Giá đất tăng chóng mặt ở nơi từng là "đồng không mông quạnh"

Gia đình ông Thomas có khoảng 11.000 mẫu đất trang trại ở phía đông bắc Tampa (Florida). Ông nội của ông - điều hành 1 toà soạn báo và một doanh nghiệp khai thác khoáng sản, đã mua phần lớn số đất trên chỉ với giá 10 cent/mẫu đất Anh vào năm 1932. Kể từ đó, dân số của khu vực đô thị Tampa đã tăng bùng nổ lên đến hơn 3 triệu người. Trang trại của gia đình Thomas được bao quanh bởi một loạt các ngôi nhà 1 gia đình sinh sống.

Vì "khát" đất, những nhà phát triển bất động sản đã đề nghị mua mảnh đất của Thomas. Gia đình ông đã bán một phần vào năm ngoái cho một nhà phát triển với giá khoảng 70 triệu USD với khoảng 20.000/mẫu Anh. Thomas cho biết, họ thậm chí còn đang muốn mua với giá cao gấp đôi đối với một số mảnh đất khác của ông.

Mỹ dù có diện tích rất rộng lớn, nhưng vẫn thiếu đất, hoặc ít nhất là những khu đất mà mọi người có thể sinh sống. Quy định hạn chế sử dụng đất và thiếu các khoản đầu tư công vào đường bộ, đường sắt và các cơ sở hạ tầng khác đã gây khó khăn cho các nhà phát triển trong việc tìm kiếm các địa điểm gần khu dân cư lớn để xây dựng. Khi người Mỹ tiếp tục di chuyển đến các thành phố như Austin, Phoenix và Tampa, giá đất bị đẩy lên rất cao và tình trạng thiếu nhà ở tại những khu vực đang phát triển nhanh này thậm chí còn căng thẳng hơn.

Ở Sunbelt, giá một khu đất trong trung bình tính theo mẫu Anh đã tăng hơn gấp đôi trong 2 năm qua tính đến quý II, theo land.com - trang web niêm yết bất động sản thuộc Costar Group.

Những nỗ lực kiềm chế lạm phát của Fed có thể sẽ khiến giá đất giảm. Các nhà môi giới cho biết, lãi suất cao hơn và chi phí xây dựng đang gây áp lực cho thị trường bất động sản và những thành phần khác cũng bắt đầu chậm lại. Dù giá đất không giảm, nhưng số lượng người thực hiện giao dịch mua bán cũng bắt đầu chậm lại. Một số chủ đất lo ngại về cuộc suy thoái tương tự năm 2008 sẽ xảy ra, khi giá nhà và đất giảm mạnh sau nhiều năm nợ chồng chất.

Song, các nhà kinh tế và nhà đầu tư nhận định, việc thiếu nguồn cung và nhu cầu tăng mạnh sẽ khiến giá đất tăng trong dài hạn. Ngay cả ở các thành phố như New York và San Francisco - nơi số người sinh sống giảm trong thời kỳ đại dịch, giá đất hiện vẫn đắt hơn nhiều so với các thập kỷ trước. Theo Morris Davis, giáo sư tài chính tại Trường Kinh doanh Rutgers, chỉ riêng đất để ở của Mỹ hiện có giá ước tính hơn 20 nghìn tỷ USD.

Đợt bùng nổ của thị trường bất động sản đã giúp các chủ đất lãi đậm. Ông Davis ước tính, đất hiệm chiếm 47% giá trị nhà ở của Mỹ, cao hơn 38% vào năm 2012. Ông nói: "Giá đất tăng là nguyên nhân chính khiến giá nhà trong những thập kỷ gần đây leo thang."

Theo WSJ, ít có nơi nào ở Mỹ chứng kiến giá đất tăng mạnh hơn các vùng ngoại ô của Tampa. Khi ông nội của Thomas mua trang trại gia đình trong thời kỳ Đại suy thoái, ông là người đấu giá duy nhất. Thomas (66 tuổi) cho biết: "Mảnh đất còn không có nổi 1 cái cây đủ lớn để chim làm tổ. Nơi này chỉ toàn là cát, nằm giữa khu đồng không mông quạnh ở Florida."

Theo những gì gia đình ông Thomas kể lại, ngân hàng giám sát trang trại này đã bán lại đất thay cho một chủ điền trang sắp phá sản, đến mức một nhân viên đã phải thúc giục ông của Thomas ra giá. Thomas nói: "Ông ấy nói mức giá là 10 cent/mẫu Anh và nhân viên đó đã đồng ý ngay lập tức. Ngay cả sau khi nộp thuế 5 USD/mẫu anh, thì khu đất này vẫn là món hời."

