Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) trong khi phân khúc BÐS du lịch, nghỉ dưỡng đều ngừng hoạt động, không có nguồn thu; phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền bị sụt giảm lượng sản phẩm giao dịch thì giá đất của phân khúc BÐS công nghiệp vẫn tăng trung bình 6,2%. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2020, cả nước có tới 6 KCN mới được thành lập trong khi đó, cả năm 2019 cả nước chỉ có 4 KCN thành lập mới.

Còn theo Colliers International Việt Nam, tính đến tháng 9/2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP. HCM đạt mức bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn - mức cao nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại luôn duy trì ở mức 90% do nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện hữu đã tăng gần 40% so với cùng kỳ trong khi quỹ đất cho thuê hiện hữu chỉ 3.000ha. Do đó, các tỉnh và thành phố phía Bắc với ngành công nghiệp đang là thị trường "sáng giá", thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Báo cáo thị trường Quý III/2020 của Colliers International cũng cho biết thêm, hơn 50% các khu công nghiệp Hà Nội được ghi nhận có tỉ lệ lấp đầy 100% do quỹ đất của Hà Nội có hạn, vì vậy Hà Nội đang trong quá trình phải sớm hoàn thiện quy hoạch không gian phát triển công nghiệp. Nếu không nhanh chóng, quỹ đất này sẽ được các nhà đầu tư sẽ ưu tiên kinh doanh bất động sản chứ không làm công nghiệp.

Cụ thể: tổng vốn đầu tư nước ngoài tính đến ngày 20/9/2020 đạt 21,2 tỷ USD, giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 10,4 tỷ USD đến từ các dự án được cấp phép mới. Các dự án với tổng vốn đăng ký tăng thêm và các dự án góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài và lần lượt đóng góp 5,11 tỷ USD và 5,7 tỷ USD.

Trong 18 lĩnh vực được đầu tư trong 9 tháng đầu năm, công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 9,9 tỷ USD, chiếm 46,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 4,3 tỷ USD. Tiếp theo lần lượt là hoạt động kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực bán buôn bán lẻ với 3,2 tỷ USD và 1,3 tỷ USD. Theo đối tác đầu tư, Singapore dẫn đầu với 6,77 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm, chiếm 32% tổng vốn đầu tư. Tiếp theo là Hàn Quốc và Trung Quốc lần lượt ở vị trí thứ hai và vị trí thứ ba.

Thương mại điện tử - một trong những đòn bẩy tăng trưởng cho ngành bất động sản công nghiệp

Thương mại điện tử (TMĐT) đang được gia tăng áp dụng lên mọi mặt cuộc sống trong đô thị, đặc biệt đối với thực phẩm, hàng tiêu dùng nhanh và dược phẩm. Không chỉ ở Việt Nam, điều này đang đang diễn ra khắp ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Mỹ và cả châu Âu. Việt Nam còn sở hữu tầng lớp dân số trẻ và nhạy bén với công nghệ, hứa hẹn sẽ là yếu tố lớn thúc đẩy tăng trưởng thương mại điện tử.

Trong thời kỳ dịch bệnh, gần như mọi ngành hàng đều bị chịu ảnh hưởng nặng nề khi cả nước bước vào giãn cách xã hội. Do lệnh hạn chế di chuyển mà ngành thương mại điện tử có thêm nhiều người khách hàng hơn, từ đó ít chịu tác động như các ngành khác như du lịch hay thương mại truyền thống. Thậm chí thời gian qua đã có nhiều mô hình mới sáng tạo ra đời như đi chợ, đặt hàng sơ chế sẵn hoặc siêu thị điện tử.

Nhu cầu tăng cao bất ngờ khiến các nhà sản xuất hàng thiết yếu đang phải chật vật tìm diện tích kho đáp ứng và xem xét lại mọi mặt của chuỗi cung ứng. Trong tương lai, sự phát triển của TMĐT dự kiến sẽ là đòn bẩy cho sự phát triển của ngành bất động sản hậu cần.

Bà Trang Bùi - Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL, nhận định: "Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đã làm tăng cả nhu cầu ngắn hạn và dài hạn đối với bất động sản công nghiệp, cho phép các công ty giao đơn hàng nhanh hơn bằng cách đặt trụ sở gần hơn với khách hàng. Sự phát triển theo cấp số nhân của TMĐT đã thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp trong 10 năm qua và sự gia tăng đột biến trong thời kỳ đại dịch lại càng làm rõ hơn tiềm năng và sự linh hoạt của ngành TMĐT".

