Dòng tiền ngàn tỉ đổ vào khu Ba Son sau các thương vụ M&A âm thầm

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son trong nhiều năm qua vẫn là dự án có sự phức tạp cao với nhiều pháp nhân vào ra thường xuyên thông qua các thương vụ M&A lặng lẽ. Mới đây nhất, ba pháp nhân mới sở hữu tám lô đất trong dự án này đã xuất hiện sau những lần tăng vốn và sáp nhập liên tiếp, đồng thời những dòng vốn ngàn tỉ đồng cũng theo chân họ đổ về đây.

Các lô đất trong Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son đã trải qua một giai đoạn M&A lặng lẽ. Ảnh minh họa: NLĐ

Theo đồ án quy hoạch 1/500 năm 2015, Khu Trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son do Tổng Công ty Ba Son làm chủ đầu tư, có tổng diện tích 25.29 hecta, được phân bổ thành ba nhóm trên cơ sở chia nhỏ thành sáu lô đất, bao gồm nhà ở hỗn hợp, các chức năng căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ và văn phòng dịch vụ (officetel). Tuy nhiên, từ khi có đồ án đến nay sáu lô đất này đã được âm thầm đổi chủ nhiều lần.

Liên tục đổi chủ sau từng đợt “sóng ngầm” M&A

Mới đây, sau khi rà soát, Sở Xây dựng TPHCM đã có báo cáo cụ thể về nhóm các dự án nhà ở đã được UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư (còn hiệu lực thực hiện) hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc đã được chấp thuận nhưng chưa có trong danh mục. Trong đó, một số hạng mục trong đại dự án Tòa nhà căn hộ - văn phòng - dịch vụ khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son (quận 1) đã thay đổi chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trước khi Sở Xây dựng đưa ra báo cáo Khu phức hợp đã trải qua nhiều đợt “sóng ngầm” M&A với việc chia tách, sáp nhập và thay đổi pháp nhân liên tục.

Được biết, tháng 4-2016, UBND TPHCM công bố đã chấp thuận cho Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ TPHCM (Vincentra) thực hiện đầu tư Khu Trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son với tổng mức đầu tư gần 30.000 tỉ đồng.

Đến quí 4-2016, Vincentra tiến hành chia nhỏ thành tám lô đất và tách khỏi đại dự án này cho các pháp nhân mới sở hữu. Tổng thể sau khi chia tách có bảy khu đất có chức năng ở gồm HH1 (8.999,3 m²), HH2 (3.825,5 m²), HH3 (2.899 m²), HH4-1 và HH4-2 (6.167,2 m²), HH4-3 (7.141,3 m²), HH5-1 (3.558 m²) và khu đất có chức năng văn phòng VP2 (6.042 m²).

Cụ thể, các pháp nhân mới của từng lô đất được xác định gồm HH1 được giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Phương Nam, HH2 được giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển Âu Lạc, HH3 được giao cho Công ty cổ phần Phát triển Thương mại và Đô thị Nam Thanh.

Trong khi đó, HH4 được chia thành ba lô nhỏ với HH4-1 và HH4-2 được giao cho Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Kinh doanh Thương mại Phúc Thành; HH4-3 được giao cho Công ty cổ phần Phát triển và Đầu tư kinh doanh Bình Minh. Cuối cùng, HH5-1 được giao cho Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư phát triển Hải Bình.

Với việc chia nhỏ thành phần khu phức hợp này về cho từng các pháp nhân cụ thể, khu vực này được kỳ vọng tạo nên một diện mạo mới cho trung tâm TPHCM với các dự án tầm cỡ. Tuy vậy, kể từ khi đồ án quy hoạch chi tiết được lập, hiện trạng dự án không có nhiều thay đổi sau năm năm triển khai. Trong khi đó, các khu đất này lại chuyển động liên tục trên giấy tờ với sự vào ra âm thầm của các pháp nhân mới sau nhiều lần mua bán.

Đơn cử như năm 2018, lô đất HH5-1 bất ngờ về tay Alpha King và tách ra khỏi một tổ hợp căn hộ cao cấp trước đó, phát triển thành dự án thương mại Centennial Sài Gòn. Thời điểm đó, dự án này từng gây “sốc giá” khi căn hộ được chủ đầu tư mở bán với 10.000 đô la/m². Đến nay, đã hai năm sau lần tạo mức giá “đột biến” đó, dự án này vẫn chưa có nhiều chuyển biến trên thực tế. 

Hay như các lô đất được giao cho các pháp nhân trên quản lý cũng đã lặng lẽ đổi chủ khi xuất hiện nhiều cái tên mới tiếp quản. Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư DPV Hà Nội (tiếp quản lô HH1); Công ty TNHH Thành Công Investment (tiếp quản HH2); Đầu tư Vikhareal (sở hữu lô HH3); Công ty TNHH Đại Phát Invest (sở hữu hai lô HH4-1 và HH4-2) và Công ty TNHH Trường Việt Invest (sở hữu lô HH4-3).

