Báo cáo cập nhật giá đất TP HCM của Propzy cho biết, hiện đơn giá đất trung bình các quận thuộc khu vực trung tâm (gồm quận 1, 3, 5, 10) ghi nhận trên 300 triệu đồng một m2. Tính riêng từng địa bàn, quận 1 dẫn đầu, có đơn giá đất 546 triệu đồng một m2, quận 3 là 399 triệu đồng một m2, quận 5 là 304 triệu đồng một m2 và quận 10 là 319 triệu đồng một m2. Đơn giá bình quân này chỉ xét đến các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận.
Ở nhóm các quận nội thành kế cận trung tâm có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng một m2. Xét riêng từng khu, quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng mỗi m2, quận 6 đạt 186 triệu đồng một m2, quận 11 là 243 triệu đồng một m2. Các quận chữ gồm Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình lần lượt đạt 182-199-234 triệu đồng mỗi m2.
Dịch chuyển sang nhóm các quận có lịch sử phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây, giá đất mềm hơn, nằm trong khoảng 60-150 triệu đồng một m2. Các quận số gồm: 2, 7, 8, 9, 12 ghi nhận giá đất bình quân đạt 76-144 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, giá đất bình quân tại các quận chữ như: Tân Phú, Bình Tân, Thủ Đức, Gò Vấp ghi nhận mức 90-130 triệu đồng mỗi m2.
Riêng các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP HCM đạt 56 triệu đồng mỗi tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng một m2 tại huyện Hóc Môn.
Khu trung tâm quận 1 dọc theo bờ sông Sài Gòn. Ảnh: Quỳnh Trần
Tuy nhiên, theo khảo sát của VnExprexs, đơn giá đất bình quân này đang có độ vênh khá lớn với mức giá trần từng tuyến đường địa bàn quận tính đến đầu quý IV. Bởi lẽ, đơn cử tại khu vực quận 1, giá đất mặt tiền các tuyến đường đắt đỏ nhất thành phố như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi đã vượt ngưỡng một tỷ đồng một m2.
Trong khi đó, giá chào bán vị trí đất mặt tiền các tuyến phố nhỏ tại quận 1 cũng đang được chào giá không dưới nửa tỷ đồng một m2. Mức trần giá đất quận 2 ở các khu Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi, An Phú đều có giá chào khoảng 300 triệu đồng một m2 còn quận 9, 7 cũng không dưới ngưỡng 250 triệu đồng một m2 ở các tuyến đường lớn của quận.
Theo Propzy, mục đích công bố thông tin về đơn giá đất trung bình tại mỗi quận, huyện giúp cho người mua nhà lần đầu có cái nhìn tổng quan về giá cả tại thị trường bất động sản nhà phố tại Sài Gòn. Trên cơ sở giá bình quân này, từ đó người mua nhà có những tính toán hợp lý về khoảng ngân sách cần chuẩn bị. Giá cả trung bình của từng quận cũng phản ánh phần nào mức phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch, tiện ích cũng như mức độ kỳ vọng của thị trường về việc buôn bán, kinh doanh.
Ông Lê Minh Hoàng, Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy chia sẻ, người mua nhà lần đầu thường gặp nhiều khó khăn khi phải tự định giá bất động sản giữa ma trận thông tin chào bán hiện nay. Giá cả là một trong những yếu tố quan trọng khiến người mua nhà có thể đi đến quyết định mua hoặc không mua một bất động sản. Tuy nhiên yếu tố nào quyết định nên giá trị của một căn nhà, cách thương lượng với chủ nhà như thế nào vẫn đang là bài toán khó đối với những người mua nhà lần đầu.
Để mua đúng giá bất động sản, người dân nên thực hiện tuần tự theo 5 bước. Bước 1 xác định yêu cầu về đặc tính bất động sản. Bước 2 khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực. Bước 3 lựa chọn các bất động sản thỏa điều kiện. Kế đến là bước xác định các đặc điểm chưa tốt của tài sản mục tiêu và cuối cùng là bước thương lượng giá.
Chia sẻ về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà, ông Hoàng cho rằng có nhiều yếu tố phải tính đến: vị trí, hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất, an tinh và dân trí khu vực cũng như tiện ích.
Bên cạnh đó, theo ông Hoàng, cũng có những yếu tố đặc thù làm giảm giá cần lưu ý như đất nằm gần nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước... Người mua phải chú ý tới các vấn đề này bên cạnh yếu tố tiện ích, nếu không có thể bị vướng vào việc mua hớ bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lai nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.
Trung Tín