Lượng đơn hàng tăng cao đột ngộc đã buộc các công ty thương mại điện tử phải giữ nhiều hàng hơn ở những địa điểm gần khách hàng, thúc đẩy nhu cầu kho bãi linh hoạt. JLL ghi nhận nhiều yêu cầu từ phía khách hàng thương mại điện tử lớn, với nhu cầu thuê nhà kho gần trung tâm có diện tích 10 đến 15ha. Xu hướng này sẽ phát huy điểm mạnh trong những sự kiện mang tính biến động cao như đại dịch hay mùa cao điểm, bà Trang Bùi chia sẻ thêm.

Để giảm thiểu rủi ro gián đoạn, nhiều chủ doanh nghiệp sẽ tìm cách giảm sự phụ thuộc vào một quốc gia hoặc công ty nào làm nguồn cung cấp, đồng thời khu vực hóa chuỗi cung ứng của họ để rút ngắn khoảng cách với khách hàng chặng cuối.

Bà Xuân Phạm - Giám đốc Marketing Việt Nam của JLL, bổ sung thêm: "Nhu cầu có kho bãi thuận tiện đặc biệt cấp thiết trong giai đoạn lễ hội sắp diễn ra như dịp Lễ Độc Thân 11/11, Black Friday 27/11, dịp lễ Giáng Sinh và Năm mới; khi các nền tảng thương mại sẽ liên tục tung các chiến lược khuyến mãi và quảng cáo để thúc đẩy nhu cầu giao dịch điện tử.

Các bên tham gia cần xử lý đơn hàng nhanh hơn và hiệu quả hơn bao giờ hết để có thể đáp ứng được lượng đặt hàng nhộn nhịp trong những dịp này. Đơn vị nào có thể giao hàng nhanh trong 24 tiếng hứa hẹn sẽ chiếm được tình cảm và thị phần tốt nhất".

JLL cũng đã từng nhắc đến một mô hình nhà kho linh hoạt vô cùng tiềm năng, có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hóa kho bãi theo mùa. Mô hình "AirBnB cho logistics" - kiểu như mô hình kinh tế chia sẻ, cho phép các doanh nghiệp có thể tối ưu không gian kho bãi tạm thời không có nhu cầu sử dụng bằng việc cho thuê.

Mô hình được đánh giá sẽ giúp các nhà kho chỉ cần sử dụng nhiều không gian trong một mùa cao điểm nhất định, để rồi những mùa thấp điểm họ có thể kiếm lợi nhuận bằng việc cho thuê. Ví dụ, công ty bán cây thông Giáng sinh chỉ nhập hàng vào mùa đông, nên nhà kho sẽ trống nhiều vào những tháng nóng. Trong khi đó, đơn vị sản xuất phụ kiện hồ bơi sẽ cần dùng khoảng diện tích trống đó cho nhu cầu mua hàng trong mùa hè.

TMĐT ở Việt Nam còn một đoạn đường dài để phát triển trong tương lai và điều đó sẽ tiếp tục thúc đẩy ngành công nghiệp hậu cần và kho bãi trở thành mảng đầu tư có giá trị trong thị trường BĐS.

Long An và Bắc Ninh – những ‘con rồng’ mới nổi trong mảng BĐS công nghiệp tại Việt Nam

Tại khu vực miền Nam, lĩnh vực BĐS công nghiệp ít  nguồn cung mới, còn nguồn cầu sôi động nhưng cũng đầy biến động. Các doanh nghiệp trong nước đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng thuê nhà máy tiền chế, điều này giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn, tiết kiệm chi phí, tiết kiệm thời gian và có thể đi vào hoạt động ngay. Bên cạnh đó, do nhu cầu tăng cao dẫn đến việc thiếu quỹ đất cũng như giá cho thuê đất công nghiệp tăng cao tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển về các tỉnh lân cận, đặc biệt là Long An và Bình Dương.

Trong tất cả, Long An đang thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư muốn tìm kiếm các phương án thay thế các khu công nghiệp truyền thống tại TP. HCM. Long An hiện đang thu hút số lượng dự án FDI ấn tượng với vốn đăng ký là 1.009 dự án và 6,15 tỷ USD (tính đến tháng 9/2020). Do đó, Long An có thể trở thành đối thủ cạnh tranh của TP. HCM trong những năm sắp tới.

Theo Colliers International, mảng BĐS công nghiệp ở miền Nam vẫn còn tiềm năng để tăng trưởng mạnh mẽ. Hiện tại, ảnh hưởng của Covid-19 đã và đang thúc đẩy các doanh nghiệp nước ngoài chuyển nhà máy sang những khu vực mới bên cạnh Trung Quốc, Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia tiềm năng mà hầu hết các công ty đang cân nhắc.

