Có quê gốc ở Bình Thuận, vào Sài Gòn lập nghiệp từ năm 2013, vợ chồng anh Kiên ở trọ nhiều năm nên khao khát mua nhà, chấp nhận vay rồi trả góp dần. Cuối năm 2019, sau khi cân nhắc thiệt hơn, vợ chồng anh quyết định mua căn hộ đang xây tại quận 9, giá 2,2 tỷ đồng. Với bài toán được ân hạn nợ gốc đến tận lúc bàn giao, từ năm 2021 có thể nhận nhà. Theo đó, nợ gốc và lãi vay hơn 12 triệu đồng mỗi tháng được vợ chồng anh xử lý bằng tiền lương tích cóp và khai thác cho thuê căn hộ nên phần nào yên tâm về khoản đầu tư.
"Thế nhưng, nhà được tiếng là dự án quy hoạch đẹp lại ế khách thuê vì trúng dịch Covid, cộng thêm thu nhập bị giảm sút, chúng tôi không gánh nổi việc trả nợ gốc và lãi vay nên bán lỗ cả trăm triệu đồng", anh Kiên chia sẻ và cho biết dòng tiền thoát hàng căn hộ khoảng 1,1 tỷ đồng đã chuyển về quê mua nền đất để chống trượt giá.
Theo tính toán của nhà đầu tư này, việc bán lỗ căn hộ là do mất chi phí lãi vay, phí môi giới khá đắt đỏ hàng chục triệu đồng, khoản phạt tất toán sớm từ nhà băng và thất thu do việc cho thuê ế ẩm. Vì vậy, bán nhà xong tuy bị lỗ nhưng lại thấy nhẹ nhõm, cất được gánh nặng nợ nần. Trở lại vạch xuất phát không có nhà ở Sài Gòn, tiền mua đất ở quê, vợ chồng anh xem như tích cóp dài hạn.
"Chúng tôi chỉ mong sau này có cao tốc, sân bay, đường về quê ngắn lại, giá đất có thể tăng dần theo thời gian để gỡ lại suất đầu tư căn hộ cho thuê ế ẩm vừa qua", anh Kiên cho hay.
Thị trường chung cư phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Cũng xả hàng căn hộ cho thuê ở huyện Bình Chánh, thuộc khu Nam TP HCM, chị Duyên ngụ huyện Nhè Bè cho biết, trong đợt phong tỏa kéo dài 4 tháng, khách xin giảm tiền thuê đến 30% so với trước dịch Covid-19 nhưng rồi không trụ nổi nên trả lại nhà. Căn hộ để trống từ cuối quý III đến quý IV, giá thuê vẫn trên đà sụt giảm vì thị trường cho thuê trầm lắng. Giá khu chung cư cũng tăng trưởng chậm so với kỳ vọng nên chị quyết định xả hàng để tất toán khoản vay 30%.
"Việc dùng tiền cho thuê nhà để trả chi phí vay hiện không còn phù hợp nữa. Thoát hàng căn hộ trừ chi phí thu về 1,4 tỷ đồng tôi dạt về Long An, đoạn giáp ranh với huyện Bình Chánh để tìm mua đất, hy vọng lâu dài có thể đạt lợi nhuận cao hơn căn hộ cho thuê", chị Duyên bộc bạch.
Theo báo cáo thị trường tháng 10 của trang Batdongsan, lượng tin rao cho thuê nhà chung cư tại các sàn trực tuyến khu vực TP HCM đang tăng cao 240% so với đợt cao điểm phong tỏa và lượng tin rao bán căn hộ chung cư cũng tăng 313%. Dữ liệu cho thấy rổ hàng chung cư cho thuê đang phình to vì "đói khách thuê" và nhu cầu xả hàng ở phân khúc căn hộ cũng cực lớn ở giai đoạn hậu giãn cách.
