Dự luật liên quan chung cư mini:

- Cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đáp ứng quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng; có thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định.

- Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định pháp luật với dự án xây dựng nhà ở.

- Giao dịch bán, mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

- Giấy chứng nhận với từng căn hộ thực hiện theo Luật Đất đai.

- Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

- Trường hợp từng căn hộ trong chung cư mini đã được cấp giấy chứng nhận, chủ sở hữu của căn hộ này vẫn phải thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về nhà ở; vi phạm về xây dựng, PCCC sẽ bị xử lý; các căn hộ trong chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

Chung cư mini không có lỗi, lỗi ở con người

Không nên nghĩ khi có sự cố xảy ra với chung cư mini thì cấm bởi loại hình nhà ở này không có tội. Điều quan trọng nhất là bất cứ loại hình nhà ở nào cũng phải đáp ứng điều kiện về kỹ thuật, an toàn. Chung cư mini cũng là một dạng chung cư nhưng do chưa có các quy định cụ thể nên chủ đầu tư "lách luật", chưa làm đầy đủ trách nhiệm. Điều quan trọng là cần có các tiêu chí để các sản phẩm đưa ra thị trường phải đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, an toàn cho người sử dụng.

Bên cạnh đó, người sử dụng dù biết sản phẩm chưa đạt yêu cầu nhưng do yêu cầu quá bức bách nên vẫn phải dùng. Do vậy, ở đây có lỗi của chủ đầu tư, cơ quan quản lý và chính từ người sử dụng. Với các chung cư mini đang có không thể đập, phá mà cần điều chỉnh. Việc đưa vào luật để có các tiêu chí giúp chủ đầu tư yên tâm thực hiện đúng quy định, người dân yên tâm là đang được bảo vệ.

Đại biểu Trần Thị Kim Yến (TP.HCM)

Đang thanh tra toàn diện chung cư mini tại Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương

Ngày 22-10, Thủ tướng có công điện giao Bộ Xây dựng tổ chức thanh tra toàn diện đối với hoạt động quản lý xây dựng nhà chung cư mini, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân theo đúng quy định của pháp luật, báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trong tháng 12-2023.

Từ đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa chỉ đạo Thanh tra bộ chủ trì xây dựng kế hoạch và hướng dẫn các địa phương thanh tra toàn diện đối với hoạt động quản lý xây dựng chung cư mini những năm qua. Bộ trưởng giao Thanh tra Bộ Xây dựng thanh tra tại một số địa phương tập trung nhiều công trình nhà chung cư mini, nhiều cơ sở lưu trú và các loại hình nhà ở nhiều căn hộ, cơ sở cho thuê trọ tại các khu công nghiệp có mật độ người ở cao như Hà Nội, TP.HCM và Bình Dương. Đến ngày 24-10, Thanh tra Bộ Xây dựng đã lập các đoàn thanh tra hoạt động quản lý xây dựng chung cư mini tại các địa phương này.

Việc thanh tra toàn diện để phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân trong hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành chung cư mini. Thời gian tới sẽ chấn chỉnh việc đầu tư loại hình nhà ở này. Qua thanh tra, Bộ Xây dựng cũng rà soát, đánh giá, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về xây dựng, quản lý chung cư mini cho phù hợp với thực tế.

Đối với các tỉnh, thành phố còn lại Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng trực thuộc thanh tra theo đề cương hướng dẫn của Thanh tra Bộ Xây dựng và báo cáo kết quả thực hiện về bộ trong tháng 12-2023 để tổng hợp báo cáo Thủ tướng.

Các nước dần quy định căn hộ rộng hơn

Không gian sống chật chội và giá nhà ở leo thang tại Hong Kong là vấn đề từ lâu gây đau đầu các nhà chức trách. Trong lúc giá nhà, đất vẫn ở ngoài tầm với người lao động, những căn hộ được gọi là "căn hộ nano" với diện tích dưới 24m2 đã thu hút lượng lớn người có nguồn tài chính eo hẹp. Trong đó có những căn hộ 20m2, nhiều căn không có nhà bếp, phòng ngủ thì khép kín hay cửa sổ nằm trong phòng tắm.

Theo tổ chức phi chính phủ Liber Research Community, tính đến năm 2022, các nhà phát triển tư nhân đã xây dựng hơn 10.000 căn hộ nano có diện tích dưới 24m2 trong 10 năm. Các nhà phát triển cho biết giá bất động sản cao đã buộc họ phải xây dựng những ngôi nhà nhỏ để có giá cả phải chăng cho nhiều người mua hơn. Tuy nhiên theo báo SCMP, vào tháng

12-2022, chính quyền Hong Kong cho biết họ quyết định đáp ứng nguyện vọng của người dân là được sống trong căn hộ lớn hơn và yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải xây căn hộ có diện tích không nhỏ hơn 26m2.

Nhiều nơi khác cũng đề ra quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ, nhằm giải quyết sự phát triển quá mức của các căn hộ siêu nhỏ. Singapore công bố quy định về kích thước trung bình căn hộ vào năm 2012. Tới năm 2018, quy định chốt con số trung bình là 85m2.

