Mới đây, cử tri TP. HCM đã đề nghị Bộ Xây dựng làm rõ các quy định liên quan đến việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh dịch vụ cho thuê ngắn hạn theo ngày, giờ và chế tài xử lý cụ thể; nguyên nhân là do "việc quản lý loại hình cho thuê này hết sức khó khăn; nhiều đối tượng lợi dụng để hoạt động mại dâm, ma túy, tội phạm công nghệ cao…"

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết liên quan đến các quy định về việc sử dụng căn hộ chung cư thì chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm. Đồng thời Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Bên cạnh đó, Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư như tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư…

Trước thông tin trên, cộng đồng hosts (chủ nhà, chủ homestays có phòng cho thuê) trên toàn quốc đã "dậy sóng" với nhiều tranh cãi. Nhất là trong giai đoạn khó khăn do Covid hiện nay, những người sở hữu căn hộ cho thuê nói chung phải linh hoạt trong mô hình kinh doanh, làm mọi cách có thể để tồn tại qua khủng hoảng. Nhiều hosts cho rằng, họ không vi phạm pháp luật khi không chuyển đổi công năng căn hộ và vẫn sử dụng vào mục đích "để ở".

Mới đây, chúng tôi đã liên hệ với anh Nguyễn Chiến Thắng – Đại sứ của Airbnb tại Việt Nam để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này. Anh Thắng có kinh nghiệm nhiều năm vận hành dịch vụ lưu trú và được Airbnb lựa chọn làm đại sứ tại Việt Nam với vai trò hỗ trợ và kết nối cộng đồng hosts Airbnb.

Việc cấm hoặc hạn chế cho thuê căn hộ theo giờ, ngắn hạn cũng được nhiều nước khác áp dụng như Thái Lan, Singapore, Đài Loan,… Anh nghĩ sao về kiến nghị thắt chặt quy định này ở Việt Nam thưa anh?

Bản chất của việc cấm tại những quốc gia đó là do tình trạng thiếu nguồn cung bất động sản. Nhà nước của họ thường có chủ trương xây chung cư cho dân thuê để ở với giá ưu đãi, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Với quỹ BĐS hạn hẹp như vậy, một người thuê được nhà của nhà nước mà dùng để sinh lợi là vô hình trung đã lấy đi quyền lợi chính đáng hơn của người khác; trong khi bản thân họ đã được hưởng lợi từ việc thuê nhà giá ưu đãi. Ở Anh còn từng xảy ra mâu thuẫn dữ dội, do việc đầu tư cho thuê khiến giá nhà tăng lên, gây ảnh hưởng đến những người còn khó khăn trong xã hội.

Trái lại, ở Việt Nam, tốc độ phát triển BĐS rất nhanh, các dự án chung cư, biệt thự… mọc lên ngày càng nhiều, tạo nên nguồn cung dồi dào… Một bộ phận lớn những người có khả năng kinh tế tất yếu sẽ có nhu cầu đầu tư vào thị trường này bằng cách "lướt" hoặc mua lại để cho thuê. Đặc biệt khi làn sóng Airbnb du nhập vào Việt Nam, những người tức thời sẽ tận dụng mọi nguồn cung về nhà ở để tăng thu nhập.

Hơn nữa, hình thức cho thuê này cũng mang lại rất nhiều lợi ích, không chỉ giúp người dân cải thiện cuộc sống, mà còn giúp cho ngành du lịch nước ta hấp dẫn hơn với nhiều cơ sở lưu trú mang nét văn hoá địa phương với giá hợp lý. Nếu có các quy định quản lý tốt và triển khai được việc thu thuế, nhà nước cũng sẽ được hưởng lợi không ít.

Do vậy theo tôi, không thể cứ thấy không quản lý được là cấm, mà cần nghiên cứu và đưa ra được các quy định cụ thể trên tinh thần bình đẳng, hợp lý, rõ ràng như nhiều quốc gia khác đã áp dụng. Chẳng hạn, nhà chung cư bán theo chính sách hoặc bán cho người có thu nhập thấp thì không được kinh doanh, nhưng những chung cư do tư nhân chủ động đầu tư thì được quyền cho thuê sinh lợi…

Trên thực tế, tháng 8/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 999/CP phê duyệt Đề án thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ, nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về mô hình kinh tế chia sẻ, để phát huy các mặt tích cực và giảm thiểu các mặt tiêu cực đến các bên tham gia mô hình kinh tế này ở Việt Nam.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng đã phản hồi rằng, việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Như vậy đây có phải là sơ hở quản lý của Airbnb trong việc tuân thủ pháp luật quốc gia sở tại hay không?