Khảo sát của VnExpress cho thấy, giá thuê căn hộ vẫn điều chỉnh kể từ quý II đến nay. Nhiều chủ nhà cho biết vẫn giảm giá thuê 10-20% từ tháng 10 đến hết quý IV tùy khu vực. Thị trường cho thuê nguồn cung lớn, nhu cầu xuống thấp nên có sự cạnh tranh về giá khá mạnh. Khách thuê có xu hướng dịch chuyển sang nơi có giá thuê thấp hơn để tiết kiệm chi phí. Nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê có sử dụng đòn bẩy tài chính (vốn vay) đứng trước lựa chọn thoát hàng để giải tỏa áp lực nợ vay và tìm kênh trú ẩn an toàn hơn cho dòng vốn.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group xác nhận, khi thị trường chung cư cho thuê tại TP HCM bị ế ẩm và rớt giá, nhiều nhà đầu tư bắt đầu cân nhắc lại lãi vốn (mức sinh lời của dòng vốn) so với các kênh đầu tư khác trong bối cảnh nguồn thu bị hao hụt thời gian qua.
Ông Chánh phân tích, đợt dịch Covid-19 lần thứ tư đang phân hóa thị trường đầu tư căn hộ cho thuê khá mạnh mẽ. Ở nhóm nhà đầu tư căn hộ cho thuê không dùng đòn bẩy tài chính, nhu cầu thoát hàng chưa đáng kể hoặc vẫn còn diễn ra một cách âm thầm, chỉ dao động ở mức độ nhẹ vì họ chỉ bán khi có lãi. Riêng nhóm nhà đầu tư căn hộ có sử dụng vốn vay, nhu cầu thoát hàng rất lớn đến mức có thể bán bằng giá gốc hoặc lỗ để thoát nợ và chuyển đổi dòng vốn sang kênh an toàn hơn.
"Ngay cả trong điều kiện bình thường, dùng đòn bẩy tài chính luôn có rủi ro cao hơn dùng vốn tự có. Dịch bệnh khiến tâm lý phòng thủ có xu hướng tăng lên, vì vậy các suất đầu tư có dùng đòn bẩy tài chính đều trở nên bấp bênh hơn bao giờ hết. Để quản trị rủi ro, động thái tái cơ cấu, sắp xếp lại tỷ trọng vốn vay hoặc thoát hàng là một trong những giải pháp để giải tỏa áp lực", ông Chánh nói.
Nhìn vào triển vọng dài hạn, đầu tư căn hộ cho thuê có được 2 lợi thế: nguồn thu từ khai thác cho thuê và nguồn lợi từ việc tài sản tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, khi đại dịch bùng phát tại TP HCM và để lại ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, trong đó có nhóm khách thuê tầm trung, đã khiến chung cư cho thuê rơi vào nhóm đèn đỏ, sụt giảm giá do nguồn cầu bị điều chỉnh mạnh. Dù dịch bệnh đang được kiểm soát và người dân đã trở lại trạng thái "bình thường mới", chấp nhận sống chung với Covid nhưng lực cầu thuê nhà tại TP HCM vẫn chưa thể hồi phục nhanh.
Riêng nguồn lợi từ việc tăng giá tài sản theo thời gian của căn hộ chung cư hiện nay (đạt trung bình 5-8% một năm) cũng bị đem ra so sánh với các kênh tài sản khác và kém hơn đất nền (đạt trung bình 10-20% một năm).
CEO Phú Vinh Group đánh giá, khái niệm kiệt quệ tài chính khi thu nhập sụt giảm mùa dịch trở nên phổ biến đối với nhóm nhà đầu tư cho thuê căn hộ dùng đòn bẩy tài chính và cả người đi thuê nhà. Điều này khiến triển vọng của thị trường cho thuê trở nên kém dần trong bối cảnh chưa xác định được thời điểm hồi phục ngắn hạn.
"Trước các áp lực rà soát lại lãi vốn, bước dịch chuyển dòng tiền từ đầu tư căn hộ cho thuê sang kênh tài sản khác là phản ứng bình thường và nhiều khả năng có thể tạo thành làn sóng ngầm trong giới đầu tư thời gian tới", ông Chánh nhận định.
Trung Tín