Mối nguy mới từ sự “sáng tạo” bất động sản

Đặng Hùng Võ

(TBKTSG) - Trước bối cảnh các nhà đầu tư đang “sáng tạo” ra các loại hình bất động sản mới hay dời địa bàn đầu tư, rủi ro cung cao, cầu thấp sẽ xảy ra trong vài năm tới. Cảnh tượng có thể giống giai đoạn 2009-2013 đã qua, nhưng lý do lại khác nhau...

Một dự án Cocobay ở Đà Nẵng. Ảnh: NHÂN TÂM

Vì chưa có khung pháp luật làm chỗ dựa

Thị trường bất động sản vốn có sức ỳ rất lớn, tức là quán tính rất cao, do nó luôn chứa đựng một lượng vốn đầu tư rất lớn. Lượng vốn đầu tư lớn làm cho nó nặng nề, khó xoay trở kịp khi gặp sự cố rơi vào băng giá hay sốt giá. Quy luật này tương đương như trong vật lý người ta vẫn nói rằng một vật có khối lượng lớn thì quán tính lớn, khó dừng lại khi đang chuyển động nhanh và khó đẩy đi khi đang đứng ỳ một chỗ. Sức ỳ lớn của thị trường bất động sản được quan tâm nhiều vì đó là nguyên nhân làm cho thị trường tài chính, tiền tệ bị bấn loạn theo.

Năm 2009 và 2010, lạm phát cao xảy ra trong nền kinh tế, luồng tiền ra thị trường bị ngăn lại để kiềm chế lạm phát, vậy là thị trường bất động sản đói vốn mà phải dừng lại. Thị trường dừng lại làm cho những người kinh doanh bất động sản không thu được lợi, họ gồng mình lên chịu được hai ba năm rồi không thể trả được các khoản vay tín dụng để kinh doanh. Nợ xấu xuất hiện, các ngân hàng phải phát mại các tài sản thế chấp làm cho giá bất động sản hạ ngày càng nhanh. Đây là tín hiệu báo động khủng hoảng tài chính sẽ đến.

Rất may, đến đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và phát triển khá mạnh đối với phân khúc nhà ở giá trung bình, giá rẻ và phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng (gọi chung là bất động sản du lịch). Đang phát triển mạnh mẽ như vậy thì từ cuối năm 2018 thị trường bất động sản đã phải dừng lại, kể cả phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch.

Các dự án bất động sản du lịch phát triển mạnh theo dạng thức các bất động sản kiểu mới như Condotel, Officetel, Shophouse... vì nó hút được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Đại dự án Cocobay đứt gánh, rồi đến nay hầu hết các dự án bất động sản du lịch kiểu mới đều phải dừng lại, các nhà đầu tư thứ cấp tạm biệt ra đi. Lý do chính của sự dừng lại này là do phát triển mạnh mà không có khung pháp luật làm chỗ dựa. Đầu năm 2019 Thủ tướng đã có chỉ thị và mấy ngày vừa qua Phó thủ tướng lại tiếp tục chỉ thị các bộ phải nghiên cứu sửa đổi các luật có liên quan để trình Quốc hội nhằm tạo lập khung pháp luật cho phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Câu trả lời từ các bộ vẫn là im lặng.

Các dự án bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn cũng phải dừng lại. Số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội và TPHCM vào năm 2019 và 2020 chỉ bằng 10% của năm 2018. Cung dự án nhà ở giảm quá mạnh. Lý do chính của sự suy giảm này là do Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp để phê duyệt được các dự án mà tại đó sử dụng nhiều loại đất khác nhau. Đó có thể là đất thu hồi của người đang sử dụng; “đất công” như đường đi, bờ kênh, mặt nước,...; đất thuộc diện sắp xếp lại các cơ quan nhà nước... Như nói trên, lãnh đạo Chính phủ đã hai lần đặt vấn đề sửa Luật Đất đai nhưng chắc phải vài năm nữa mới sửa được (dự kiến là năm 2023 sẽ ban hành Luật Đất đai mới).

Như vậy, kể từ năm 2019, hai phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản đã gần như phải đóng băng, không phải do lạm phát, không phải do mất cân đối cung - cầu, chỉ do luật pháp chưa được sửa kịp để tạo đường dẫn cho thị trường. Các chuyên gia quốc tế đều không hiểu vì sao lại đến nông nỗi như vậy. Từ phía các nhà đầu tư bất động sản, kể cả nhà đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp, đành phải có sáng tạo riêng cho mình để vượt qua giai đoạn băng giá này.

Sáng tạo của các chủ đầu tư

Nhìn từ thực tế, hai sáng tạo chính đã được thực hiện. Thứ nhất, nhiều nhà đầu tư dự án đã rời bỏ các đô thị lớn, kéo đến vùng xa hơn để đầu tư dự án. Các nhà đầu tư từ TPHCM đã tản ra các tỉnh quanh thành phố như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An hay thậm chí xa hơn như Ninh Thuận, Bình Thuận... Các nhà đầu tư từ Hà Nội cũng tản ra các tỉnh vùng Thủ đô như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Hà Nam hay xa hơn như Thái Nguyên, Bắc Giang, Lạng Sơn...

Đến những vùng này, đất đai cho dự án đầu tư khu đô thị sẽ thuần chủng từ đất nông nghiệp thu hồi, tránh được rào cản của Luật Đất đai chưa được sửa đổi. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ có một khối lượng lớn đất nền được bán với dự báo sẽ có sốt đất. Ngoài ra, một số chung cư, nhà liền kề mặt phố, biệt thự được bán với quảng bá rằng tốc độ tăng giá đất ở đây sẽ cao hơn so với các đô thị lớn. Mục tiêu chính là tạo hy vọng lợi ích lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền vào dự án.

Hệ quả tất yếu của sáng tạo này là cung sẽ vượt cầu tại những nơi cầu thực còn thấp. Câu chuyện bất động sản nhà ở tồn đọng rơi vào nợ xấu, nhiều khu đô thị “ma” được hình thành sẽ xảy ra, giống như giai đoạn 2009-2013. Sự thực, các nhà đầu tư dự án có thể đã dự đoán được hậu quả, nhưng mục tiêu của họ là bán được cho các nhà đầu tư thứ cấp. Khi các nhà đầu tư thứ cấp mua xong bất động sản hình thành trong tương lai thì coi như dự án thành công. Tình trạng tồn đọng hay nợ xấu hay đô thị “ma” sẽ rơi vào các nhà đầu tư thứ cấp trong tương lai. Nhà nước lại phải “cứu” thị trường bất động sản có sức ỳ lớn, nếu không sẽ tác động xấu đến thị trường tài chính.

Thứ hai, khi các bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chưa được khai thông, các nhà đầu tư dự án du lịch chuyển sang đầu tư loại hình mới hơn với tên gọi “homestay” và “farmstay”. Sự thực, “homestay” và “farmstay” là loại hình du lịch chứ không phải là loại hình bất động sản du lịch. “Homestay” là hình thức khách du lịch thuê chỗ ở cùng chủ nhà để trải nghiệm cuộc sống thường ngày ở Việt Nam và “farmstay” là hình thức khách du lịch thuê chỗ trong trang trại để trải nghiệm cuộc sống tại một trang trại Việt. Từ hình thức du lịch, các nhà đầu tư bất động sản du lịch đã sáng tạo ra bất động sản du lịch. Nhiều nhà chòi được dựng lên để cho thuê “homestay”, nhiều trang trại từ đất nông nghiệp được dựng lên cùng nhà ở để cho thuê “farmstay”. Cách làm này không đúng mục tiêu du lịch và trái pháp luật hiện hành, lại rơi vào cảnh bất động sản du lịch kiểu mới hơn phát triển mà không dựa vào khung pháp luật nào.

Trước bối cảnh các nhà đầu tư đang sáng tạo ra các loại hình bất động sản mới khi thị trường bất động sản hiện nay đang dừng nghỉ, rủi ro cung cao, cầu thấp sẽ xảy ra trong vài năm tới. Thế nhưng, trước đây, lý do là lạm phát trong nền kinh tế. Bây giờ, lý do là cơ quan nhà nước không sửa đổi kịp pháp luật. Pháp luật về bất động sản luôn phải chạy theo cuộc sống mà lại chạy không kịp. Rủi ro pháp luật luôn cận kề. Các địa phương có các dự án đầu tư mới cần xem xét kỹ lưỡng về quy hoạch để chấn chỉnh kịp thời, đừng để tổn hại đến thị trường trong tương lai.