Cân nhắc, xem xét một số vấn đề về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Dự thảo đã đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, áp dụng đối với các loại nhà chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư tái định cư, chung cư công vụ. ”Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Điều 27 Dự thảo).
Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới so với quy định hiện hành và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Liên quan đến vấn đề này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị ban soạn thảo cân nhắc, xem xét một số vấn đề sau:
Thứ nhất, đánh giá tác động quy định. Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.
Mặt khác, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên. Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.
Thứ hai, về bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân. Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo.
Bộ luật dân sự 2015 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường” (Điều 163).
Như vậy, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp.
Thứ ba, thời hạn sở hữu nhà chung cư với việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.
Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Thứ tư, phát sinh thêm thủ tục hành chính cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư liên quan đến thời hạn sở hữu của chung cư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Dự thảo ”trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định”. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong Giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.
Tóm lại, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án Dự thảo đưa ra, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Thời gian làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở
Khoản 8 Điều 52 Dự thảo quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua nhà hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Trên thực tế, chủ đầu tư và người mua nhà có thể thỏa thuận khác về thời gian làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định trên theo hướng, bên cạnh quy định cứng về thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, bổ sung thêm trường hợp, thời hạn này có thể do các bên thỏa thuận.
Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội
Điều 98 Dự thảo quy định chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được ”Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở … của dự án”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Dự thảo Luật Đất đai (phiên bản 04/10/2022) ”tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.
Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc… không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Với phương án của Dự thảo hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để… cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm. Điều này là chưa hợp lý, chưa khuyến khích phát triển nhà ở xã hội.
Để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, VCCI đề nghị Ban soạn thảo thống nhất với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai, điều chỉnh quy định tại Dự thảo Luật Đất đai theo hướng trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Khoản 1 Điều 165 Dự thảo quy định về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong đó có điều kiện “phải có trong danh mục đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý vận hành nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành”.
Quy định này không rõ là cách thức nào để doanh nghiệp có trong danh mục này? Doanh nghiệp có phải thực hiện thủ tục gì không? Quy chế quản lý vận hành nhà chung cư sẽ quy định về điều kiện và thủ tục để doanh nghiệp được công nhận đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư?
"Đây là quy định về điều kiện kinh doanh và các thủ tục hành chính để doanh nghiệp gia nhập thị trường, vì vậy đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về các điều kiện cũng như thủ tục hành chính liên quan, cơ chế quản lý đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là cấp phép hay là không cấp phép thực hiện hậu kiểm. Một điểm lưu ý là theo quy định tại Luật Đầu tư, điều kiện kinh doanh chỉ được quy định trong văn bản cấp Nghị định trở lên", VCCI đề nghị.
Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Dự thảo, “Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.”
Doanh nghiệp cho rằng, quy định trên là chưa hợp lý khi tính theo giá bán căn hộ có giá trị cao nhất của nhà chung cư đó, bởi hiện nay có những nhà chung cư bao gồm nhiều phân khúc và sản phẩm khác nhau với các mức giá chênh lệch. Việc lấy giá bán căn hộ có giá cao nhất để tính % đóng kinh phí bảo trì sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản (hơn nữa, mức giá cao nhất này có thể bị thay đổi theo xu hướng của thị trường đối với những căn bán sau).
Do vậy, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh quy định theo hướng sử dụng giá bán căn hộ trung bình của nhà chung cư để đảm bảo cân bằng nguồn tài chính cho chủ đầu tư và tránh việc độn giá đối với các căn hộ, phần diện tích chưa bán hay cho thuê tính đến thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng sau này.
Tuệ Minh