Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng giá bất động sản tăng mạnh, chi phí đền bù tăng, khó thương lượng khi Luật đất đai (sửa đổi) tính toán bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất hằng năm - Ảnh: Q.ĐỊNH

Điều này nếu xảy ra sẽ bồi thêm khó khăn cho BĐS, gián tiếp tác động đến giá nhà đất. Tốc độ giải phóng mặt bằng vốn đã lâu có thể còn kéo dài thêm với thời gian tính bằng năm, thậm chí có thể đẩy dự án vào chỗ bế tắc. Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đề nghị tính toán rất kỹ phương án bỏ hẳn khung giá đất.

Lo ách tắc vì thương lượng triền miên

Trao đổi với Tuổi Trẻ, tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại TP.HCM cho biết doanh nghiệp có một vài dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc giải phóng mặt bằng, trong đó có dự án sau hơn 10 năm vẫn ách tắc vì không thể thương lượng với một vài hộ dân về phương án đền bù giải tỏa.

"Còn chưa đến 0,02% đất của một vài hộ dân nhưng doanh nghiệp không thể thương lượng vì dù họ đòi giá tăng đến 500% nhưng cũng không cho doanh nghiệp gặp để thương lượng", vị tổng giám đốc doanh nghiệp này nói và buồn bã kể: chúng tôi đã dùng mọi cách: lắng nghe, ưu tiên, đổi đất hoàn chỉnh hạ tầng ngay cùng quận, xây sẵn nhà phố thương mại, xây nhà theo ý họ và doanh nghiệp hỗ trợ thêm tiền... nhưng người dân đều khước từ.

Nghĩ đến tương lai nếu việc bỏ khung giá đất được luật hóa, vị tổng giám đốc này lo: "Nếu vậy thì tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ kéo dài không biết đến bao giờ và gây ra hàng loạt rắc rối về pháp lý, khiếu kiện, tăng giá nhà đất...".

Chia sẻ thực tế khó khăn khi doanh nghiệp buộc phải thương lượng thỏa thuận với người dân trong giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn tài chính tiền tệ của Chính phủ, nói: "Tôi đã chứng kiến có dự án hai nhiệm kỳ chủ tịch TP vẫn chưa xong vì chủ dự án và dân cãi nhau bởi cái gọi là thỏa thuận giá đền bù giải tỏa giữa hai bên".

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, cơ chế thỏa thuận giá giữa doanh nghiệp và người dân trong đất đai làm cho nguồn cung nhà ở khan hiếm vì hầu như chẳng bao giờ thỏa thuận được nếu chỉ có hai bên.

"Tôi ví dụ, dự án có 1.000 hộ cần giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp thỏa thuận được đến các hộ cuối cùng rồi nhưng các hộ đầu tiên thấy giá giờ đây cao quá nên quay lại kiện. Dự án lúc này rơi vào khiếu kiện, ách tắc lại... 

Như vậy, khi hai bên không thương lượng được thì dự án sẽ kéo dài, thậm chí không biết đến bao giờ có thể thực hiện được. Mà như thế, doanh nghiệp sẽ rất thiệt thòi vì đứng trước nguy cơ đến thời gian quy định nếu không thực hiện dự án họ sẽ bị Nhà nước thu hồi dự án... 

Dự án không thực hiện được thì nguồn cung khan hiếm, giá nhà đất tăng lên", TS Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Từ nguy cơ trên, ông Nghĩa kiến nghị cần có hội đồng thẩm định giá do chủ tịch UBND tỉnh, TP thành lập gồm đại diện của các sở, các chuyên gia độc lập, đại diện Mặt trận Tổ quốc và nhiều đại diện khách quan. 

Giá đất là giá thị trường tại thời điểm quyết định dự án đó do công ty thẩm định giá khảo sát đưa ra và được hội đồng thẩm định của TP xem xét rồi chủ tịch tỉnh ra quyết định. Không để công ty thẩm định giá ra quyết định. 

Để khách quan, phải có hai công ty thẩm định giá trình giá lên hội đồng thẩm định giá. Khi chủ tịch tỉnh quyết định rồi nhưng dân không chịu thì phải cưỡng chế để thực hiện dự án theo giá cao nhất mà công ty đã đền bù trong quá trình thực hiện dự án.

Cẩn thận nguy cơ xung đột gay gắt hơn

Ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cũng cho rằng sau khi Nhà nước bỏ khung giá đất, câu chuyện thương lượng đền bù giải tỏa mặt bằng trong thực hiện dự án nhà ở thương mại lại tiếp tục rơi vào những xung đột gay gắt hơn. 

"Câu chuyện này diễn ra ở rất nhiều doanh nghiệp và doanh nghiệp kêu cứu nhiều lần rồi. Một dự án 90ha, bồi thường được 90% rồi, còn lại 10%. 10% đó bị da beo. Người dân đòi giá đất nông nghiệp thu hồi bằng với giá đất thổ cư mà doanh nghiệp đó bán ra tại thời điểm đó", ông Nghĩa nói và nhấn mạnh để bán được đất, doanh nghiệp phải bỏ thêm không biết bao nhiêu chi phí, từ tiền sử dụng đất, tiền làm đường, lãi ngân hàng, rồi họ phải chừa diện tích không nhỏ làm hạ tầng chung...

Nhưng nếu người dân không hiểu, không bồi thường được, theo ông Nghĩa, doanh nghiệp có thể... chết luôn vì không thể thực hiện dự án.

Tâm lý đẩy giá đất ảnh hưởng thu hút đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng doanh nghiệp trước nay vẫn đã thương lượng với người dân trong đền bù giải tỏa mặt bằng lấy đất thực hiện dự án. 

"Thậm chí có miếng đất cuối cùng người có đất đã ép với giá bất hợp lý. Nếu thực hiện bỏ khung giá đất thì có ảnh hưởng đến tâm lý, người dân có quyền đòi hơn", ông Châu đề cập đến một mặt ít được nói đến trong chuyện thu hồi đất đai.

Theo ông Châu, điều đáng lo nhất là với tâm lý mọi người đều muốn đẩy giá đất lên sẽ tác động đến những dự án Nhà nước muốn thu hồi đất, tác động bất lợi cho thu hút đầu tư. 

"Như giá đất ở khu công nghiệp TP.HCM thường cao hơn 1,3 - 1,8 lần so với các tỉnh. Nên TP.HCM khó đón được các nguồn vốn đầu tư. Chính sách bỏ khung giá đất tác động lớn đến thu hút đầu tư nói chung", ông Châu phân tích.

Còn về nhà ở, theo ông Châu, việc doanh nghiệp bồi thường cao, nộp tiền sử dụng đất cao thì cuối cùng người tiêu dùng là người gánh cuối cùng vì tất cả đều tính vào giá bán. Vì thế, tính toán việc bỏ khung giá đất cần tìm được điểm cân bằng hài hòa được chủ thể liên quan vì lợi ích chung của xã hội.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Bảo, chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam, cho rằng việc bỏ khung giá đất cần phải nhìn ở góc độ thu hút đầu tư nước ngoài, cạnh tranh thị trường logistics của Việt Nam. 

"Nếu bỏ khung giá đất, tự do thương lượng sẽ ảnh hưởng đến chi phí, tăng giá thuê nhà xưởng, thuê kho bãi... nên cần được tính toán sao cho Việt Nam có sức hút cạnh tranh trong lĩnh vực này", ông Bảo nói.

Đột phá bỏ khung giá đất

TTO - Ngày 1-11, Chính phủ lần đầu trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013, trong đó có nội dung bỏ khung giá đất, và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.