Lại chuyện sổ hồng chung cư

Đặng Hùng Võ

(TBKTSG) - Chuyện không cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) vẫn luôn xưa như trái đất. Số lượng bài báo viết về chuyện này có thể tính theo đơn vị chục ngàn. Chính phủ đã có hai nghị định và Quốc hội cũng đã có hai nghị quyết thể hiện quyết tâm hoàn thành cơ bản việc cấp các loại giấy này (gọi chung là giấy chứng nhận). Thế nhưng...

Các cơ quan quản lý thì bình chân như vại trong việc cấp sổ hồng, còn người dân thì khắc khoải mong chờ. Ảnh: THÀNH HOA

Chính phủ, rồi Quốc hội vào cuộc cũng không xong

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định phải hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào năm 2007. Quy định là vậy nhưng kết quả không thành. Tiếp theo, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP lại gia hạn thời gian hoàn thành việc này vào năm 2008, rồi cũng chẳng xong.

Việc được nâng lên tầm Quốc hội. Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội đã yêu cầu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước vào năm 2010, rồi lại không xong. Quốc hội ban hành tiếp Nghị quyết số 30/2012/QH13 có nội dung “bảo đảm đến 31-12-2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu trong phạm vi cả nước”.

Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận đến nay vẫn chưa hoàn thành. Tại đô thị, điểm nghẽn chính là cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư. Các cơ quan quản lý thì bình chân như vại, mà người dân thì khắc khoải mong chờ.

Vì các mối quan hệ tay ba

Ngữ cảnh chậm trễ cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư không chỉ ở TPHCM mà ở Hà Nội cũng vậy, cùng một lý do là ta bị lùng bùng trong mối quan hệ tay ba giữa chính quyền, nhà đầu tư dự án chung cư và người mua căn hộ. Một mối quan hệ phức tạp đến nỗi khoảng 10 năm nay không thoát ra nổi.

Khi sổ hồng không được cấp thì tài sản người dân bỏ tiền ra mua không được pháp luật bảo vệ, không được thế chấp để vay tiền ngân hàng. Chủ đầu tư dự án cũng không thể nhận được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mà người mua phải trả nốt khi nhận sổ hồng.

Ở Hà Nội, dăm năm trước, cả nhà tôi đã phải vay mượn để mua một căn hộ hơn ba chục mét vuông tại một chung cư cho bố vợ tôi ở và dưỡng bệnh. Tuần sau là giỗ đầu của cụ rồi mà sổ hồng vẫn ở tít mù khơi, chỉ như bóng chim tăm cá.

Khoảng năm 2010, tôi đã đề xuất hãy tách mối quan hệ tay ba gây áp lực lớn lên việc cấp sổ hồng cho chung cư thành ba mối quan hệ tay đôi: chính quyền và chủ đầu tư dự án; chính quyền và người mua căn hộ; chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ. Khi người mua căn hộ đã hoàn thành hợp đồng với chủ đầu tư dự án thì chính quyền phải cấp sổ hồng cho căn hộ đó. Khi chủ đầu tư dự án còn thiếu nghĩa vụ gì thì chính quyền giải quyết độc lập với họ.

Chính quyền Hà Nội thấy tôi kiến nghị có lý nên đã nghe theo, tháo mối quan hệ tay ba đầy rắc rối thành ba mối quan hệ tay đôi đơn giản hơn. Tệ rằng, ở Hà Nội, sổ hồng lại được cấp trước cho các dự án mà chủ đầu tư vi phạm pháp luật nghiêm trọng như xây cao tầng hơn, xây rộng hơn, thậm chí xây thêm cả vài tòa chung cư trái phép, như tại khu chung cư HH Linh Đàm nổi tiếng phạm luật.

Cấp xong sổ hồng mà không xử lý gì đối với những vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Khi những vi phạm này bị cơ quan điều tra phát hiện, Hà Nội lại cuống cuồng thu hồi lại sổ hồng đã cấp, rồi quyết định ngừng cấp sổ hồng cho chung cư. Tôi có cảm giác rủi ro tham nhũng đang lẩn khuất trong việc cấp sổ hồng ở đây. Tách ra ba mối quan hệ tay đôi để dễ xử lý, nhưng phải xử lý song hành, chứ không phải để cho chủ đầu tư thoát nạn vi phạm pháp luật.