Với việc EVFTA bắt đầu vào tháng 8, Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành "công xưởng của thế giới" mới cũng như thu hút thêm nhiều doanh nghiệp châu Âu tham gia thị trường. Đặc biệt tại TP.HCM, khi tuyến Metro đi vào hoạt động, khu trung tâm sẽ dễ dàng kết nối với các vùng ngoại ô của thành phố, giúp không chỉ thị trường công nghiệp mà cả giá đất của khu vực này cũng sẽ tăng lên trong tương lai. Ở phía Bắc TP.HCM, Bình Dương hiện đang bắt tay vào dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II.

Còn tại khu vực phía Bắc, giá thuê mặt bằng KCN tăng trong khi tỷ lệ lấp đầy vẫn không thay đổi, nguồn cung mới tiếp tục bị trì hoãn, sẽ hưởng lợi lớn từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Dù đại dịch Covid-19 bùng nổ lần 2 tại Việt Nam, vẫn có hơn 50% các khu công nghiệp Hà Nội được ghi nhận có tỉ lệ lấp đầy 100%. Sắp tới nhờ vào làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ mở ra cơ hội cho khu công nghiệp Việt Nam.

Các KCN phía Bắc sẽ sớm đón hàng loạt dự án FDI khủng khi thông tin Apple – công ty lớn nhất thế giới - đã nhiều lần về nhà xưởng ở khu công nghiệp Vân Trung - Bắc Giang để khảo sát. Ngoài ra, Google lên kế hoạch đặt nhà máy ở Vĩnh Phúc và nhắm tới một nhà máy khác ở Bắc Ninh để sản xuất dòng điện thoại Pixel của họ. 

Theo đó, Bắc Ninh đang là điểm sáng của ngành BĐS công nghiệp phía Bắc. Ông Chí Vũ - Trưởng phòng Kinh Doanh - Bộ phận Khu Công Nghiệp tại Colliers International, nêu dẫn chứng: "Dù chịu không ít tác động từ dịch bệnh, tỉnh Bắc Ninh vẫn gây ấn tượng mạnh khi ghi nhận nguồn vốn FDI lên tới 334,8 triệu USD kể từ đầu năm 2020, trở thành điểm sáng của cả nước trong thu hút vốn đầu tư. Điều đó cũng khiến cho thị trường BĐS công nghiệp ở Bắc Ninh nóng hơn bao giờ hết. Thực tế, giá báo thuê BĐS công nghiệp ở Bắc Ninh hiện tại phải cập nhật chậm nhất là mỗi 3 tuần do mức tăng giá diễn ra quá nhanh, thậm chí là theo ngày".

Cách Thủ đô Hà Nội và sân bay quốc tế Nội Bài 30km, thành phố Bắc Ninh là đầu mối quan trọng giữa Hà Nội với các tỉnh phía Bắc, trên hành lang kinh tế Việt Nam - Trung Quốc, nằm trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Chính vì vậy, Bắc Ninh được giới đầu tư, môi giới ví như "con rồng" mới nổi ở phía Bắc thủ đô khi thị trường BĐS chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ của họ trong vài năm trở lại đây. Thị trường BĐS Bắc Ninh đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá với mục tiêu: hơn 2 năm nữa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Bắc Ninh tập trung xây dựng và phát triển các KCN gắn với khu đô thị theo hướng hiện đại, đồng bộ, tiếp tục là điểm đến tin cậy của các nhà đầu tư, đặc biệt là từ ngành công nghệ. Nổi bật có KCN Yên Phong thu hút khoảng 11 tỷ USD với các nhà đầu tư lớn như Samsung, Orion, Intop, Mobase…; giải quyết việc làm cho gần 100.000 lao động. Đây là KCN thu hút đầu tư cao nhất cả nước và tạo ra giá trị xuất khẩu lớn đóng góp vào kim ngạch xuất khẩu quốc gia.

LOGOS - một nhà phát triển logistics có trụ sở chính tại Sydney - vào sáng 6/10 đã chính thức thông báo rằng họ đã hoàn tất việc mua lại khu đất 13ha đầu tiên tại Việt Nam ở Bắc Ninh với khoản đầu tư trực tiếp trị giá 350 triệu USD.

Với tình hình nguồn cung đất Hà Nội hạn chế, ước tính giá thuê đất công nghiệp sắp tới sẽ tiếp tục tăng so với cùng kỳ. Ngoài ra, đất công nghiệp ở Hà Nội đang còn lại những khu đất có giá khá cao so với mặt bằng chung, nên các doanh nghiệp nước ngoài thường chọn các tỉnh vùng ven là điểm đến lý tưởng của họ.

Lợi thế của những tỉnh thành ngoại ô này là có cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông phù hợp tuân theo các chính sách ưu đãi của chính phủ và đảm bảo cung cấp lao động cho các doanh nghiệp hoạt động. Chẳng bao lâu nữa, đất công nghiệp ngoại thành phía khu vực phía Bắc sẽ trở thành vùng thay thế tiềm năng cho Hà Nội.

Quỳnh Như