Vi bằng vốn là một văn bản do văn phòng thừa phát lại lập, nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra tại địa phương, ví dụ như ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ, nhưng không thể được xem như chứng nhận cho việc mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, điều kỳ lạ là gần đây, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hành vi dùng vi bằng như một cách để xác nhận hoạt động mua bán nhà đất, với số tiền lên hàng tỷ đồng. Câu chuyện này đang diễn ra tại dự án Kim Chung - Di Trạch, huyện Hoài Đức, nơi được xem là điểm nóng tăng giá bất thường vài tuần qua.

Xuất hiện hình thức mua đất bằng vi bằng

Ghi nhận tại dự án Kim Chung - Di Trạch, huyện Hoài Đức, hàng loạt môi giới tập trung vẫy gọi, chào mời khách mua. Chỉ cần một chiếc bàn và vài chiếc ghế nhựa, sàn bất động sản mini dã chiến ngay lập tức được dựng lên.

Chỉ trong một thời gian ngắn, những lô đất vốn từ lâu không ai hỏi mua, nay bị đẩy giá tăng đến 50%, từ 67 - 70 triệu đồng/m2. Giá cao, nhưng theo các môi giới, nếu không mua nhanh thì cũng không có hàng.

Thời gian qua, một nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua gom nhiều lô đất với giá rẻ, sau đó mở nhiều văn phòng môi giới để cùng tạo sóng, thổi giá. (Ảnh minh họa: Dân trí)

Được biết, dự án Kim Chung - Di Trạch gần như bị bỏ hoang một thập kỷ qua vì vướng điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố. Gần đây, dự án mới được tái khởi động trở lại.

Theo tìm hiểu, nếu khách hàng muốn mua lại các lô đất từ những người mua khác, thì sẽ giao dịch dưới hình thức lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại, sau đó lên văn phòng chủ đầu tư làm xác nhận việc chuyển nhượng thỏa thuận này.

Còn nếu nhà đầu tư mua hàng mới từ đơn vị phân phối, thì sẽ đặt cọc 200 triệu đồng/lô đất. Sau 7 ngày, khách hàng phải nộp đủ 50% tiền đất, tương đương vài tỷ đồng/lô, nhưng khách hàng sẽ chỉ có hợp đồng góp vốn.

Chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu hạ tầng, chưa có hợp đồng mua bán, nhưng việc chào bán tại dự án này vẫn đang diễn ra nhộn nhịp.

Tính pháp lý của thỏa thuận vi bằng khi mua nhà đất

Thực tế mua bán nhà đất bằng vi bằng đã từng xuất hiện khá rầm rộ tại TP.HCM, nhưng hình thức này chỉ diễn ra tại các dự án nhà đất riêng lẻ, người dân tự mua bán với nhau. Họ sử dụng hình thức này bởi lẽ phần nhà đất họ mua là nhà xây sai phép, có vấn đề pháp lý nên họ không thể có sổ đỏ để chuyển nhượng, mua bán như bình thường.

Còn đối với nhà đất tại dự án do chủ đầu tư xây dựng, đây là lần đầu tiên xuất hiện hình thức vi bằng,để xác lập hoạt động mua bán. Nhiều người am hiểu pháp lý đã tỏ ra không khỏi ngạc nhiên, trước hiện tượng này.

Mỗi lô đất tại dự án có giá từ 3 - 9 tỷ đồng, nhưng hai bên chỉ giao kết với nhau bằng vi bằng. Theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, chỉ khi có hợp đồng mua bán, dự án mới đầy đủ về mặt pháp lý.

"Bản chất của vi bằng là ghi nhận một sự kiện pháp lý, có thật trong đời sống. Sự kiện pháp lý này chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa, chứ không có giá trị như văn bản công chứng. Họ chỉ ghi nhận sự kiện chúng ta giao tiền cho nhau, chứ họ không công nhận việc mua bán đó đã hoàn thành", ông Ngô Hồng Tuấn, nhà đầu tư, cho biết.

Theo các luật sư, văn phòng Thừa phát lại chỉ làm chứng việc giao nhận tiền giữa bên bán và bên mua, chứ không có cơ sở để chứng thực người mua có quyền sở hữu nhà, đất. Việc lập vi bằng để mua nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý để thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Văn bản vi bằng hay thỏa thuận góp vốn đều chỉ được coi là thỏa thuận dân sự giữa người bán và người mua. Bởi vậy, nếu người bán lật kèo, xảy ra tranh chấp, người mua sẽ chỉ còn cách kiện ra tòa để phân xử tranh chấp.

Cẩn trọng trước các thông tin sốt đất

Qua thực tế tìm hiểu, nhiều nhà đầu tư hoàn toàn biết rõ về bản chất và những rủi ro của các văn bản vi bằng, hoặc hợp đồng góp vốn tại những dự án chưa đầy đủ tính pháp lý. Vậy tại sao họ vẫn sẵn sàng bỏ một số tiền không nhỏ để tham gia các giao dịch này?

Theo các chuyên gia, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, lãi suất gửi tiết kiệm liên tục giảm, nhiều nhà đầu tư nôn nóng đã chọn bỏ tiền để mua đất. Lợi dụng tâm lý này, giới đầu cơ đã thổi giá đất tại một số dự án, lôi kéo các nhà đầu tư.

Gần đây, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hành vi dùng vi bằng như một cách để xác nhận hoạt động mua bán nhà đất. (Ảnh minh họa: Dân trí)

Trong khi sàn giao dịch, môi giới rầm rộ chào mời khách mua đất, đại diện huyện Hoài Đức cho biết, dự án này vẫn chưa hoàn thành xong việc nộp thuế với Nhà nước.

Nhiều khu vực khác tại Hà Nội như Thạch Thất, Hòa Lạc, giá đất cũng bị đẩy lên bất thường, tăng 20 - 30%, cá biệt lên 50%, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh. Các chuyên gia cảnh báo, người mua cần cẩn trọng trước những thông tin này.

"Đa phần các sàn, các môi giới toàn tự đẩy giá lên, chứ giá trị thực thì không bao giờ đến thế", anh Vũ Công Tuyền, nhà đầu tư, chia sẻ.

Thực tế, tuy đội quân môi giới đông đảo, nhưng lượng khách có nhu cầu mua thật đến xem dự án không nhiều. Thậm chí, một số đầu tư chia sẻ, thời gian qua, một nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua gom nhiều lô đất với giá rẻ, sau đó mở ra nhiều văn phòng môi giới để cùng tạo sóng, thổi giá.

Ngoài mua bán bằng vi bằng, thị trường bất động sản còn xuất hiện các hình thức kêu gọi vốn từ nhà đầu tư như: huy động trái phiếu lãi suất cao ngất ngưởng, có thể cao gấp 3 lãi suất gửi ngân hàng, hay các hợp đồng ký quỹ ba bên.

Các chuyên gia cảnh báo, người mua nên thận trọng trong các giao dịch, tránh tâm lý sốt ruột, dẫn tới mắc bẫy các môi giới đầu cơ, thổi giá.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!