Thách thức vẫn hiện hữu

Ngày 20/9, chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức tại TP.HCM, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc đều có chung nhận định rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức.

Đơn cử như liên quan đến vấn đề tài chính, TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, trong năm nay Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4 %, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2 % từ đầu năm nay đến nay.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng 5,3% trong khi mục tiêu là 14%.

“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, tại sao có nghịch lý này?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng, rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thỉ tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, Ngân hàng nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”, vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá.

Nhìn nhận ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức.

Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Yếu tố tiếp theo là các vướng mắc pháp lý, có khoảng 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây do vướng pháp lý. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.

Hạ tầng là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản phục hồi trong thời gian tới.

Cú huých từ hạ tầng

Dù thị trường còn nhiều thách thức nhưng theo các chuyên gia trong ngành, đây chỉ là sự giảm phát chứ chưa phải khủng hoảng. Đưa ra ví dụ cụ thể cho việc này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, diễn biến kinh tế Việt Nam 6 tháng, 8 tháng đầu năm 2023 mặc dù GDP giảm, còn nhiều khó khăn nhưng không có dấu hiệu sụp đổ.

Kinh tế Việt Nam năm 2023 đi ngược với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế tăng trưởng trở lại sau giãn cách xã hội. Đến tháng 6/2022 bắt đầu xuất hiện các vấn đề nóng về tín dụng nên có xu hướng đi xuống.

Ngược lại, từ tháng 1/2023 kinh tế đi xuống, tháng 7, tháng 8 có những tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế do lãi suất đã ổn định, tiền trong ngân hàng sẵn sàng cho vay và thực sự cho vay nếu muốn mua bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản cũng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay khác hẳn so với giai đoạn năm 2008-2009. Nếu như năm 2008-2009 thanh khoản thấp vì khủng hoảng thừa thì hiện nay thị trường lại thiếu cung.

“Nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Tuy nhiên nhìn ở góc độ tích cực, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ”, ông Khương nói.

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản.

Đơn cử như tại khu vực phía Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ tác động đến TP.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An, tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.

Hay như tuyến đường sắt trên cao (Metro), đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Các dự án bất động sản “ăn theo” theo Metro đã có mức tăng giá rất là cao. Cá biệt có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra các dự án tăng từ 50 – 70% là rất nhiều.

Điều này cho thấy hệ thống Metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Trong tương lai TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến Metro.