Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định: Khách hàng "mua bán căn hộ chung cư" phải đăng ký qua "hợp đồng mẫu" và hợp đồng này phải được chủ đầu tư đăng ký với Sở Công thương.

Cư dân căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư trả sổ hồng tại dự án VP6 Bán đảo Linh Đàm

Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều dự án được chủ đầu tư "ban hành", giao kết bằng hợp đồng riêng, gồm các điều khoản lỏng lẻo được nêu chung chung, thiếu căn cứ pháp lý, chỉ khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng mới nhận ra mình chính là người thua thiệt.

Sơ hở tại các điều khoản

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định và yêu cầu rất rõ nội dung hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Với các hợp đồng mẫu đăng ký với cơ quan quản lý chuyên ngành cũng yêu cầu rõ điều kiện phải có văn bản của Sở Xây dựng địa phương đồng ý mới được ký kết với người mua nhà.

Tuy nhiên, theo thông tin từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng có thể thấy, từ thời điểm công bố hợp đồng theo mẫu năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký rất ít so với số lượng dự án bất động sản mở bán.

Qua đó cho thấy có rất nhiều dự án không đăng ký hồ sơ theo hợp đồng mẫu, điều này cũng chính là nguyên do gây ra các cuộc biểu tình, treo băng rôn phản đối, thậm chí kiện cáo chủ đầu tư xảy ra tại nhiều chung cư trên cả nước.

Đây cũng là điều sơ hở trong các điều khoản cam kết của hợp đồng khiến khách hàng mất lợi thế khi kiện cáo chủ đầu tư ra toà dân sự.

Bởi với những bản hợp đồng tự thảo của của chủ đầu tư, lợi thế sẽ nghiêng nhiều về bên chủ đầu tư và căn cứ pháp lý sẽ đuối hơn với khách hàng ở mục điều khoản quy định quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng mua bán nhà đất.

Theo ông Lê Trần Kiên – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, có 12 loại tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư gồm: Quyền sở hữu, quyền sử dụng chung, bàn giao phí bảo trì, công tác quản lý vận hành chung cư, hoạt động ban quản trị chung cư...

Trong đó có các trường hợp đáng tiếc xảy ra như: Chủ đầu tư, xây dựng không phép; sai phép; hoặc tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục, dẫn tới vi phạm nghiêm trọng về thiết kế xây dựng khiến công trình bị điều tra, ách tắc và chủ đầu tư trậm trễ trong vệc bàn giao sổ hồng cho người mua nhà.

Khách hàng chịu thiệt thòi

Chẳng hạn như trường hợp treo băng rôn phản đối chủ đầu tư, yêu cầu cấp sổ hồng đã xảy ra tại hàng chục toà chung cư ở khu HH và VP6 Bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt. Đây là những dự án đã giao nhà cho khách hàng đi vào sử dụng 5 năm nay nhưng hiện tại vẫn bị "treo" sổ hồng.

Đáng chú ý, chủ đầu tư của các dự án trên cùng một lúc đã vi phạm liên tiếp nhiều hạng mục xây dựng khiến khách hàng chịu thiệt thòi khi yêu cầu về các quyền lợi đã ký kết trong hợp đồng.

Khách hàng khi mua nhà không để ý kỹ tới các điều khoản trong hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp, rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc

Chị Hương - Chủ căn hộ thuộc chung cư VP6, Phường Hoàng Liệt thừa nhận, khi mua nhà không để ý kỹ tới các điều khoản trong hợp đồng.

Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp lúc bàn giao, tham khảo ý kiến luật sư rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc trong hợp đồng. Đặc biệt có một số trường hợp được hiểu như tình trạng "bẫy câu chữ" xuất hiện ở mục quyền và nghĩa vụ của bên B (bên khách hàng) phổ biến với các quy định được nêu chung chung không rõ ràng.

Cụ thể như tại điểm a khoản 5 Điều 2 Hồ sơ Hợp đồng mua bán căn hộ tại Toà nhà chung cư VP6 Linh Đàm có quy định: "Sau khi hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo của bên A, Bên B thanh toán toàn bộ giá trị còn lại của hợp đồng, đồng thời theo thông báo của Bên A, Bên B nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, các chi phí khác và kinh phí bảo trì tương ứng 2% tổng giá bán căn hộ theo quy định để nhận nhà và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bên A sẽ bàn giao nhà cho Bên B".

"Vì quy định trong hợp đồng nên rất nhiều khách hàng đã nộp 2% phí bảo trì ngay sau khi nhận nhà để cho chủ đầu tư để được cấp sổ.

Thế nhưng hạn cấp sổ đỏ là bao nhiêu ngày kể từ ngày thông báo thì không thấy chủ đầu tư nêu trong hợp đồng. Thậm chí đến nay đã 5 năm kể từ ngày nhận nhà, hàng nghìn người mua nhà không biết đến khi nào mới được cấp sổ hồng" - Chị Hương cho biết.

Để tránh khỏi các dự án chậm bàn giao sổ, luật sư Nguyễn Hồng Bách khuyến cáo người dân nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống ở dự án đó, hoặc tham khảo thông tin từ các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.

Người mua nhà cần gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý và tiến độ của dự án.

Ngoài ra, người mua nhà nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường bất động sản, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.