Những năm gần đây, thị trường căn hộ chung cư đang trở lên sôi động bởi một thế hệ người trẻ với suy nghĩ và lối sống năng động coi đây là mô hình lý tưởng cho cuộc sống hiện đại. Thế nhưng, việc thiếu tìm hiểu cặn kẽ thông tin, kiến thức pháp luật còn hạn chế đã khiến cho căn hộ mơ ước của nhiều người trở lên xa vời, “tiền mất tật mang”.

Bài viết đề cập đến một số vấn đề pháp lý khách hàng tìm mua căn hộ cần biết trước khi đưa ra quyết định.

Năng lực Chủ đầu tư và hồ sơ pháp lý của dự án

Đã từ lâu, trong giới kinh doanh bất động sản cũng như người dân tồn tại thuật ngữ “dự án ma”, ám chỉ những dự án không có thật do người bán “vẽ” ra, chưa được bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào cấp phép hoặc những dự án đã được cấp phép nhưng chưa đủ điều kiện chào bán.

Chủ đầu tư vi phạm cam kết, kéo dài thời gian bàn giao; chào bán, huy động vốn trái phép ở những dự án không có thật hoặc chưa đủ điều kiện mở bán…là những vụ việc đẩy khách hàng trở thành “những người khốn khổ”.

Trao đổi với Người Đưa Tin về những vấn đề khách hàng cần lưu ý trong quá trình tìm hiểu một dự án, Luật sư Nguyễn Bích Lan, đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng, đầu tiên, người mua phải tìm hiểu về tiềm năng tài chính, uy tín trong lịch sử bán hàng, thực hiện dự án…của chủ đầu tư. Với những chủ đầu tư lớn, uy tín sẽ không gặp phải trường hợp như, đang thi công thì…hết tiền dẫn đến chậm bàn giao căn hộ theo hạn định.

Trước khi quyết định mua, Luật sư Lan khuyên khách hàng cần quyền yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ pháp lý sau của dự án:

Thông tin dự án: Điều 26 của Luật Nhà ở có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nội dung bắt buộc phải công khai các thông tin về dự án trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình. Qua đó, khách hàng có thể tìm hiểu sơ bộ trước khi tiến hành các hoạt động tìm hiểu sâu hơn.

“Trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, công trình đó phải xây dựng xong phần móng và có văn bản nghiệm thu từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ở đây là Sở Xây Dựng. Khi đến kiểm tra hiện trạng, người mua cần phải lưu ý những điều trên”, nữ Luật sư cho biết thêm.

GCN đăng ký kinh doanh, chủ đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản để đảm bảo đầy đủ chức năng pháp lý thực hiện dự án.

GCN quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, đây là loại giấy tờ hết sức quan trọng, đảm bảo tính pháp lý tương lai của căn hộ chung cư. Mặt khác, khi chủ đầu tư giữ GCN này đồng nghĩa với việc dự án không bị thế chấp ở một tổ chức tài chính khác.

Giấy phép xây dựng của dự án, giấy phép này chứng minh dự án đã được cấp phép, qua đó, khách hàng cũng có thể nắm bất được thông tin về chiều cao, số tầng của tòa nhà, mật độ xây dựng, diện tích căn hộ…

Hiện nay, có rất nhiều dự án chưa được cấp phép xây dựng, hồ sơ chỉ mới dừng ở việc được cấp GCN quyền sử dụng đất hoặc thuê đất nhưng chủ đầu tư vẫn ngang nhiên tiến hành xây dựng, nói trắng ra là xây dựng không phép. Khi cơ quan quản lý Nhà nước phát hiện sẽ tiến hành đình chỉ hoạt động xây dựng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ của dự án, đẩy rủi ro về phía người mua khi tiền đã nộp nhưng chưa biết đến bao giờ dự án được thi công trở lại.

“Những công trình vi phạm về xây dựng thì các căn hộ thuộc dự án đó sẽ không được cấp GCN cho đến khi khắc phục xong phần vi phạm”, Luật sư Hoàng Mạnh Hùng, Đoàn Luật sư Hải Phòng cùng trao đổi về vấn đề này.

