Đây là nội dung được Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (viết tắt FERI); CEO Công ty tài chính FINA chia sẻ trong talkshow với chủ đề “Thị trường bất động sản: thanh lọc, tồn tại, phát triển”.

Ông Phạm Anh Khôi trình bày tại talkshow.

Nhu cầu ở thực luôn có, nhiều doanh nghiệp triển khai chính sách bán hàng độc đáo

Báo cáo của FERI cho biết, chuỗi giá trị ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam thường phát triển theo 5 giai đoạn, bao gồm sở hữu và phát triển quỹ đất, tài trợ chi phí từ vốn cổ phần hoặc vay nợ, khai thác, xây dựng và cuối cùng là đưa vào sử dụng.

Hệ sinh thái ngành BĐS trên thế giới có đến 13 dịch vụ khác nhau, tuy nhiên tại Việt Nam, hiện chỉ có 6 nhóm ngành dịch vụ được cung cấp bởi các doanh nghiệp độc lập. Từ đó có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn trong giai đoạn sơ khai và còn nhiều tiềm năng phát triển.

Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS khủng hoảng gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Điển hình tại Trung Quốc, đóng góp đến 30% GDP nước này (khoảng 5 nghìn tỷ USD), tỷ lệ công việc ngành BĐS và xây dựng ở thành thị chiếm 15%.

Ông Khôi cho biết, khi ngành BĐS quốc gia tỷ dân đi xuống đã kéo theo tình trạng giá cổ phiếu của các doanh nghiệp phát triển BĐS xuống thấp nhất trong vòng 10 năm qua; thu nhập từ bán đất của chính quyền địa phương giảm 31% trong 6 tháng đầu năm 2022; doanh số bán nhà tại Trung Quốc thấp nhất trong 10 năm qua.

Một trong những ngành, lĩnh vực có mối liên hệ mật thiết với bất động sản, chính là chứng khoán.

Nhìn lại lịch sử cho thấy, khi thị trường BĐS bước vào các chu kỳ sốt đất, chỉ số VN-Index đồng thời cũng lập các đỉnh mới. Đặc biệt, trong giai đoạn sốt đất lần thứ 4, VN-Index ghi nhận 1.204 điểm, tăng vọt 189% so với đỉnh cũ được thiết lập năm 2015.

Khi BĐS tăng giá, nhà đầu tư nếu dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi thắng ở thị trường chứng khoán thì nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh BĐS, theo ông Khôi.

Nguồn FERI

Ở Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng.

Trong giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận doanh nghiệp BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất – kinh doanh đình trệ khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô.

Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này doanh nghiệp đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS cũng tăng dần.

Từng trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các doanh nghiệp BĐS có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình. Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều doanh nghiệp đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.

Đến năm 2022, những động thái kiểm soát tín dụng và trái phiếu buộc nhiều doanh nghiệp thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ.

Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở.

Đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%) và trên 1 năm (22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.

Thị trường sẽ còn nhiều thách thức, nhưng là cơ hội cho nhà đầu tư mạnh tiền

Dự báo thị trường BĐS thời gian tới, theo FERI, vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh – kiểm tra và xử lý các sai phạm.

Dự báo nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, ông Khôi cho rằng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.

Thực tế hiện nay đã bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” do Covid-19 trước đây nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước.

Theo ông Khôi, tâm lý chung của khách hàng là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế có phương thức đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế tình trạng "lướt sóng".

Với các nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt, đây là thời điểm hoàn hảo để tìm kiếm cơ hội ở BĐS giá tốt, "săn hàng ngộp".

TS Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI, CEO FINA

FERI khuyến nghị, trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Về giải pháp cho thị trường, FERI đề xuất, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS.

Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng.

Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Dựa trên tốc độ tăng trưởng hiện nay, bức tranh kinh tế nói chung được kỳ vọng sẽ tiếp đà phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất đi vào hoạt động ổn định. Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã “vào guồng”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát.

Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Ổn định lãi suất cho vay, nới tín dụng, đặc biệt vào BĐS là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại, theo FERI.