Vì phần lớn đất của nhà ông Thomas - chỉ cách trung tâm Tampa 30’ lái xe, đã được quy hoạch để làm nhà ở nên nhu cầu càng cao. Các nhà xây dựng cạnh tranh nhau để có được đất. Ông Thomas nói: "Tôi liên tục nhận được thư, email, các cuộc gọi. Không hiểu tại sao họ lại có số điện thoại của tôi."

Kể từ năm 1932, giá trị mảnh đất mà gia đình Thomas sở hữu đã tăng gần 200 lần (đã điều chỉnh theo lạm phát), dự theo giá bán vào năm ngoái. Mức tăng này gấp 10 lần so với chỉ số S&P 500.

Những quy định ngặt nghèo để kiểm soát hoạt động xây dựng

Trong nhiều năm, gia đình Thomas đã mua thêm đất ở khu vực xung quanh trang trại, phần lớn khu đất hiện vẫn là rừng rậm. Trang trại nhà Thomas giờ đây như một "ốc đảo" nằm giữa các công trình xây dựng. Ở gần đó, có hàng chục ngôi nhà 2 tầng được xây dựng sát nhau.

Mức giá nhà ở các công đồng mới này có thể lên tới 900.000 USD, một phần vì mảnh đất cực kỳ giá trị vì các quy định về sử dụng đất. Quy tắc phân vùng ở hạt Hillsborough - bao gồm cả Tampa, không có các nhà phát triển xây dựng nhà lớn hơn diện tích nhà dành cho 1 gia đình. Theo giới chức, điều này nhằm ngăn chặn tình trạng quá tải và tắc đường, bảo tồn được nét đặc biệt của các khu phố.

Những quy định này không chỉ giúp giá trị ngôi nhà được duy trì, mà còn thúc đẩy giá đất. Vì các nhà phát triển không thể xây "chồng chất" nên họ cần nhiều đất hơn và điều này đang khiến nhu cầu mua đất tăng lên, từ đó đẩy giá cao hơn. Ngoài ra, các nhà xây dựng cũng phải tìm những khu vực xa thành phố hơn.

Ngoài ra, thiếu cơ sở hạ tầng cũng gây ra lạm phát giá đất. Ví dụ, ở Nashville, do dân số tăng lên, tuyến đường di chuyển đi làm của mọi người dài hơn và tình trạng tắc đường ngày càng nghiêm trọng. Thiếu phương tiện công cộng khiến họ không còn lựa chọn nào khác ngoài nhích trên đoạn đường đông nghẹt. Năm 2018, các cử tri ở đây đã đề xuất xây dựng hệ thống đường sắt và mở rộng dịch vụ xe buýt. Điều này lại càng đặt ra thách thức cho quỹ đất khan hiếm ở gần trung tâm thành phố.

"Thà giữ tài sản chứ không bán"

Tình trạng thiếu địa điểm phát triển và giá đất tăng, cùng chi phí xây dựng cao, khiến các nhà phát triển không thể có đủ nhà để đáp ứng nhu cầu. Giá thuê căn hộ ở Nashville đã tăng 31% trong năm tính đến tháng 6. Hiện tượng tương tự cũng diễn ra ở Sunbelt.

Ryan Williams - chủ tịch điều hành của công ty đầu tư bất động sản Cadre, cho biết, 5 năm trước, việc xây dựng nhà ở những nơi như Sunbelt là khá dễ dàng. Ông nói: "Còn bây giờ, người ta phải tranh giành nhau để có đất."

Theo chia sẻ của Williams, ngày càng nhiều công ty phải cạnh tranh không chỉ với các nhà phát triển khác mà còn đối mặt với những người muốn mua nhiều lô đất để đầu cơ hoặc chỉ "để đấy".

Dù giá nhà, giá đất tăng cao, nhưng nhiều người vẫn đến các thành phố ở Sunbelt để sinh sống. Nhờ làm việc từ xa, người dân Mỹ có nhiều sự lựa chọn hơn. Song, các nhà kinh tế cho biết, hầu hết những người trẻ vẫn chỉ đến một số ít thành phố. Một số người cho rằng, Sunbelt có thể chứng kiến tình trạng lạm phát đất kéo dài vốn ám ảnh New York và San Francisco trong nhiều thập kỷ và trở thành 2 thành phố đắt đỏ nhất nước Mỹ.

Thomas cho biết, gia đình ông đã quyết định giữa lại phần đất còn lại. Vì đây là đất nông nghiệp, nên mức thuế cũng không cao. Ông cho biết, nhiều lời đề nghị ông nhận được gần đây rất hấp dẫn, nhưng nếu bán đi, ông sẽ phải tìm một nơi khác để giữ tiền. Ông nói: "Bạn sẽ làm gì khi chẳng có khoản đầu tư nào tốt hơn là cứ giữ đất?"

Tham khảo WSJ