Thị trường bất động sản (BĐS) những năm qua đối mặt với nhiều khó khăn do hàng loạt doanh nghiệp (DN), dự án gặp vướng mắc về pháp lý, đến nay những vấn đề về tài chính càng khiến tình trạng này nghiêm trọng hơn. TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định việc hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng, lãi suất tăng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu DN đã tạo những khó khăn trực tiếp cho thị trường BĐS thời gian gần đây.

Bất động sản khó khăn

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy số lượng nhà ở thương mại hoàn thành chỉ có 17 dự án với 4.123 căn, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, miền Bắc có 10 dự án với 2.396 căn, miền Trung có 1 dự án, miền Nam có 6 dự án với 1.711 căn.

Tại TP HCM, trong quý III/2022, chỉ có 4 dự án với tổng cộng 2.144 căn nhà được Sở Xây dựng TP xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 200% số dự án so với quý trước. Bên cạnh đó, chỉ 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 2.057 căn và 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn.

Còn theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam về thị trường BĐS quý III/2022, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), thị trường BĐS, các DN, người mua nhà và nhà đầu tư BĐS đều đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều DN thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Thực tế, không ít DN BĐS hiện nay đã rơi vào tình trạng cạn kiệt nguồn vốn. Họ đang rất cần vốn để triển khai dự án, trả lương cho nhân viên, trả nợ ngân hàng và nhà cung cấp. Phó tổng giám đốc một DN BĐS quy mô nhỏ ở TP HCM cho biết công ty đang có 2 dự án tại TP Thủ Đức, trong đó một dự án bị vướng pháp lý, dự án còn lại đã đủ điều kiện để triển khai nhưng không huy động được vốn. "Chúng tôi chỉ muốn vay 20-30 tỉ đồng để triển khai dự án mà không được ngân hàng chấp thuận dù có tài sản thế chấp. Thực tế, chỉ cần có vốn mồi, chúng tôi sẽ triển khai dự án, có sản phẩm bán ra thị trường sẽ sớm giải quyết được khó khăn hiện tại" - lãnh đạo DN này cho biết.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, đã có tình trạng một số DN BĐS chấp nhận vay thỏa thuận bên ngoài với lãi suất 3%-4%/tháng để cầm cự vì không thể vay vốn ngân hàng dù có tài sản thế chấp do các ngân hàng đều lắc đầu vì hết room tín dụng.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh thị trường BĐS, DN BĐS hiện nay không đề nghị "giải cứu" mà chỉ mong Nhà nước hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật; tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu như hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý. DN BĐS cũng phải thấy rõ trách nhiệm của mình mà chủ động tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối nhằm đưa thị trường vượt qua khó khăn, từng bước phục hồi, tăng trưởng, phát triển minh bạch, an toàn, bền vững.

Ngoài ra, để khơi thông dòng vốn, thị trường tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần "room" tín dụng thêm khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỉ đồng bơm cho nền kinh tế. "Thị trường BĐS chỉ cần hấp thụ khoảng 20% trong số đó, DN sẽ hỗ trợ vốn cho các dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng dở dang mà nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được, đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường" - ông Châu nhìn nhận.

TS Lê Đạt Chí, Phó Trưởng Khoa Tài chính DN - ĐH Kinh tế TP HCM, nhận định nếu room tín dụng được nới, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ được điều chỉnh, nới lỏng hơn điều kiện phát hành trái phiếu thì DN BĐS sẽ thuận lợi hơn rất nhiều vì đây là kênh dẫn vốn rất tốt cho DN.

Chứng khoán bị vạ lây

Trong bối cảnh DN và thị trường BĐS gặp khó vì thiếu vốn, thị trường chứng khoán (TTCK) cũng bị vạ lây, sụt giảm chưa từng thấy vì thiếu dòng tiền. Trong hai tháng 10 và 11, chứng khoán Việt Nam bị xếp vào nhóm những thị trường giảm mạnh nhất thế giới, thanh khoản xuống thấp kỷ lục. Nhiều mã chứng khoán mất 70%-80% giá trị so với đầu năm, bất kể tốt xấu, ngay cả cổ phiếu của những DN lớn cũng lao dốc về dưới mệnh giá.

Chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực và nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhìn nhận sự sụt giảm của TTCK thời gian qua có nguyên nhân từ việc dòng tiền vào thị trường sụt giảm mạnh so với 2 năm trước. Trong đó, dòng tiền của nhà đầu tư trong nước bị hạn chế khi các DN khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn do năng lực tài chính suy giảm, hạn mức tăng trưởng tín dụng kiểm soát chặt chẽ, phát hành trái phiếu DN gặp khó sau những vụ việc vi phạm bị phát hiện và quy định luật pháp theo hướng chặt chẽ hơn. "Áp lực đáo hạn trái phiếu DN đang gia tăng, việc mua lại trái phiếu DN diễn ra nhiều hơn một phần là do các DN phát hành phải thực hiện nghĩa vụ này khi vi phạm phương án phát hành, cộng thêm giải ngân đầu tư công còn chậm, vòng quay vốn cũng chậm, chi phí đầu vào tăng và DN nợ đọng lẫn nhau. Điều này khiến một số DN phải tăng sử dụng vốn tự có, bán tài sản, cổ phiếu để cân đối dòng tiền mua lại trái phiếu DN đã phát hành, để duy trì sản xuất, kinh doanh và bù đắp phần chi phí tăng thêm" - TS Cấn Văn Lực phân tích.

Bà Nguyễn Hoài Thu, Tổng Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư chứng khoán và trái phiếu Vinacapital, nhìn nhận những tiêu cực trên TTCK vài tháng gần đây còn bị tác động mạnh bởi rất nhiều yếu tố bất định. Trong đó, mấu chốt là các vấn đề của thị trường trái phiếu DN. "Cuộc khủng hoảng thanh khoản tại thị trường trái phiếu DN được kích hoạt bởi sự siết chặt kỷ luật trong việc phát hành, cũng như xử lý vi phạm của các DN phát triển BĐS lớn tại Việt Nam. Những sự việc này xảy ra cùng lúc đã khiến niềm tin nhà đầu tư sụt giảm. Thanh khoản của các DN BĐS cũng gần như bị tắc nghẽn khi room tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN không còn nhiều. Việc nhiều DN BĐS vừa không huy động được vốn, vừa không có nguồn thu từ mở bán, khiến dòng tiền của họ rơi vào bế tắc" - bà Hoài Thu phân tích.

Một nguyên nhân khác là do tình trạng công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu của một số lãnh đạo DN niêm yết, châm ngòi cho làn sóng "giải chấp chéo" lan rộng. "Khi nhà đầu tư cá nhân trong nước lo lắng và bán tháo cổ phiếu, khối ngoại nhận ra mức định giá hấp dẫn của chứng khoán Việt Nam nên mua ròng rất mạnh. Điều này cho thấy họ vẫn tin vào triển vọng dài hạn của TTCK Việt Nam" - bà Hoài Thu nói. 

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 5-12