Càng ở, giá càng tăng

Dự án Nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông tại TP. Thủ Đức được khánh thành và bàn giao cho người dân vào tháng 8/2022, sau hơn 5 năm khởi công. Đây là dự án duy nhất tại TP.HCM được đưa vào sử dụng kể từ đầu năm 2022 đến nay.

Từ khi mở bán đến lúc hoàn thành đưa vào sử dụng, giá nhà của dự án này đã tăng gần gấp đôi. Cụ thể, năm 2017, chủ đầu tư công bố mở bán với giá 18 - 22 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp lên tới 30 - 35 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án nhà ở xã hội khác tại TP.HCM cũng tăng giá mạnh so với giai đoạn đầu công bố mở bán ra thị trường.

Ở quận 12, dự án Nhà ở xã hội Topaz Home được mở bán năm 2016 với giá khoảng 13,8 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng 5%. Đến nay, các căn hộ này đang được chuyển nhượng thứ cấp với giá 29 triệu đồng/m2.

Tại TP. Thủ Đức, dự án Nhà ở xã hội Chương Dương Home hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 24 - 28 triệu đồng/m2, tăng 2 - 2,3 lần so với thời điểm mở bán năm 2017 là 12,7 triệu đồng/m2.

Một số dự án khởi công xây dựng trong năm nay như Chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây tại quận 7, Khu nhà ở phường Phú Hữu tại TP. Thủ Đức đang có giá bán từ 1 - 1,6 tỷ đồng/căn.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dao động trong khoảng 14 - 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế gần đây cho thấy, giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp nhà ở xã hội trên địa bàn đều đã thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao.

Cần kéo giảm giá đất, giá xây dựng

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường, nhưng khi giá đất tăng, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành “vùng trũng”, khó tránh tình trạng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

Riêng những dự án xây mới, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, không phải doanh nghiệp xây nhà ở xã hội muốn bán giá thế nào cũng được, mà nguyên tắc tính giá đã được quy định trong Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư hướng dẫn. Do đó, muốn giảm giá nhà ở xã hội phải kéo giảm từng thành phần cơ cấu lên giá.

Đầu tiên là chi phí đất đai, chi phí này cao hay thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu các dự án nhà ở xã hội sử dụng đất công thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thấp hơn so với việc doanh nghiệp đi mua đất. Cùng với đó, địa điểm xây dựng cũng khiến yếu tố giải phóng mặt bằng tăng. Ví dụ, địa điểm xây dựng ở các khu vực gần trung tâm sẽ có giá cao hơn nhiều so với vùng ven. Do đó, Nhà nước cần đi trước một bước, tạo ra quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội, nhất là ở khu vực vùng ven.

Chi phí thứ hai là vốn. Theo quy định, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ vay vốn Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 5%/năm, nhưng thực tế rất khó vay. Nhiều doanh nghiệp phải vay ngân hàng khác với lãi suất từ 9 - 11%/năm, khiến chi phí vốn tăng. Một chi phí khác trong cấu thành giá vốn là giá vật liệu xây dựng, nếu giá vật liệu tăng sẽ dẫn tới giá thành tăng.

Còn nhiều chi phí khác cấu thành vào giá bán, chẳng hạn, chi phí quản lý, chuẩn bị đầu tư dự án. Nếu một dự án mất 2 - 3 năm mà chưa triển khai được thì chi phí quản lý dự án tăng lên rất lớn. Cải cách thủ tục hành chính, thời gian xử lý các thủ tục nhanh hơn sẽ giảm được các chi phí này.

“Ngoài ra, có thể xây nhà cho công nhân thuê, đối tượng nào đủ khả năng thì chúng ta sẽ xây dựng nhà cho họ mua. Nên chia ra nhiều phân khúc về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp”, ông Nghĩa nói.