Pháp lý chậm, doanh nghiệp khổ

Tại hội nghị trực tuyến triển khai công điện của Thủ tướng Chính phủ về việc gỡ khó cho thị trường bất động sản diễn ra đầu tuần trước, Novaland tiếp tục là cái tên nhận được sự quan tâm, lý do bởi đây là một trong những doanh nghiệp đầu ngành và đang gặp nhiều khó khăn, cũng nằm trong số ít doanh nghiệp trực tiếp được Thủ tướng đề nghị các bộ, ngành và địa phương xem xét tháo gỡ vướng mắc.

Do đó, tiến trình gỡ vướng pháp lý cho các dự án của Novaland được xem là thước đo đánh giá hiệu quả của các giải pháp gỡ khó cho các dự án nói chung, nhất là khi những vướng mắc trong cả 4 cụm dự án tiêu biểu của doanh nghiệp này ở TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Phan Thiết đều là vướng mắc điển hình mà hàng chục doanh nghiệp, hàng trăm dự án khác trên cả nước đang gặp phải, từ vấn đề về xác nhận nghĩa vụ tài chính tới việc chưa hoàn thành được quy hoạch chung do sự chồng chéo pháp lý, cũng như các vướng mắc trong quy định về chuyển đổi đất, đất xen kẹt…

“Tính đến nay, Novaland đã đi được 80% con đường tái cấu trúc”, ông Dương Văn Bắc, Giám đốc Tài chính Novaland cho hay, tức chỉ sau gần 10 tháng được Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ vào cuộc gỡ vướng đối với 4 cụm dự án nêu trên. Đây là một sự tiến triển vô cùng tích cực và như ông Bắc nói, chỉ cần giải tỏa được các nút thắt này, Novaland sẽ có nguồn tiền đổ về dự án rất lớn để duy trì các hoạt động, cũng như giải quyết những khó khăn cơ bản về tài chính hiện nay của doanh nghiệp.

“Đối với Novaland, pháp lý là yếu tố then chốt vì Tập đoàn còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nếu yếu tố này chưa được xử lý thì ngân hàng không giải tỏa tiền tạm khóa, cũng là rào cản ngân hàng giải ngân vốn mới và tiếp tục tài trợ cho người mua nhà tại các dự án của Tập đoàn”, ông Bắc chia sẻ thêm.

Còn ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh kể, Đất Xanh mua một doanh nghiệp để phát triển dự án vào năm 2019 tại một địa phương. Năm 2020, Luật Nhà ở có hiệu lực với quy định phải có đất ở mới xin chủ trương đầu tư. Sau đó, Nghị định 148/2021 ra đời và yêu cầu phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án. Cũng từ thủ tục này, địa phương yêu cầu phải đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp. Trong khi trước đây, doanh nghiệp đã có thỏa thuận đền bù thông qua văn phòng công chứng một cách hợp lệ và đúng pháp luật.

Để đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp thì chỉ văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ. Doanh nghiệp được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là phải đi hủy thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân và ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, song điều này không thể thực hiện được.

“Chúng tôi mất vài năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Thực tế, chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này gây cản trở cho doanh nghiệp, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản, mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, ông Đức đánh giá.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho biết, có tới 90% các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý dự án. Do đó, doanh nghiệp rất mong mỏi các khía cạnh liên quan tới hành lang pháp lý nhà đất mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua.

“Chẳng hạn, trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài, có dự án 15 năm chưa xong công tác này. Hay về thủ tục đầu tư, hiện một dự án phải xin trên 30 con dấu, điều này bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp, ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư…”, ông Hiệp giãi bày.

Tương tự, ông Ngô Đức Sơn - Tổng giám đốc DRH Holdings cho hay, các chủ đầu tư đều có sự chuẩn bị để đối phó với những vấn đề phát sinh khi phát triển dự án, nhưng riêng khó khăn liên quan tới pháp lý lại không thể tính trước được, khi mà vướng mắc pháp lý đối với dự án bất động sản chiếm tới 80% khó khăn hiện tại.

“Giống như sơ đồ chiến thuật 4-3-3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển một dự án thường cần khoảng 30% vốn tự có, 30% vốn huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Trong trường hợp dự án bị đình trệ 5 năm do vướng pháp lý, thì với 70% vốn huy động từ bên ngoài, mức thiệt hại sẽ rất lớn”, ông Sơn dẫn chứng.

Chủ động tháo gỡ, không chủ động “chờ”

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản trên cả nước trong quý III/2023 đạt gần 17.000 sản phẩm, tăng khá mạnh so với quý liền trước, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, tỷ trọng tồn kho chủ yếu nằm ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Còn tổng hợp của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, chỉ tính riêng 7 doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho lớn nhất trên thị trường chứng khoán, giá trị đã lên tới 275.000 tỷ đồng tính đến cuối quý III/2023.

Điểm chung của lượng hàng tồn kho này là pháp lý của một lượng lớn sản phẩm đã cơ bản đi tới đích khoảng 70%, thậm chí có những dự án đạt tỷ lệ 80-90% và chỉ vướng ở một số khâu cuối cùng trong phê duyệt của các cấp chính quyền là có thể đưa ra thị trường.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, hiện tại, nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại thị trường và rục rịch xuống tiền tại những dự án tiềm năng, mặt bằng giá một số phân khúc cũng được điều chỉnh về mức tương đối so với giai đoạn sốt nóng. Dù vậy, do nguồn cung khan hiếm nên những dự án tốt giảm không nhiều, thậm chí những sản phẩm ở khu vực trung tâm thành phố còn tiếp tục tăng giá.

“Mặc dù Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án mới, nhưng câu chuyện pháp lý thường rất phức tạp, không dễ giải quyết trong một sớm một chiều, do đó sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng sản phẩm đủ lớn tung ra thị trường”, ông Chung nói và chia sẻ thêm, do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm, điều này tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.

Theo GS-TS. Hoàng Văn Cường, Đại học Kinh tế Quốc dân, để thị trường bất động sản phục hồi, cần bổ sung nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, từ đó thúc đẩy thanh khoản và lượng giao dịch, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cơ cấu lại sản phẩm và dòng vốn, cân đối tài chính, tiếp cận các nguồn vay mới và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

“Quan trọng hơn cả là chỉ khi năng lực tài chính của doanh nghiệp được cải thiện thì mới có thể lấy lại niềm tin của khách hàng, làm tiền đề cho sự phục hồi bền vững”, ông Cường nói, đồng thời nhấn mạnh 2 rào cản lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản trong quá trình tái cấu trúc đó là vốn và pháp lý, bởi đây là 2 yếu tố cơ bản quyết định sự hình thành và phát triển của dự án cũng như quy trình vận hành của doanh nghiệp, dù là quy mô lớn hay nhỏ.

“Do đó, giải pháp trước mắt là cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở để sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường. Nếu vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất... Khi địa phương có quyết sách mạnh bạo để tháo gỡ, doanh nghiệp có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháp lý tung ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu”, ông Cường phân tích.

Về giải pháp lâu dài, vị chuyên gia này đánh giá, những vướng mắc hiện nay tập trung ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là Quốc hội sớm thông qua việc sửa đổi 3 sắc luật này để làm cơ sở giải quyết khó khăn pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp.