Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản sôi động trở lại sau thời gian lỗ nặng

Lê Hiếu – Ricky Hồ

(TBKTSG Online) - Singapore đã khẳng định vị thế là một trung tâm ủy thác đầu tư bất động sản trong hai thập niên. Sau thời gian bị ảnh hưởng nặng nề của dịch, các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT, viết tắt từ real estate investment trust) đặt trụ sở ở hòn đảo này bắt đầu mở rộng hoạt động ra toàn thế giới.

Raffles Place ở “phố tài chính” của Singapore. Theo báo cáo của ngân hàng DBS, các giao dịch bất động sản ở Singapore và châu Á đã tăng trở lại trong quí 3 vừa rồi. Ảnh: AFP

Gordan Tang và vợ Celine là những người có số vốn REIT lớn tại thị trường Singapore, và cũng là những người tiên phong trong đợt kinh doanh mới. Quỹ Suntec REIT – trong đó cặp vợ chồng sở hữu 10% cổ phần, đã hoàn tất việc mua lại 50% cổ phần trị giá 557 triệu đô la trong một dự án bất động sản ở London vào tháng trước.

Lippo Malls Indonesia Retail Trust và IREIT Global, trong đó nhà tài phiệt người Trung Quốc Tong Jinquan sở hữu hơn 4,8% cổ phần, đang huy động vốn cho các thương vụ mua lại bất động sản tại Indonesia và Tây Ban Nha. Còn có thể kể đến Keppel REIT và Ascendas REIT đều đã mua bất động sản văn phòng ở Úc vào tháng 9 vừa qua.

Tuy nhiên, tương tự như nhiều ngành công nghiệp khác, lĩnh vực REITs hiện cũng đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Hơn 340 tỉ đô la giá trị bất động sản đã bị xóa sổ trong năm nay trên toàn cầu, khi văn phòng ở các thành phố lớn bỏ trống và người mua sắm chuyển sang mô hình thương mại điện tử.

Tình hình từ New York đến London và Paris đều trầm lắng. Các tập đoàn đã ra lệnh cho nhân viên phải ở nhà và những hạn chế đi lại được tái áp dụng để ngăn chặn sự gia tăng đột biến của Covid-19 trong mùa đông. Thêm vào đó, chỉ 15% nhân viên văn phòng ở New York được dự kiến ​​sẽ quay trở lại với văn phòng vào cuối năm 2020.

Thị trường đang khởi sắc trở lại

Nhưng ngay cả khi Covid-19 bắt đầu tái bùng phát ở nhiều khu vực tại Châu Âu và Mỹ, một số quỹ REIT đã đặt cược rằng các bất động sản hàng đầu thế giới rồi sẽ hồi phục. Là nơi tập trung các quỹ REIT nhiều thứ hai ở châu Á sau Nhật Bản, theo Bloomberg, Singapore bắt đầu ghị nhận các giao dịch tăng trở lại, một phần do chi phí tài chính thấp hơn.

Trong báo cáo công bố cuối tháng 9 vừa rồi, DBS Holdings Group – ngân hàng lớn nhất Đông Nam Á của Singpore, đã ghi nhận rằng hầu hết các thương vụ có tổng giá trị lên đến 2,2 tỉ đô là - được công bố từ tháng 1 đến nay – đều thực hiện trong quí 3. Báo cáo cho rằng thị trường sẽ tiếp tục cải thiện trong suốt thời gian còn lại của năm và đầu năm của 2021.

Nhà phân tích cấp cao Patrick Wong của Bloomberg Intelligence cho biết: “Doanh số bán hàng suy giảm do đại dịch. Nhưng điều này có nghĩa là dòng vốn đang bị ách ở châu Á sẽ chảy mạnh hơn ra thị trường thế giới. Tình hình sẽ tiếp tục cải thiện hơn.

Theo Bloomberg Billionaire Index, tỉ phú Sirivadhanabhakdi hiện vẫn tìm kiếm những cơ hội thâu tóm bất động sản, ngay cả khi tài sản của ông đã giảm hơn 9 tỉ đô la Mỹ trong năm nay, xuống còn 10,4 tỉ đô la Mỹ.

