Đắn đo về mô hình huy động vốn cho bất động sản bằng Blockchain

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Mới đây, HoREA cho rằng Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để mời gọi vốn kiểu mới. Hiệp hội này dự báo nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên cũng có không ít cảnh báo rủi ro khi đưa đưa thị trường bất động sản vào một môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

Mô hình chia nhỏ bất động sản để mã hóa và huy động vốn đang manh nha hình thành ở Việt Nam. Ảnh minh họa: V.Dũng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đánh giá lại các mô hình gọi vốn theo hình thức chia nhỏ tài sản mới xuất hiện gần đây. Theo quan điểm của HoREA, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng "chứng khoán hóa bất động sản". Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn.

Tìm vốn ở những “giấc mơ con”

Hình thức này mở ra thế giới tiền tệ mã hóa tài sản cho những người có nguồn tài chính ít ỏi tham gia thị trường. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống đã dần lỗi thời.

HoREA dẫn chứng tại New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu đô la tọa lạc tại trung tâm quận Mahattan nhờ vào hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain. Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số (sử dụng thiết bị Token hoặc phần mềm Token; Mã số Token chỉ có giá trị sử dụng một lần và người sử dụng phải quyết định trong vòng 60 giây).

Mã số Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như một mã cổ phiếu và các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 đô la. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).

Tại Mỹ, Công ty Công nghệ Blockchain Fluidity và Công ty Môi giới Bất động sản Bro Pele đã tạo ra một hợp đồng giúp điều chỉnh và đảm bảo tính trung thực của cả bên bán và bên mua Token bất động sản. Với công nghệ Blockchain có thể đảm bảo được tính minh bạch, thông suốt, an toàn và có thể giải quyết bài toán thông tin giữa người mua và người bán từ đó thúc đẩy tính thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, nhà đầu tư có thể bán các Token này để gây quỹ phát triển dự án. Chưa kể đến lợi ích lớn hơn là giá trị bất động sản này thường gia tăng theo thời gian và quy luật của thị trường.

Theo đánh giá của HoREA, thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, khi thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức chứng khoán hóa này, các doanh nghiệp sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Hiện hoạt động mã hóa bất động sản vẫn đang ở thời kỳ sơ khai nên chưa mở rộng với công chúng, do đó chưa có tác động nhiều đến hoạt động tài chính và thị trường bất động sản. Thế nhưng, với sự cải tiến không ngừng của công nghệ, mô hình này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh bất động sản và cách sở hữu tài sản trong thời đại kỹ thuật số phát triển mạnh mẽ như hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết thêm, Hiệp hội sẽ tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong thời gian tới để thúc đẩy mô hình gọi vốn này có cơ hội được áp dụng phổ biến tại Việt Nam.

Nhìn chung cơ sở để phát triển mô hình này rõ ràng đang nhắm vào nhu cầu chính của nhiều người. Trong đó nổi trội hơn cả vẫn là nhu cầu đầu tư địa ốc phù hợp vốn nhỏ hay là mua đi bán lại khoản đầu nhỏ lẽ có lợi theo dạng thức sang nhượng trực tuyến, tự do.

Vẫn cần thận trọng khi tiếp cận

Gần đây, một doanh nghiệp địa ốc trụ sở ở Hà Nội cũng tung ra gói đầu tư tương tự cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên ứng dụng (App) và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra hai chọn lựa đầu ra cho người góp vốn. Lựa chọn đầu tiên là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Lựa chọn thứ hai là biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.

Thị trường bât động sản đang có những bước đi đầu tiên vào không gian công nghệ. Ảnh minh họa: Forbes

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trên thế giới, Quỹ REIT là mô hình giải quyết hai yếu tố quan trọng cho nhà đầu tư vào bất động sản. Đầu tiên, nhà đầu tư ít tiền vẫn đầu tư được. Thứ hai, nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro qua nhiều loại bất động sản mà không cần nhiều tiền.

Tuy nhiên mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P (cho vay ngang hàng), App chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau). Về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép, song để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ tin cậy về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... là những điều mà nhiều hệ thống P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Về việc huy động vốn cụ thể qua tài sản bất động sản (nhà, dự án), nếu chủ đầu tư đưa các dự án này lên App để huy động vốn và chứng thực sở hữu “cổ phần” cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên thì thực tế chỉ sở hữu ảo trên App. Có thể ví như nhà đầu tư đang đi “mua vịt trời”.

Trong khi đó bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, mô hình này còn rất mới mẻ, cách huy động vốn này cần thêm thời gian kiểm chứng và cần một vài thí điểm điển hình để đánh giá tính hiệu quả và nhu cầu của thị trường.

Theo bà Hương, có ba yếu tố quan trọng quyết định thành công gồm khung pháp lý, nền tảng công nghệ an toàn và tiêu chí sản phẩm. Tuy nhiên, có không ít những rủi ro của hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần bất động sản.

Đầu tiên lưu ý pháp lý của tài sản tiến hành huy động vốn nên là bất động sản đã có sổ đỏ, sổ hồng. Vì nếu tài sản này có vướng mắc pháp lý, xảy ra tranh chấp, người góp vốn có thể bị rủi ro mất cả chì lẫn chài. Chủ đầu tư có tiềm lực để duy trì cam kết hay không? Chào bán sản phẩm có minh bạch để đảm bảo công bằng cho những người góp vốn hay không?”

"Các thí điểm của mô hình này nên triển khai thận trọng vì chỉ cần một sơ suất nhỏ cũng sẽ gây ảnh hưởng lớn đến niềm tin của toàn thị trường", bà Hương khuyến nghị.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bước nhưng bước đầu tiên không gian công nghệ số. Vì vậy việc khai sinh những mô hình đầu tư mới có ứng dụng công nghệ, đánh trúng nhu cầu, thì đều có khả năng thu hút sự chú ý của thị trường và thành công cao.

Trong bối cảnh thị  trường đang bị tác động nặng nề bởi dịch bệnh thì mô hình huy động vốn kiểu mới này có cơ sở phát triển. Tuy nhiên, với người mới tham gia, khi chưa thể nắm được các quy tắc vận hành cùng việc tuân thủ cụ thể các quy định theo khuôn khổ pháp lý thì việc cẩn trọng vẫn là điều cần thiết.