Tuy vậy, thực tế cho thấy khu phức hợp này vẫn chưa có biến chuyển nhiều về tiến độ nhưng cơ cấu sở hữu thì lại chuyển động liên tục và chưa có dấu hiệu dừng lại. Gần đây nhất, đầu năm 2020 hai pháp nhân mới toanh lại xuất hiện âm thầm ở khu vực này thông qua việc sáp nhập với đơn vị sở hữu các lô đất thành phần trên.

Hai pháp nhân mới này được xác định là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Supreme và Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Elegance, những cái tên khá lạ lẫm với thị trường khi mới được thành lập vào giữa năm 2019.

Dòng tiền ngàn tỉ “theo chân” pháp nhân mới vào Ba Son

Dù là doanh nghiệp mới thành lập nhưng hai pháp nhân mới bước vào khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son với tốc độ tăng vốn nhanh sau những thương vụ sáp nhập. Nhìn lại quá trình “phát triển” quy mô của hai doanh nghiệp này có thể thấy rõ điều này. Ngoài ra, sau khi sáp nhập thông qua những nghiệp vụ tài chính thì dòng tiền ngàn tỉ đồng cũng theo chân các pháp nhân mới đổ vào Ba Son.

Chỉ trong hai ngày 11 và 12-2, Supreme và Elegance đã sở hữu sáu lô đất trong khu phức hợp này thông qua việc sáp nhập với các chủ sở hữu cũ. Được biết, Supreme sáp nhập ba đơn vị gồm Công ty TNHH Đầu tư DPV Hà Nội, Công ty TNHH Thành Công Investment và Công ty TNHH MTV Đầu tư Vikhareal. Lúc này, vốn điều lệ của Supreme tăng từ 1.016 tỉ đồng lên 1.836 tỉ đồng.

Nguồn: Cổng đăng ký thông tin doanh nghiệp

Trong khi đó, Elegance sáp nhập Công ty TNHH Đại Phát Invest và Công ty TNHH Trường Việt Invest. Đồng thời, vốn điều lệ của Elegance cũng tăng từ 855 tỉ đồng lên 1.635 tỉ đồng.

Như vậy, sau tiến trình này, sáu trong tám khu đất tại Sài Gòn - Ba Son chính thức thuộc quyền sở hữu của hai doanh nghiệp bất động sản mới toanh trên thị trường. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù mới được thành lập vào giữa năm 2019, cặp đôi này đã liên tục tăng vốn điều lệ lên trên chục nghìn tỉ đồng. Mới đây, hôm 20-8, cả hai gần như tăng vốn cùng một lúc khi Supreme tăng từ 1.836 tỉ đồng lên hơn 5.636 tỉ đồng, còn Elegance tăng vốn từ 1.635 tỉ đồng lên 4.935 tỉ đồng.

Ngoài hai cái tên nêu trên, khu đất có chức năng văn phòng gần đây cũng đã được đổi chủ. Cụ thể, vào ngày 10-7 vừa qua, Công ty TNHH Capitaland Tower, pháp nhân có liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, đơn vị sở hữu khu đất có chức năng văn phòng VP2 rộng 6.042 m² (tên thương mại của dự án là The Sun Tower, trước đây có tên là Landmark 60 Bason) đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng khu đất này cho Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại TPHCM (Setra).

Tương tự như Supreme và Elegance, cái tên Setra cũng gây nhiều sự tò mò cho giới đầu tư. Bởi lẽ, thông tin về ông chủ kín tiếng và nguồn tiền đứng sau doanh nghiệp này vẫn là ẩn số.

Một chi tiết gây chú ý đó là không lâu sau ký đặt cọc nhận chuyển nhượng dự án, trong hai ngày 31-7 và 1-8, Setra đã phát hành 31 lô trái phiếu với tổng giá trị 3.750 tỉ đồng. Có nhiều khả năng là tài sản đảm bảo chính là hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng dự án nói trên. Nhà đầu tư mới tại The Sun Tower, khu Ba Son huy động 3.750 tỉ đồng trái phiếu.

Lô đất cuối cùng HH5-1 cũng đã đổi chủ trong năm nay với việc Công ty TNHH MTV Đầu tư Minh Huy Land tiếp quản sau khi nắm 100% vốn của chủ cũ là Hưng Phát Invest Hà Nội. Chủ mới của lô đất này từng được biết đến là đơn vị hợp tác phát triển dự án Thảo Điền Masteri (quận 2) trước đây.

Nhìn lại cơ cấu pháp nhân sở hữu tại Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son thay đổi liên tục bằng những hoạt động M&A, thu xếp vốn kín kẽ. Đến nay, các pháp nhân mới đã xuất hiện và đang huy động một lượng vốn lớn để đưa khu vực này nhập cuộc trở lại trên thị  trường địa ốc. Điểm thống nhất đáng chú ý là cả tám khu đất thuộc Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son và cổ phần do các cổ đông sở hữu tại Supreme và Elegance đều được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank).