và lưu trữ dữ liệu lớn (big data) để phục vụ các phân khúc khác nhau, đồng thời chọn lựa sản phẩm thật kỹ, rà soát tính pháp lý, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư trước khi chào bán đến khách hàng để tăng uy tín, doanh thu" - bà Cẩm Tú nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho biết ở các nước phát triển, nhất là Mỹ, giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn nhưng đến 99% người mua bán tự nguyện qua sàn. Bởi vì các sàn giao dịch ở Mỹ rất chuyên nghiệp. Người làm môi giới ở Mỹ được đào tạo kiến thức rất chuẩn, được cấp chứng chỉ hành nghề và rất chú trọng đạo đức nghề nghiệp.

Việc làm thủ tục giao dịch qua sàn với chi phí hợp lý là nhu cầu tự nguyện của chủ đầu tư, của người mua. Các sàn đều dựa trên nguyên tắc "anh tốt thì người ta tự tìm đến anh" chứ không có sự bắt buộc. "Theo tôi, Bộ Xây dựng cần xây dựng và ban hành lại khung chuẩn cho chương trình đào tạo cũng như cấp chứng chỉ cho môi giới BĐS vì hiện có nhiều trường hợp đào tạo không đạt chất lượng, nhiều người không có bằng cấp vẫn hành nghề" - ông Châu góp ý.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng Giám đốc DKRA Group - nhấn mạnh yếu tố quan trọng trong quản lý đội ngũ môi giới BĐS đó là cấp mã số. Nếu những người môi giới được đào tạo bài bản, được cấp mã số, chịu trách nhiệm với việc tư vấn của mình thì phải nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp, nếu không sẽ bị phạt, nặng hơn là rút thẻ hành nghề. Có như vậy, hoạt động môi giới BĐS sẽ không còn bát nháo mà dần đi vào ổn định, bền vững.