Thứ nhất, Airbnb xây dựng ra chính sách rất chặt chẽ và quy định rất rõ rằng một khi đã tham gia vào nền tảng, các hosts phải đảm bảo tuân thủ luật pháp địa phương và hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc đó. Airbnb hiện nay chỉ là nền tảng, là công cụ, là sân chơi cho những ai muốn chia sẻ chỗ lưu trú. Còn khi nào Airbnb vào Việt Nam một cách chính thức, thông qua chính phủ, khai thác không gian tại Việt Nam, đóng thuế cho nhà nước Việt Nam thì câu chuyện có thể sẽ khác, mọi liên kết sẽ chặt chẽ hơn. Tôi cũng nghĩ chuyện này là hoàn toàn có thể, tuỳ thuộc vào mức độ can thiệp của chính phủ.

Thứ hai, nhà nước cũng chưa có chính sách cụ thể, như việc loại hình chung cư nào được cho thuê, loại nào không… dẫn đến lúng túng, thiếu đồng bộ trong việc thực thi. Nhiều chủ đầu tư thậm chí còn lấy khả năng cho thuê sinh lợi của một dự án chung cư nào đó ra để quảng cáo. Hơn nữa, đây là tài sản sở hữu tư nhân, tôi hoàn toàn có thể nói rằng mình cho bạn ở nhờ, miễn tuân thủ đầy đủ các quy định về an ninh trật tự của toà nhà, của địa phương như đăng ký định danh, đăng ký tạm trú, tạm vắng…

Nguyên nhân được các cử tri đưa ra là "khó khăn trong việc quản lý, nhiều đối tượng lợi dụng để hoạt động mại dâm, ma túy, tội phạm công nghệ cao…". Anh nói sao về điều này?  

Nếu không quản lý tốt, những tệ nạn này có thể xảy ra trong bất cứ loại hình lưu trú nào, kể cả khách sạn 5 sao. Trong đó, trách nhiệm của người chủ nhà là rất lớn.

Vậy theo anh, các hosts nên làm gì để ngăn chặn và xử lý vấn đề này?

Người chủ nhà phải có các quy định rõ ràng, chặt chẽ. Quy định càng chặt bao nhiêu, càng được pháp luật bảo vệ nhiều bấy nhiêu. Trên nền tảng Airbnb, chủ nhà cũng được quyền tự đặt ra house rules (quy định trong nhà) theo luật địa phương và yêu cầu của chính mình; khách vi phạm sẽ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, Airbnb không phải là kênh duy nhất hỗ trợ việc cho thuê. Trong giai đoạn này, nhiều khách nội địa đặt không thông qua nền tảng nào thì rất khó kiểm soát. Các hosts nên lựa chọn các kênh đảm bảo mà thông qua đó, mình có được nhiều thông tin về khách để có cơ hội chọn lọc, yêu cầu khách xuất trình giấy tờ tuỳ thân đầy đủ, thậm chí từ chối phục vụ nếu cảm thấy cần thiết.

Nhân đây, tôi cũng muốn nhắc nhở các hosts phải hết sức cảnh giác, tỉnh táo, đặc biệt là các bạn mới tham gia thị trường. Nếu không chặt chẽ, nhà bạn có thể vô tình trở thành nơi chưa chấp mại dâm hoặc tổ chức sử dụng trái phép chất kích thích… Khi đó, người đầu tiên chuốc lấy rủi ro chính là bạn. Nhất là trong giai đoạn này, nếu để xảy ra chuyện gì không hay có thể làm ảnh hưởng đến cả cộng đồng.

Để có thể kinh doanh lâu dài trong ngành này, không có cách nào khác là phải tuân thủ luật pháp ngay từ đầu, kinh doanh mô hình nào được chính quyền chấp nhận, sau đó tự xây dựng quy định chặt chẽ cho chính cơ sở kinh doanh của mình.

Tôi cũng mong rằng, cộng đồng các chủ đầu tư, nhà đầu tư và các nhà quản lý cơ sở lưu trú có thể kết nối với nhau, cùng làm việc, tìm cách tháo gỡ nếu có vấn đề tiêu cực phát sinh… để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, hướng tới duy trì kênh thu nhập lâu dài. Vì trên thực tế, nhu cầu là có thực. Không nên để phí hoài một lĩnh vực kinh doanh tiềm năng chỉ vì quản lý yếu kém.

Khó khăn do Covid đã khiến rất nhiều chủ nhà phải nhượng lại cơ sở lưu trú với giá rất rẻ để "cắt lỗ". Vậy theo anh, đây có phải là thời điểm thích hợp với những người muốn đầu tư vào ngành này không?

Đây sẽ là thời điểm thích hợp chỉ khi bạn xác định có thể trường vốn, có kế hoạch, mô hình kinh doanh khả thi, lâu dài, biết khai thác thị trường và tìm ra ý tưởng mới sáng tạo. Hiện tại nguồn cung về mặt bằng rất dư dả. Sau thời điểm khủng hoảng vì dịch, mảng du lịch cũng sẽ bùng nổ do mọi người đã bị "cầm chân" quá lâu. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là chưa biết tới khi nào dịch bệnh mới được kiểm soát trên thế giới. Do vậy, những ai có ý định đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Cảm ơn anh đã tham gia phỏng vấn!

Diệu Anh