Một trong những ví dụ điển hình là sai phạm về mật độ và số tầng, xảy ra tại tổ hợp chung cư HH của Tập đoàn Mường Thanh, khiến hàng ngàn căn hộ cho đến nay vẫn không được cấp GCN.

Hồ sơ nộp tiền sử dựng đất, thuê đất: Điều 26 Luật nhà ở 2014 quy định, Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất cho Nhà nước. Những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ này sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng đồng nghĩa với những căn hộ trong dự án đó không được cấp Giấy chứng nhận. Thực tế đã chứng minh, nhiều trường hợp, khi người dân tiến hành làm thủ tục cấp GCN thì lại bị vướng bởi Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Các loại hồ sơ giấy tờ trên sẽ giúp người mua kiểm tra, xác minh được tính pháp lý của dự án, dự án có tồn tại hay không để tránh mua phải những dự án “ma”, tiền đã nộp nhưng nhà chẳng thấy đâu.

Những lưu ý trong Hợp đồng mua bán căn hộ

Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Lê Thị Oanh (công ty TNHH Luật Minh Khuê) cho biết, đây là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Nhưng với những dự án “có vấn đề”, chủ đầu tư sẽ sử dụng nhiều hình thức hợp đồng khác nhau nhằm “lách luật” khi chưa đủ điều kiện mở bán hoặc ‘cài” vào đó những điều khoản vi phạm pháp luật.

Hợp đồng pháp lý: Điều 17, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chỉ những loại hợp đồng sau đây mới có đủ điều kiện pháp lý.

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Các hình thức khác như Hợp đồng góp vốn; Hợp đồng vay vốn; Hợp đồng hợp tác…đều chỉ mang tính chất dân sự, không đồng nghĩa với quyền sở hữu tài sản chính danh (căn hộ, biệt thự…)

Đồng tiền thanh toán: Hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự…không thuộc trường hợp được thanh toán bằng Ngoại hối theo quy định tại điều 4, Thông tư 32/2013/TT-NHNN. Việt Nam chỉ chấp nhận duy nhất một loại tiền thanh toán là VND cho các giao dịch, nhưng nhiều Chủ đầu tư “vô tình” hoặc cố ý để quy định thanh toán bằng USD. Điều này là trái với quy định của pháp luật và nếu nảy sinh tranh chấp, bản Hợp đồng đã ký giữa Chủ đầu tư và người mua sẽ bị tuyên vô hiệu.

Thêm một điều cần lưu ý nữa là một số Chủ đầu tư có dấu hiệu nhập nhằng giữa giá bán căn hộ có thuế và không thuế GTGT. Nhiều trường hợp, khách hàng tin tưởng đặt cọc theo giá căn hộ được tư vấn nhưng đến khi ký Hợp đồng mua bán chính thức mới ngã ngửa ra với số tiền thuế GTGT lên đến cả tỷ đồng.

“Khẩu thuyết vô bằng”, có thắc mắc cũng chẳng có bằng chứng, đành ngậm ngùi chấp nhận nộp tiền thuế hoặc chịu mất số tiền đặt cọc bỏ ra trước đó vì không kham nổi tiền thuế này.

Điều khoản về bàn giao nhà và cam kết bảo hành chất lượng: Tiến độ nộp tiền phải trùng khớp với tiến độ hoàn thành xây dựng. Trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị Hợp đồng, nên giữa lại từ 5 đến 10% giá trị cho đến khi chủ đầu tư bàn giao GCN. Điều này là để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người mua cũng như buộc chủ đầu tư phải hoàn thành trách nhiệm của mình.

Trước khi nhận nhà, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ nghiệm thu, giấy phép phòng cháy chữa cháy của tòa nhà bởi đây là điều kiện cần để tòa nhà đi vào vận hành.

Tính chính danh hợp pháp của bên bán: Điều 85 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thì Đại diện của pháp nhân (Công ty) có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền.

Theo đó, người ký Hợp đồng phải là người đại diện theo quy định pháp luật của chủ đầu tư hoặc người được người đại diện ủy quyền theo đúng quy định pháp luật.

