Nới lỏng về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu tách thửa đất

Ngày 20/9, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết vừa ban hành Quyết định số 44 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn (gọi tắt là Quyết định 44).

Quyết định 44 do ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ký và có hiệu lực thi hành từ ngày 2/10/2023, thay thế cho Quyết định số 15 cùng tên ngày 20/9/2021.

Quyết định 44 quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa lớn hơn so với quyết định cũ, điều kiện được tách thửa đất được nới lỏng và cũng không quá nhiều yêu cầu về các mặt tiếp giáp đối với từng diện tích cụ thể.

Đối tượng áp dụng của quyết định này bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có sử dụng các loại đất; Cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền theo quy định; Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Điều 3 của Quyết định 44 quy định điều kiện được phép tách thửa, hợp thửa là thửa đất đã được cấp Giấy CNQSDĐ; Đối với hộ gia đình, cá nhân, diện tích của các thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định trong quyết định này. 

Việc tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch chung xây dựng 1/10.000 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Riêng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là nông nghiệp, không áp dụng các quy hoạch xây dựng trên khi giải quyết thủ tục tách thửa.

Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước cạnh tiếp giáp phải đảm bảo kích thước tối thiểu là 5m.

Điều kiện tách thửa với tổ chức, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt, hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Riêng điều kiện để được hợp thửa đất phải là đất cùng loại. Trường hợp tách một phần hay nhiều thửa để hình thành một hay nhiều thửa mới thì các thửa đất mới phải có diện tích bằng hoặt lớn hơn diện tích tối thiểu.

Đối với nội dung tách thửa, diện tích tối thiểu và kích thước sau khi tách thửa phải từ 60m2 trở lên đối với đất ở tại khu vực thuộc phường, thị trấn của tỉnh và toàn bộ huyện Côn Đảo. Đất phải có cạnh tiếp giáp đường giao thông do nhà nước quản lý (không nhỏ hơn 5m), chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m; Với các địa bàn bàn xã còn lại phải từ từ 80m2 trở lên.

Đối với đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất nông nghiệp phải từ 100m2 trở lên, có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông.

Với đất nông nghiệp: Nếu đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu sau khi tách tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2, tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.

Khu vực thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như trên, đồng thời phải có ít nhất 1 cạnh tiếp giáp đường giao thông.

Đối với những khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng riêng thì diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ đồ án kèm theo đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các trường hợp không được tách thửa: Không đảm bảo theo quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu theo quyết định này; Thửa đất có quyết định thu hồi, thông báo thu hồi; Đất đang tranh chấp, khiếu nại, bị kê biên; Đất phân chia tài sản ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa tại quyết định; Khu vực bảo tồn.

Tháo gỡ bất cập, hạn chế của Quyết định 15

Trước đó vào tháng 9/2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 15 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn (gọi tắt là Quyết định 15), có hiệu lực kể từ ngày 1/10/2021.

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trong quá trình thực hiện Quyết định 15 còn gặp một số khó khăn, vướng mắc do chưa phù hợp tình hình thực tế, cần thiết phải điều chỉnh, thay đổi.

Cụ thể, tại điểm c và d khoản 2 Điều 3 của Quyết định 15 quy định: “Đối với thửa đất trong đô thị, thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc được duyệt.

Đối với thửa đất ngoài đô thị, thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý kiến trúc (nếu có) được duyệt.”

Từ quy định trên, thực tế đến nay việc thực hiện lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 của các địa phương trong tỉnh vẫn chưa hoàn thành, gặp nhiều khó khăn. Do đó, việc giải quyết thủ tục tách thửa bị vướng mắc, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa.

Gio Linh