Phiên điều chỉnh không bất ngờ

Thị trường kết thúc tuần giao dịch vừa qua với nhiều nốt trầm. Kể từ đầu tuần, sắc xanh chiếm vị thế áp đảo, nhưng đến phiên cuối tuần, sắc đỏ bao trùm, khiến VN-Index lao dốc, đánh mất toàn bộ mức tăng trong tuần. Thậm chí, chỉ số giảm 0,27% so với cuối tuần trước đó, đóng cửa tại 1.103,89 điểm. Điểm tích cực là thanh khoản trung bình trên HOSE tăng lên mức 15.400 tỷ đồng/phiên, cho thấy dòng tiền tiếp tục quan tâm đến thị trường.

Diễn biến giảm của VN-Index có một số tín hiệu trước đó. Giá trị giao dịch vào các phiên giữa tuần giảm nhẹ so với diễn biến tăng của giá, thể hiện quan điểm phân kỳ giữa giá và khối lượng. Nhóm vốn hóa lớn gia tăng điều chỉnh, thị trường được hỗ trợ bằng nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. Đồng thời, dòng tiền không tạo động lực tăng đồng loạt, mà lựa chọn một số nhóm ngành như khu công nghiệp, đầu tư công.

Do đó, phiên điều chỉnh của thị trường chung trong ngày thứ Sáu tuy mạnh, nhưng chưa hẳn là bất ngờ đối nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm. Nhịp điều chỉnh xác nhận đỉnh ngắn hạn sau 3 tuần liên tiếp tăng điểm, hoàn thành nhịp hồi phục đầu tiên sau giai đoạn giảm.

Trong tuần giao dịch tiếp theo, VN-Index có thể kiểm nghiệm ngưỡng 1.080 điểm hoặc 1.060 điểm để tạo đáy ngắn hạn thứ hai, sau khi tạo đáy đầu tiên tại 1.020 điểm.

Hầu hết các nhóm ngành đều giảm điểm trong tuần qua, nhưng nếu tính phân ngành nhỏ hơn thì khu công nghiệp và logistics (cảng biển, kho bãi) vẫn tích cực.

Nhà đầu tư nước ngoài và tự doanh có động thái mua ròng, còn nhà đầu tư cá nhân liên tục bán ròng.

Bất động sản phục hồi chậm

Ngành bất động sản nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện khi trong quý III/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 25.000 sản phẩm. Nguồn cung mới giảm 25% so với cùng kỳ, nhưng tăng 25% so với quý II. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục phần lớn là các sản phẩm trung cấp, chiếm 55% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) vẫn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Cũng trong quý III/2023, cả nước ghi nhận khoảng 4.500 giao dịch nhà ở, tăng 15% so với cùng kỳ và tăng 23% so với quý II. Trong đó, 85% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch tăng mạnh ở phân khúc căn hộ trung cấp, cao cấp và đất nền, còn lượng giao dịch trong phân khúc căn hộ bình dân vẫn ít, chủ yếu do nguồn cung hạn chế.

Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét hơn so cho thấy thị trường đang dần ổn định. Nguồn cung nhà ở tăng trưởng, giúp thị trường có thêm nhiều lựa chọn cho người mua. Lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần thêm thời gian để có thể phục hồi hoàn toàn.

Theo kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư của Việt Nam là 2.866.000 tỷ đồng, tăng 32% so với giai đoạn trước. Đầu tư công tăng mạnh sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng đang ở quanh mức 8,5 - 9%/năm và có thể giảm thêm, điều này giúp kích thích nhu cầu mua nhà để ở từ phía người dân.

Thực tế, nhu cầu thị trường dần gia tăng kể từ quý IV/2022 đến nay, thể hiện ở tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới được cải thiện qua từng quý. Trong thời gian tới, các nhà phát triển bất động sản có thể sẽ tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, khi hiệu suất đầu tư và nhu cầu của nhóm phân khúc này luôn ở mức cao. Ngoài ra, trong cuộc họp gần đây của Ngân hàng Nhà nước, phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội có thể nhận được nhiều chính sách hỗ trợ hơn, trong bối cảnh các doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển phân khúc này.

Thời gian tới, ngành bất động sản nhiều khả năng ghi nhận sự tăng trưởng về nhu cầu và nguồn cung, nhưng vẫn cần theo dõi thêm các biến động về vĩ mô có tác động đến ngành như lãi suất, tăng trưởng kinh tế.