Bất động sản - động cơ chính của "cỗ máy" tăng trưởng Trung Quốc 

Từng là động lực thúc đẩy quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, giờ đây, lĩnh vực bất động sản lại gặp phải nhiều rào cản lớn. Hiện tại, một số nhà phát triển đã đưa ra mức giá giảm tới 30% với mục đích mang lại doanh thu, để vượt qua những khó khăn đang gặp phải.

Giới chức nước này lo ngại rằng việc giảm giá có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà và dẫn đến những ý kiến phản đối hay tình trạng "bóp méo" thị trường bất động sản. Do đó, Bắc Kinh đã giới hạn mức giảm. Ví dụ, tại thành phố Nhạc Dương, chính quyền yêu cầu các nhà phát triển ngừng tăng giá nhà nhưng cũng không được giảm giá quá 15%.

Ở những trường hợp như vậy, cả các cơ quan quản lý và nhà phát triển đều phải đánh đổi giữa mức giá cực kỳ cao và đà suy thoái với sức "tàn phá" kinh hoàng. Thị trường bất động sản dường như là động lực lớn duy nhất của nền kinh tế nước này. Nhóm người sống ở thành thị đã đổ xô đến thị trường này, coi đây là những "thiên đường".

Giá nhà ở Trung Quốc tăng vọt trong 15 năm qua, thường ở hơn 10%/năm tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, các nhà phát triển lại đi vay rất nhiều trong khoảng thời gian đó. Theo Morgan Stanley, tổng nợ của ngành bất động sản Trung Quốc là 18,4 nghìn tỷ NDT (2,8 nghìn tỷ USD, tương đương 18% GDP). Giá nhà ở so với thu nhập hiện đang khiến các thành phố ở Trung Quốc trở thành một trong những nơi đắt đỏ nhất thế giới.

Nguồn thu từ hoạt động bán đất công (đơn vị: % GDP).

Song, xu hướng này lại đang gặp chướng ngại vật lớn là mục tiêu giảm nợ và bất bình đẳng của Bắc Kinh. Chiến dịch "thịnh vượng chung" của Chủ tịch Tập Cận Bình đưa ra đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vay của một số tập đoàn bất động sản lớn. Trường hợp gây chú ý nhiều nhất trong thời gian gần đây chính là Evergrande, công ty ôm khoản nợ khoảng 300 tỷ USD.

Mối lo ngại đối với Bắc Kinh không chỉ dừng lại ở việc nếu lĩnh vực này rơi vào khủng hoảng, hệ thống tài chính cũng gặp rủi ro lớn. Trong trường hợp thị trường bất động sản được điều chỉnh, chính quyền các địa phương, tài chính hộ gia đình cho đến mô hình tăng trưởng của Trung Quốc sẽ đối diện nhiều khó khăn.

Các nhà lãnh đạo Trung Quốc đã hậu thuẫn nhiệt tình cho sự bùng nổ của lĩnh vực bất động sản trong 30 năm qua. Khi hệ thống thuế của quốc gia này cải cách vào năm 1994, chính quyền địa phương đã mất đi nguồn thu lớn và cũng không được phát hành trái phiếu.

Tuy nhiên, họ được giao cho nhiệm vụ đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, đôi khi là hơn 10%/năm. Do đó, bán đất đã trở thành động lực lớn, từ đó có nguồn vốn để tài trợ cho các dự án xây dựng đường và công trình công cộng khác. Họ cũng được phép thành lập các công ty có thể đi vay ngân hàng và những nguồn khác. Theo đó, nền kinh tế bị ràng buộc chặt chẽ với sự phát triển của lĩnh vực bất động sản.

Từ năm 1999 đến 2007, số lượng đất ở vùng nông thôn được chuyển đổi thành các dự án đô thị đã tăng trung bình hàng năm gần 23% và doanh thu từ bán đất thuộc sở hữu công cũng tăng trung bình 31%/năm. Không lâu sau, thị trường bất động sản đã trở thành "đòn bẩy" chính để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, phần lớn gói kích thích 586 tỷ USD của Trung Quốc được đưa ra dưới dạng các khoản cho vay và vốn từ các ngân hàng "ngầm" cho các nhà phát triển. Kevin Lai - chuyên gia của Daiwa Capita; Markets, cho biết: "Thị trường bất động sản là một phương tiện để tung ra gói kích thích. Đến năm 2010, doanh số bán đất chiếm hơn 70% nguồn thu của các thành phố mỗi năm, dù tỷ lệ ở các vùng là khác nhau."

Việc Trung Quốc vẫn chưa thoát ra khỏi "vòng xoáy" này đã tạo nên lỗ hổng cho nền kinh tế trong những thập kỷ gần đây. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và tăng trưởng chung vẫn rất bền chặt.

