Mua đất diện tích nhỏ hơn hoặc lớn hơn trên sổ đỏ có ảnh hưởng gì?
Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong sổ đỏ thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ.
Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những vấn đề dưới đây.
Thứ nhất, phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất.
Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo diện tích trong sổ (nộp nhiều hơn).
Thứ hai, có thể dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng.
Thông thường khi chuyển nhượng đất có 2 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặt khác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không được đo đạc lại.
Khi chuyển nhượng xong vì không tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ.
Thứ ba, diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp sổ đỏ.
Giá trị của thửa đất có sổ đỏ lớn hơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).
Cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ
Dự liệu được trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trên Giấy chứng nhận, pháp luật đất đai đã quy định phương án xử lý tại khoản 5 điều 98 luật Đất đai 2013.
Cụ thể, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại điều 99 luật Đất đai 2013.
Theo quy định trên, diện tích thực tế khác với diện tích trong sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:
Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ
Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:
- Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp sổ đỏ).
- So với giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp sổ đỏ), cụ thể:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Bản án, quyết định của tòa án.
+ Quyết định thi hành án.
+ Quyết định công nhận hòa giải thành.
+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Khi cấp sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.
Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ
Diện tích thực tế lớn hơn so với sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp sổ đỏ.
Theo quy định khi phát hiện diện tích thực tế khác với sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi sổ đỏ theo thủ tục sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ theo mẫu.
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức bộ phận một cửa.
Nơi chưa tổ chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết không quá 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.
Hoàng Mai