Chính phủ Anh cũng đã công bố tiêu chuẩn không gian cho các căn hộ mới kể từ năm 2015. Tiêu chuẩn này không có kích thước căn hộ tối thiểu được tiêu chuẩn hóa vì nó linh động tùy theo số lượng người cư trú dự kiến. Chẳng hạn, diện tích tối thiểu của căn hộ một phòng ngủ cho một người là 37m2 và được tăng lên 50m2 cho hai người.

Nên cấp phép chung cư mini ở đâu?

Theo luật sư Trương Anh Tuấn - trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc cấp phép xây dựng chung cư mini cần căn cứ vào mật độ dân cư, hạ tầng xã hội cụ thể của từng khu vực đô thị; nếu mật độ dân cư, các điều kiện tiếp cận về y tế, giáo dục, điện nước của khu vực đô thị cho phép nén thêm dân cư thì có thể cấp phép và ngược lại. Mặt khác, khi cấp phép chung cư mini cần những tiêu chí cấp phép khác với các dự án chung cư quy mô lớn, thủ tục cũng đơn giản hơn.

Ông Nguyễn Chí Thanh - tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây - cho rằng xây dựng chung cư mini tại những ngõ nhỏ, phố nhỏ ở trung tâm các đô thị chỉ nên khuyến khích cho thuê. Việc phát triển chung cư mini tại các đô thị hiện nay phải tính tới tính đồng bộ, bảo đảm điều kiện sống, khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội chứ không chỉ giải quyết chỗ chui ra chui vào. Phải tính tới việc nâng dần điều kiện chỗ ở cho người dân. Chung cư là ngôi nhà chung nên chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, phải quản lý, chứ không thể xây căn hộ xong bán cho người dân rồi "lượn" đi.

Tổng liên đoàn Lao động là chủ đầu tư nhà ở xã hội?

Quy định Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã trình hai phương án. Phương án 1, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư dự án để cho thuê. Phương án 2, chưa quy định Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) tán thành việc trao quyền cho Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư nhà ở xã hội nhưng đề nghị nên mở rộng đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội, tránh tình trạng công nhân, người lao động chưa có nhu cầu thuê hết trong khi nhiều đối tượng khác có nhu cầu nhưng không thể thuê vì không phải là "công nhân, người lao động". Thay vào đó, chỉ nên quy định "ưu tiên" cho "công nhân, người lao động".

Giơ biển tranh luận với các đại biểu đồng tình chọn phương án 1, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng lý giải này chưa thỏa đáng vì công đoàn là đại diện tiếng nói cho người lao động, khi thiếu nhà ở cho công nhân thì công đoàn cũng phải chịu trách nhiệm. Đồng thời bày tỏ băn khoăn khi nhà ở có vấn đề thì ai là người đại diện cho người lao động? Do đó, ông Cường nói dù đồng tình tổ chức công đoàn là chủ đầu tư nhà ở cho người lao động, tuy nhiên đề nghị đây chỉ là những dự án mẫu để làm điển hình và để công đoàn làm cơ sở có tiếng nói với các cơ quan khác.

Liên quan đến quy định này, trong phần tiếp thu, giải trình Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết về cơ bản các ý kiến đều đồng tình Tổng liên đoàn Lao động là chủ đầu tư nhưng phương thức thế nào đang còn ý kiến khác nhau nên sẽ tiếp thu và có báo cáo lại các đại biểu. Trường hợp quy định vấn đề này trong Luật Nhà ở phải có sửa đổi đồng bộ trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để có những quy định chặt chẽ, giúp tổng liên đoàn quản lý chặt dự án và chỉ để cho công nhân thuê.

Nên quy định nhà chung cư có thời hạn

Nhiều đại biểu Quốc hội cũng đặc biệt quan tâm đến vấn đề thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư. Theo đại biểu Tạ Văn Hạ (Quảng Nam), quy định về cải tạo nhà chung cư chưa rõ vì chưa đề cập đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong khi hiện nay đang sinh mâu thuẫn giữa được sở hữu lâu dài vĩnh viễn với thời hạn sử dụng chung cư.

"Đây là vướng mắc, tồn tại lâu năm chưa được tháo gỡ, dẫn tới tình trạng nhiều chung cư cũ 5 - 7 tầng đã xuống cấp trầm trọng nhưng không đập đi xây mới được vì không thỏa thuận được với các hộ dân", ông Hạ nêu.

Tranh luận sau đó, đại biểu Đồng Ngọc Ba (Bình Định) cho rằng dự luật đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Theo ông, trong quy định hiện hành cũng như trong dự luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung không có quy định về thời hạn sở hữu.

Ông Ba dẫn chứng, Bộ luật Dân sự năm 2015, điều 214 có quy định riêng về vấn đề xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu hủy. Đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu. Tuy nhiên, hiện nay có quy định thêm loại hình nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không cần xem xét kỹ lưỡng về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn.

Giải trình, tiếp thu sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết dự luật phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Dự luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định về kiểm định chất lượng để trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá cho ở hay là cần phải phá dỡ để xây dựng lại. Theo ông Tùng, không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất.