Nghịch lý giá đất và hệ lụy

Trương Trọng Hiểu (*)

(TBKTSG) - Ai cũng biết là giá đất do Nhà nước quy định luôn bị “hụt hơi” và bị giá thị trường bỏ xa. Nhưng cách biệt đến chừng nào, và hệ lụy của nó tới đâu, có thể vẫn còn là câu hỏi mà nhiều người chưa hình dung được câu trả lời.

Giá đất nhà nước và giá thị trường chênh lệch quá lớn. Ảnh; NGỌC LINH

Facebook bạn tôi, một tay “cò” chuyên nghiệp, trong một ngày đã đăng status: Đất ngang 8, dài 14,8, thổ cư 40 mét vuông, cây lâu năm 78 mét vuông - hạn đến 2048, đường đi đẹp, giá 580 triệu. Vài ngày sau, bạn đăng tiếp: Đất phường X, thị xã Z, 10x24, đất trồng cây lâu năm, đường bê tông xe máy, cách quốc lộ 51 tầm 700 mét, giá 800 triệu buông sổ.

Đến đây thì mọi người có thể hình dung rằng, thị trường bất động sản, cụ thể là thị trường quyền sử dụng đất, đã vận hành không theo… sách vở. Thực tế, người ta có thể bỏ tiền để chuyển và nhận quyền sử dụng đất (nói ngắn gọn là mua-bán đất) nông nghiệp (đất trồng câu lâu năm) với giá không phải của… đất nông nghiệp.

Đương nhiên, với rất nhiều người, đây là điều không lạ, vì đó đã là thực tế cuộc sống bao năm. Lạ là tại sao điều có vẻ nghịch lý đó vẫn cứ tồn tại, và nếu nó vẫn tiếp tục là cuộc sống “đích thực” thì liệu hệ lụy gì sẽ vẫn tiếp tục xảy ra.

Với mức giá “buông sổ” trong thông báo thứ hai, mỗi mét vuông đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tạm tính là hơn 3,3 triệu đồng. Trong khi đó, giở lại đống tài liệu về bảng giá đất tại phường X, thị xã Z, người viết biết được mức giá cao nhất mà cơ quan nhà nước địa phương này hạn định là… 243.000/mét vuông, thấp hơn mức giá giao dịch gần 14 lần.

Điều này cho thấy, sau bao năm Chính phủ vận dụng nhiều phương pháp tính giá đất mới, nhiều địa phương nỗ lực đưa giá đất sát với giá thị trường thì giá đất của Nhà nước vẫn bị giá qua các giao dịch thực tế bỏ xa phía sau.

Kết quả là, hiện tượng khai gian giá giao dịch trên hồ sơ chuyển quyền tiếp tục xuất hiện. Một vài vụ việc bị “điểm huyệt” và truy tố, xét xử với tội danh trốn thuế trong những năm gần đây phần nào cho thấy phản ứng nặng tay của cơ quan chức năng. Nhưng nghĩ cũng lạ, xử các bên cố tình ghi giá thấp hơn giá… thực tế thì chẳng khác nào cơ quan xét xử gián tiếp khẳng định rằng, giá đất do Nhà nước quy định… chẳng thực tế chút nào.

Dù gì thì, từ các vụ việc này, các bên giao dịch chắc hẳn sẽ nhát tay hơn khi tạo giao dịch giả tạo. Nhưng cũng khó có thể nói rằng, việc lẩn tránh thuế sẽ không còn khi mà sự chênh lệch quá lớn giữa các loại giá đất vẫn còn tồn tại và tiếp tục là chất men kích ứng tốt. Khi chi phí cho một giao dịch “ẩn” còn thấp so với quá trình xử lý đầy phức tạp, nhiêu khê, có thể dễ làm nản chí cán bộ thừa hành thì liệu án phạt qua một vài vụ điển hình có làm cho một hiện tượng có phần… chủ động của các bên không còn… đất sống?

Nguy hại hơn là, mức chênh lệch giá đất quá lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường thực tế đã trở thành một trong những nguyên nhân khách quan của tội phạm. Chính các vụ án tham nhũng liên quan đến những sai phạm trong quản lý đất đai của không ít cán bộ cao cấp tại các địa phương phản ánh điều này.

Nếu việc xác định giá đất đủ minh bạch, nếu mức giá do Nhà nước quy định đủ tiệm cận với giá giao dịch trên thị trường thì dù đất có chuyển từ tay “trong” ra tay “ngoài” hay bất kỳ tay ai thì người nhận đất vẫn đều phải trả đủ số tiền cần và đáng phải trả. Rất tiếc, vì điều đó chưa được đảm bảo nên mới có chuyện thông đồng nhằm chuyển giao đất, thậm chí là tư nhân hóa đất công mới mức giá… nhà nước để rồi sau đó các bên chia chác lợi ích lẫn nhau dựa theo giá… thị trường.

Suy cho cùng, một lần nữa, một khi mức giá do Nhà nước quy định còn… phi thực tế thì thực tế đau lòng như các vụ đại án vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra.

Điều cuối cùng, sự chênh lệch giữa các mức giá này cũng chính là tác nhân làm cho thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta vận hành một cách khập khà khập khiễng. Nếu lấy thời điểm quyền sử dụng đất được cho phép giao dịch bởi Luật Đất đai năm 1993 thì đến nay Việt Nam đã có gần 30 năm định hình thị trường. Còn nếu lấy dấu mốc từ Luật Đất đai năm 2003 thì đến nay chúng ta cũng đã có gần 20 năm phát triển thị trường này. Dù vậy, sau mấy chục năm, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam vẫn tiếp tục được phân tách thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Một cách nôm na, thị trường sơ cấp là nơi mà các giao dịch được xác định trên mặt bằng giá do Nhà nước quy định. Và trong nhiều tình huống, Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận để thị trường vận hành không hoàn toàn theo quy luật thị trường.

Ngược lại, giao dịch trên thị trường thứ cấp là giao dịch đúng chất… thị trường và giá đất được định hình qua từng giao dịch và hoàn toàn phụ thuộc vào các tác nhân của thị trường.

Theo logic, sẽ chẳng hề hấn gì nếu người của thị trường nào cứ tiếp tục chơi ở thị trường đó. Nhưng thực tế thì… phũ phàng hơn nhiều, và nhiều chuyện đã phát sinh khi có sự kết nối giữa các bên và thông qua các giao dịch “liên” thị trường từ sơ cấp sang thứ cấp.

Điều đáng nói là một khi giao dịch về quyền sử dụng đất đã được xem là một quyền thì việc ngăn cản quá trình kết nối giao dịch giữa hai thị trường là điều không thể. Cho nên, cả ở góc độ quản lý và quá trình vận hành của thị trường, việc hiện diện hai thị trường không cùng “tầng” như vậy càng làm cho thị trường bất động sản Việt Nam vận hành không xuyên suốt và liền mạch.

(*)  Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM).