Định giá đất theo vùng giá trị

Sáng 3/11, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà Phát biểu tiếp thu, giải trình làm rõ thêm một số vấn đề các ĐBQH nêu tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, trên thực tế, Luật Đất đai cùng với 122 luật khác, trực tiếp liên quan đến 22 luật thì có điều chỉnh đất đai. Vì vậy, những vấn đề gì đã được quy định thống nhất trong Luật Đất đai thì đã quy định trong các điều, khoản. Còn những vấn đề giao thoa giữa các luật khác thì cần làm rõ hơn ranh giới áp dụng.

Trao đổi những vấn đề cụ thể, Bộ trưởng Hà cho biết, nhiều ý kiến có đặt vấn đề liên quan tới xác định giá đất. Ông Hà cho biết, có 4 phương pháp xác định giá đất là “chưa bao giờ sai”, những phương pháp này theo thông lệ quốc tế. Tiêu chí lựa chọn những pháp này đã có và được luật định.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhắc tới vấn đề xác định giá theo thị trường. Theo ông, trước đây, với việc Nhà nước giao đất, không qua đấu thầu, đấu giá, chủ yếu là giao đất và định giá theo khung, theo bảng là bất cập lớn. Và việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán thật.

Vì vậy, ông Hà cho hay, trong vấn đề này, phương pháp được lựa chọn là phương pháp định giá theo “vùng giá trị, xác định thửa đất chuẩn”. Trên thế giới cũng đã thực hiện được phương pháp này khi có bản đồ địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thiết lập được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn.

Do đó, trong luật này đã chế định, trách nhiệm của người dân, quy định về cách thức giao dịch, dữ liệu về Nhà nước giao đất theo thị trường, việc đấu thầu, đấu giá… Nếu chúng ta làm điều này có dữ liệu đất đai trên này thì khoảng 5 năm có khả năng thực hiện được.

Theo ông Hà, hiện nay đã có một số đơn vị như Tp.HCM và Hà Nội đang làm việc này. Chúng ta hoàn toàn có phương pháp và hoàn toàn thu thập được. Tất nhiên, phải có phương pháp và chế định được để làm sao thông tin này chính xác.

“Điều quan trọng nhất là giá đất này không được mang tính chủ quan và mọi phương pháp làm phải có thống kê, toán học, độc lập với những người định giá. Còn lại, chúng ta vẫn cần có hội đồng, có cơ quan tư vấn nhưng tất cả những vấn đề này đều phải có phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với các chuyên gia định giá sẽ đưa ra. Và giá phổ quát trên thị trường không phải là giá do ý chí chủ quan chúng ta đưa ra mà giá thị trường có nghĩa là toàn bộ hệ thống thu thập được trên các thửa đất chuẩn và ở các vùng giá trị mà chúng ta sẽ xác định”, ông Hà nhấn mạnh.

Người đứng đầu Bộ TN&MT cho rằng, chúng ta hoàn toàn có thể quy đổi và thông qua phương pháp thống kê để tìm được giá trị, thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường. Thực tế, không thể có một giá thị trường duy nhất.

Điều chỉnh chênh lệch địa tô

Về những nội dung khác, Bộ trưởng TN&MT cũng cho biết, liên quan tới vấn đề bồi thường, khi có những vấn đề do lỗi của nhà nước thì phải có cách phục hồi và bảo vệ lợi ích của người dân.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng cho biết, trong dự thảo luật hiện nay, không còn khái niệm Nhà nước thu hồi đất để phục vụ dự án quốc phòng an ninh và làm đường thì giá thu hồi rẻ hơn đối với đất đai làm thương mại và dịch vụ. Tất cả những vấn đề này đều trên một mặt bằng về chính sách.

Để làm điều đó, Nhà nước sẽ trực tiếp điều chỉnh chênh lệch địa tô do Nhà nước điều chỉnh mục đích, do Nhà nước xây dựng hạ tầng và Nhà nước phải hài hoà các lợi ích này cho địa phương này với địa phương khác, giữa doanh nghiệp - Nhà nước - người dân sử dụng đất và đảm bảo công bằng cho các đền bù khác.

Liên quan tới vấn đề thu hồi đất, ông Hà cho rằng chỉ thu hồi khi chứng minh đó là những dự án công, dự án an ninh quốc phòng, dự án kinh tế - xã hội mang lại lợi ích quốc gia, công cộng.

"Vấn đề quan trọng nhất đó là làm thế nào để xác định đó là lợi ích quốc gia, công cộng. Việc này sẽ để những người dân trực tiếp bị thu hồi đất sẽ đưa ra các nội dung để tham vấn, xin ý kiến của người dân", ông Hà nói.

Một vấn đề khác, ông Hà cũng cho biết, từ nay trở đi, vấn đề giao đất trong mọi thủ tục hồ sơ không còn khái niệm hộ. Tuy nhiên, để giải quyết các vấn đề mang tính lịch sử, những gia đình nào “cấp hộ” thì chúng ta mở ra các gia đình làm rõ mối quan hệ pháp lý và xác định rõ quyền hạn sử dụng đất.

Trong dự thảo luật đang quy định nội dung liên quan tới hạn chế tiếp cận đất đai. Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, đây là điều “không thể không đưa vào luật”, nên ở đây ban soạn thảo đã đưa một số vấn đề mang tính nguyên tắc.