Chồng chéo giữa các luật hiện hành

Tại phần toạ đàm trong khuôn khổ Diễn đàn “Phát triển bền vững Thị trường BĐS và Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2023”, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ, hiện nay, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Theo đó, mặc cho sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch nhà đất, ghi nhận giảm tới hơn 90% do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính. 

Trước bối cảnh đó, Chủ tịch VARS cho rằng những nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường BĐS đã có tác động tích cực tới thị trường.

Theo ông Đính, trong quý I/2023, đã có gần 3.000 giao dịch BĐS thành công và trong quý II/2023, con số này đã tăng 30%. Đến nay, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch BĐS.

Tuy vậy, vị chuyên gia đánh giá việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây. 

Thông tin về nguyên nhân khiến thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng vướng mắc lớn nhất mà thị trường BĐS gặp phải chính là pháp lý.

Ông Hiệp lý giải, hiện riêng BĐS có tới 12 luật tác động chi phối trực tiếp, nếu rộng ra gián tiếp ảnh hưởng thì lên đến 20 luật như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy,… nên muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ gỡ rối các bộ Luật.

"Đặc biệt theo quy định của Nhà nước, các Bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật thuộc quản lý của mình nhưng chưa có cơ chế thống nhất giữa các Bộ ngành. Vì vậy dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng Luật vẫn xảy ra tình trạng chồng chéo", ông Hiệp nói.

Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật theo ông Hiệp vẫn còn hạn chế. Lấy ví dụ thực tiễn, Chủ tịch VACC cho biết Luật Đấu thầu vừa thông qua đã xuất hiện những bất cập, trong thời gian tới, Hiệp hội sẽ có kiến nghị gửi cơ quan quản lý.

"Doanh nghiệp mong muốn các luật ban hành phải có tuổi đời dài hơn thay vì ngắn hạn như hiện nay. Đặc biệt cứ làm Luật sai nhưng phải 10 năm sau mới được sửa thì doanh nghiệp không có hành lang pháp lý để triển khai hoạt động kinh doanh", ông Hiệp nói.

Theo đó, ông Hiệp chỉ ra 4 vấn đề trong luật cần được Chính phủ đặc biệt quan tâm: giải phóng mặt bằng; quy hoạch, định giá đất và công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ông Hiệp cho rằng chỉ cần pháp luật tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường. 

Chia sẻ từ câu chuyện bản thân, ông Hiệp cho biết chính ông phát triển dự án đến 12 năm vẫn chưa thể xong công tác giải phóng mặt bằng. Sự trì trệ kéo dài khiến ông phải liên tục lên gặp lãnh đạo tỉnh để làm việc, số lần lên làm việc nhiều đến mức ông Hiệp nhận về câu nói "trông thấy ông tôi xấu hổ" của địa phương nhưng cơ chế giải phóng mặt bằng thì vẫn không có ai xử lý.

Bên cạnh đó, vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc mà Chủ tịch VACC cho là vấn đề căn cốt gây khó cho doanh nghiệp hiện nay, việc Bộ Xây dựng dự kiến xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan là rất thiết thực.

Ông Hiệp khẳng định: "Bất động sản Việt Nam rất tiềm năng nhưng thủ tục hành chính thì như thiên la địa võng. Thủ tướng đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vấn đề quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện nay vẫn kéo dài, cần một cuộc cách mạng,… nếu làm được điều này thì đây cũng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường BĐS hiện nay".

Mất cân bằng cung - cầu

Chia sẻ thêm về vấn đề nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, dự báo khủng hoảng thị trường BĐS đã được các chuyên gia đưa ra từ trước nhưng vẫn không thể tránh được. 

Theo vị chuyên gia, BĐS là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Song lần khủng hoảng trước đây là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung. Đã thế doanh nghiệp lại phải đối mặt với tình trạng khát vốn trầm trọng, không thể mở thêm dự án, từ đó thị trường “đóng băng”.

“Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu, mới đây nhất một tập đoàn BĐS lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia đánh giá, toàn bộ nền kinh tế hiện rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng BĐS. Với những nhận định này, ông Nghĩa cho rằng thị trường BĐS có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III sang năm. 

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở BĐS thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, vị chuyên gia nói.