Tài sản bốc hơi

Sự giàu có của gia đình Tang cũng bị ảnh hưởng. Tổng giá trị nắm giữ của họ trong ba thương vụ REIT đang được giao dịch đã giảm 234 triệu đô la Mỹ xuống còn 519 triệu đô la Mỹ trong năm 2020, mặc dù đã tăng 40 triệu USD kể từ cuối tháng 3.

Ngoài cổ phần trong REIT của Suntec, thì vợ chồng ông Tangs còn kiểm soát hãng phát triển bất động sản SingHaiyi Group Ltd vốn đã mở rộng sang Mỹ và Úc. Họ cũng có cổ phần trong OUE Commercial REIT, công ty sở hữu bất động sản khắp Singapore và Thượng Hải, và Cromwell European. Eagle Hospitality Trust, một khoản đầu tư khác của họ, cũng đã bị đình chỉ kể từ tháng 3 khi người quản lý đã vỡ nợ với khoản vay 341 triệu đô la Mỹ.

Chong Kee Hiong, giám đốc điều hành của ARA Trust Management (Suntec) Ltd và đồng thời là quản lý của Suntec REIT, tin rằng thị trường London vẫn sẽ tươi sáng. “Bất chấp Covid-19, tôi tin rằng London sẽ tiếp tục là một thị trường toàn cầu quan trọng, nơi các sản phẩm bất động sản chất lượng cao được săn đón. Tôi tin rằng những tài sản này đã được đặt đúng chỗ để tăng cường sự ổn định thu nhập cho REIT của chúng tôi”, ông nói.

Kể từ khi Singapore niêm yết một quỹ ủy thác đầu tư bất động sản đầu tiên vào năm 2002, thì thị trường này đã phát triển manh mẽ. Theo báo cáo của Singapore Exchange Ltd. vào tháng 10, thì quốc gia này hiện đang có 44 REIT và quỹ tín thác tài sản, với tổng giá trị thị trường lên tới 101 tỉ đô la Singapore. Năm ngoái, gần 45% các đợt IPO (chào bán công khai cổ phiếu trên sàn) của các quĩ REIT trên toàn thế giới đã diễn ra ở Singapore, vượt qua những quốc gia như Mỹ, Úc và Nhật Bản.

Cường quốc của các quĩ REIT

Nhà phân tích Patrick Won cho rằng các ưu đãi thuế, quy định hỗ trợ và nhu cầu ngày càng gia tăng từ các nhà đầu tư do cổ tức cao đến 6,8% - theo báo cáo của Sở Giao dịch chứng khoán Singapore Exchange - đã giúp Singapore trở thành một cường quốc cho các quĩ REIT. 

“Singapore đã thu hút một số REIT có tài sản toàn cầu trong vài năm qua. Điều này đã giúp quốc gia này trong việc thu hút thêm nhiều quỹ REIT tương tự, được niêm yết tại Singapore thay vì tại các thị trường châu Á khác như Hồng Kông và Nhật Bản”.

Tuy nhiên, do sự khan hiếm đất ở quốc gia hòn đảo này, nên các quỹ tín thác từ lâu đã chuyển sang nước ngoài để mở rộng và phát triển. Hơn 80% REITs và các quỹ tín thác tài sản đặt trụ sở ở Singapore đã đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài. Theo công ty tư vấn bất động sản Knight Frank LLP, Úc là một thị trường quan trọng, với số lượng giao dịch ở quốc gia này tăng 72% trong nửa đầu năm nay, mặc dù vẫn ở mức thấp.

Mặc dù vậy, thị trường nội địa của Singapore cũng đang có rất nhiều triển vọng khi các REIT của Singapore được dự kiến sẽ được hưởng lợi từ việc các công ty Trung Quốc đặt cơ sở và đầu tư tại hòn đảo này. ByteDance Ltd, sở hữu ứng dụng video TikTok, đang chuyển đến One Raffles Quay vốn thuộc sở hữu của Suntec REIT.

Trong khi đó, Alibaba Group Holding Ltd đã mua lại 50% cổ phần của AXA Tower – nơi Citibank Group đặt trụ sở và sở hữu - vào tháng. Alibaba sẽ là người thuê chính của tòa nhà nằm ở “phố tài chính” của đảo quốc sư tử.