Câu chuyện chậm cấp sổ hồng ở TPHCM cùng bệnh như Hà Nội nhưng nhẹ hơn về mức độ vi phạm pháp luật của chủ đầu tư dự án. Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các chủ đầu tư dự án chỉ nống rộng hơn phần các tầng ngầm so với thiết kế được duyệt để tăng thêm diện tích khai thác dịch vụ.

Mọi nghĩa vụ tài chính đã được các chủ đầu tư dự án hoàn thành, nhưng do tầng ngầm rộng hơn nên sở tài nguyên và môi trường vẫn không đồng ý cấp sổ hồng cho các căn hộ trên phần nổi. Cũng theo thống kê của hiệp hội này, 63 dự án thuộc 17 doanh nghiệp bất động sản đang có 30.402 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Các cơ quan quản lý cho rằng khó xác định tiền sử dụng đất phải nộp thêm đối với phần tầng hầm nống ra rộng hơn. Người mua căn hộ vẫn mòn mỏi đợi chờ với cảm giác vô vọng.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất để cấp sổ hồng nhưng chưa được giải quyết. Như vậy số lượng căn hộ chưa được cấp sổ hồng còn nhiều hơn nhiều so với số liệu của hiệp hội phát hiện.

Hãy tách mối quan hệ tay ba thành ba mối quan hệ tay đôi

Việc quá nhỏ mà đã làm Thủ tướng Chính phủ phải bận lòng chỉ đạo UBND TPHCM phối hợp với các bộ, ngành liên quan để giải quyết sớm. Tôi vẫn cho rằng cần đi theo hướng tách mối quan hệ tay ba thành ba mối quan hệ tay đôi để giải quyết. Khi hợp đồng mua căn hộ giữa người dân và chủ đầu tư dự án đã được hai bên xác nhận hoàn thành thì đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Việc định giá đất và xác định tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp thêm là việc độc lập giữa chính quyền và chủ đầu tư dự án, không liên quan gì đến người mua căn hộ. Chính quyền hoàn toàn đủ thẩm quyền về xử lý chủ đầu tư dự án khi không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính quyền không xử lý có nghĩa là rủi ro tham nhũng đang làm yếu trách nhiệm của chính quyền.  

Theo số liệu thu ngân sách nhà nước, việc chậm cấp sổ hồng cũng làm giảm nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước của thành phố. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục kể từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, thu được 16.493 tỉ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 thu được 14.650 tỉ đồng, giảm 11,2%; tám tháng đầu năm 2020 chỉ thu được 4.453 tỉ đồng, giảm đến 52% so với tám tháng đầu năm 2019.

Cụ thể hơn, tỷ trọng thu tiền sử dụng đất của thành phố trong năm năm vừa qua chỉ ước đạt 3-5% tổng thu ngân sách, trong khi năm năm trước nữa tỷ trọng này chiếm 9-10%. Như vậy, việc chậm cấp sổ hồng không chỉ gây bức xúc cho chủ căn hộ chung cư, gây khó cho chủ đầu tư dự án, mà còn gây thiệt hại cho thu ngân sách nhà nước.  

Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM lần đầu tiên tổ chức lễ trao 1.000 sổ hồng cho 16 doanh nghiệp, làm cho 1.000 khách hàng mua căn hộ yên lòng. Công luận lại cho rằng 1.000 sổ hồng này không thuộc diện 30.402 căn hộ nói trên chưa được cấp. Mấy anh bạn tôi thì cho rằng việc cấp sổ hồng là trách nhiệm hàng ngày của sở, làm gì mà phải trống dong cờ mở như một chiến thắng lẫy lừng.

Việc chậm cấp sổ hồng cho chung cư là việc quá xưa, sao đến giờ vẫn còn như mới. Luật Đất đai chậm sửa đổi là một nhược điểm, hệ thống tài chính đất đai chậm đổi mới là nhược điểm thứ hai và thực thi pháp luật không vì quyền lợi của dân là nhược điểm thứ ba, lớn hơn nhiều. Lúc này rất cần một hệ thống pháp luật đất đai chuyên nghiệp, một quy trình thực thi pháp luật chuyên nghiệp và một hệ thống công chức quản lý đất đai rất chuyên nghiệp.