Theo ước tính của Kenneth Rogoff - chuyên gia của Đại học Harvard và Yuanchen Yang - chuyên gia Đại học Thanh Hoa, chỉ riêng hoạt động đầu tư vào các dự án bất động sản dân cư đã chiếm 15% GDP, tỷ lệ này tăng lên 29% khi tính cả xây dựng và các ngành liên quan. Do đó, người mua nhà và các nhà phát triển đều cho rằng lĩnh vực này đã quá lớn để sụp đổ. Họ coi các khoản đầu tư của mình "chỉ lãi chứ không lỗ".

Động lực chính hụt hơi vì mục tiêu "thịnh vượng chung" 

Dẫu vậy, cuộc khủng hoảng của Evergrande và một số chỉ số bất động sản đang bắt đầu cho thấy những dấu hiệu của rủi ro, đe dọa quan điểm trên. Việc các dự án bất động sản giảm giá mạnh có thể là chủ đề được nhiều phương tiện truyền thông đưa tin, nhưng chỉ các công ty thiếu tiền mới sử dụng đến biện pháp này.

Nhu cầu đối với bất động sản đang suy yếu. Nhà đầu tư cũng đang rút vốn ở thị trường thứ cấp. Theo Rhodium, tại Thâm Quyến - một trong những thành phố có giá nhà đắt đỏ tại Trung Quốc, khối lượng giao dịch bất động sản đã giảm liên tiếp trong 4 tháng, xuống còn 2.423 lượt vào tháng 8. Trong khi đó, mức trung bình hàng tháng vào năm 2020 là 8.376.

Các khoản tín dụng vốn giúp hoạt động xây dựng bùng nổ đang bị thắt chặt. Cedric Lai đến từ Moody’s nhận định, khả năng tiếp cận các khoản vay của ngân hàng và tín dụng đen, cũng như nhu cầu đối với trái phiếu trong và ngoài nước, nhìn chung đang suy yếu đối với cả ngành.

Lần đầu tiên trong ít nhất 1 thập kỷ, hoạt động phát hành trái phiếu USD ra nước ngoài trở nên ảm đạm hơn. Doanh số bán đất cho các dự án khu dân cư cũng sụt giảm trong nửa đầu năm, chủ yếu do yêu cầu của chính phủ đối với việc hạn chế các ngân hàng cho các nhà phát triển bất động sản vay vốn. Theo Moody’s, triển vọng đối với trái phiếu của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc hiện là tiêu cực.

Nhu cầu mua nhà sụt giảm và tình trạng thiếu vốn cũng đồng nghĩa với việc nhu cầu đối với đất cũng giảm đi. Sự phát triển của thị trường trái phiếu địa phương trong thập kỷ qua đã giúp một số khu vực bớt phụ thuộc vào hoạt động bán đất.

Tuy nhiên, phần lớn chính quyền các địa phương vẫn chưa có sự thay đổi. Tổng doanh thu bán đất của chính phủ đã tăng kể từ năm 2015 và đạt khoảng 8,3% GDP vào năm 2020. Bởi vậy, sự sụt giảm diễn ra sẽ là dấu hiệu cảnh báo đối với nền kinh tế của các thành phố nhỏ hơn.

Trong khi đó, bất động sản cũng chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản của các hộ gia đình. Năm 2019, nhà ở chiếm khoảng 60% tổng tài sản của họ, đẩy khoản nợ thế chấp lên tới khoảng 76% tổng nợ của các hộ gia đình. Khi các nhà phát triển không thể tiếp cận các nguồn vốn thông thường, họ phụ thuộc vào việc bán nhà trước khi hoàn thiện.

Theo Natixis, từ năm 2015 đến tháng 7/2021, tỷ trọng của hoạt động bán nhà trước khi hoàn thiện của các nhà phát triển tăng từ 39% lên 54% nguồn vốn. Đối với Evergrande, người mua cũng trả tiền trước khi nhận nhà hoặc mua một trong những sản phẩm quản lý tài sản (WMP) của họ.

Nhà đầu tư đang chờ đợi động thái của chính phủ. Một số kỳ vọng rằng, khi triển vọng bi quan hơn, các quan chức sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ. Zhang Zhiwei - đến từ Pinpoint Asset Management, cho biết hầu hết các ngân hàng đã sử dụng hết hạn ngạch cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong năm nay.

Raymond Yeung - chuyên gia của ANZ, nhận định, giới chức Trung Quốc đã lường trước được về rủi ro mà một số nhà phát triển khác sẽ gặp phải như Evergrande. Theo ông, sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản có thể khiến GDP Trung Quốc giảm 0,5 điểm phần trăm trong năm nay.

Tham khảo Economist