Nếu trường hợp ký Hợp đồng là người nhận ủy quyền, khách hàng cần yêu cầu xem nội dung Hợp đồng, giấy ủy quyền của người này để đảm bảo họ có quyền hạn đứng ra giao dịch, tránh trường hợp Hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm Hợp đồng: Nhiều chủ đầu tư có xu hướng mập mờ khi trong điều khoản này thường ghi,

“Nếu có phát sinh tranh chấp, 2 bên sẽ chủ động thương lượng, thương lượng không có kết quả, vụ việc sẽ được đưa ra Tòa án dân sự để giải quyết”.

Việc sử dụng thủ thuật ngôn ngữ trên đã đẩy rủi ro về phía khách hàng bởi trên thực tế, tiền thì Chủ đầu tư đã cầm nhưng phân định đúng sai lại do Tòa án với nhiều quy trình phức tạp và kéo dài, điều này dễ gây chán nản, mệt mỏi và thiệt hại cuối cùng là phía người mua. Vì vậy, cần phải yêu cầu những điều khoản cụ thể cho các loại tranh chấp phát sinh, Luật sư Lê Thị Mai (Đoàn Luật sư Bắc Ninh) đưa ra lời khuyên.

Pháp lý Hợp đồng: Trường hợp mua bán trực tiếp với chủ đầu tư không nhất thiết phải công chứng, chứng thực nhưng nếu mua lại từ nhà phân phối, bên thứ 3 hoặc mua lại từ người khác thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hợp đồng này để đảm bảo giá trị pháp lý. Để chắc chắn hơn, khách hàng nên lập vi bằng toàn bộ quá trình này.

Trách nhiệm và nghĩa vụ của đơn vị bảo lãnh dự án: Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải gửi bản sao Hợp đồng, Chứng thư bảo lãnh dự án của ngân hàng cho người mua khi ký hợp đồng mua hoặc thuê mua.

Đây là vấn đề Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, văn phòng luật Kết Nối chỉ ra. Trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì vai trò của đơn vị bảo lãnh dự án này rất quan trọng, bởi nó trực tiếp đảm bảo quyền lợi của người mua.

Điều 56, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết.

Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư tìm cách lách luật bằng các văn bản gần nghĩa với Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng như, Thỏa thuận nguyên tắc bảo lãnh; Cam kết cấp tín dụng... Đây không phải là Hợp đồng bảo lãnh chính thức và hoàn toàn vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Chính vì vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng; văn bản cho phép huy động vốn hoặc xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng, nơi đặt vị trí dự án cấp phép. Khi chủ đầu tư vi phạm một điều khoản nào đó hoặc ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng dự án, công trình thì phía bảo lãnh sẽ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Một số lưu ý khác, người mua chung cư cần quan tâm

Thỏa thuận chi phí: đây là vấn đề gây rất nhiều bức xúc trong thời gian gần đây. Các loại chi phí thường phát sinh mâu thuẫn giữa người mua và chủ đầu tư là chi phí quản lý, phí dịch vụ bảo vệ, phí trông giữ xe, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước…

Các quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý vận hành nhà chung cư, xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đã được quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 06/2019/TT-BXD, Điều 9 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhưng sau một thời gian vận hành, nhiều chủ đầu tư tự ý nâng giá vô tội vạ các loại phí trên, gây bức xúc rất lớn cho người mua. Vụ việc chủ đầu tư dự án CT1, Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội tự ý tăng giá căn hộ lên hơn 36% so với hợp đồng ban đầu đã gây phẫn nộ rất lớn cho cư dân trong một thời gian dài.

Nghĩa vụ bảo hành của bên bán: nội dung bảo hành này bao gồm: sửa chữa, khắc phục những hư hỏng liên quan đến bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cửa, cầu thang bộ…) và cả các hệ thống phục vụ sinh hoạt như điện, nước…Thời gian bảo hành tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Việc bỏ ra một số tiền lớn để mua một căn hộ chung cư đòi hỏi khách hàng phải hết sức cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định, kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của dự án là vô cùng cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có.