Chờ đợi là hạnh phúc

Mặc dù các nhà đầu tư và chuyên gia vẫn có đánh giá lạc quan về thị trường bất động sản trong dài hạn, xét tương quan với yếu tố vĩ mô và nhân chủng học, nhưng triển vọng này lại không được phản ánh vào giá cổ phiếu của nhóm bất động sản trên sàn. Đa số cổ phiếu trong nhóm mất 60 - 70%, thậm chí có cổ phiếu mất hơn 90% giá trị so với mức đỉnh cuối năm ngoái, đặc biệt từ cuối tháng 10/2022, nhóm bất động sản bị bán tháo mạnh và la liệt giảm sàn.

Lý do chính khiến nhóm cổ phiếu bất động sản lao dốc, ngoài chịu tác động của yếu tố thị trường chung, còn do chịu tác động từ các vụ khởi tố một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản liên quan tới thao túng giá chứng khoán, đặc biệt là các vụ liên quan tới việc phát hành trái phiếu. Từ các vụ xử lý nghiêm khắc của cơ quan chức năng liên quan đến sai phạm trong việc phát hành trái phiếu của một số tập đoàn bất động sản lớn, đã xuất hiện những tin về các doanh nghiệp địa ốc khác, qua đó gieo rắc tâm lý bất an cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản gặp khó khăn do các dòng vốn đều bị siết, thanh khoản sụt giảm, cũng ảnh hưởng tiêu cực tới diễn biến của nhóm cổ phiếu có giá trị vốn hóa lớn thứ 2 thị trường này.

Cụ thể, dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. (Xem đồ thị).

Cũng theo khảo sát của đơn vị này với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết, rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong việc vay vốn, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Đánh giá về triển vọng của các doanh nghiệp bất động sản, một số công ty chứng khoán cho biết, nhóm này sẽ sụt giảm doanh thu và lợi nhuận trong năm 2022, nhưng không quá bi quan. Tuy nhiên, nhìn ở dài hạn, SSI Research đánh giá, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu chịu ảnh hưởng từ giai đoạn 2023 - 2024 do bắt đầu phải hạch toán các chi phí tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2022, đặc biệt là các chi phí quỹ đất, chi phí tài chính (lãi suất tăng) và chi phí giá vốn (bao gồm chi phí xây dựng cao hơn).

Chưa kể, nhiều dự án nằm trong kế hoạch hoặc đang được triển khai dở dang của các doanh nghiệp, vốn được xem là của để dành, mang lại doanh thu và lợi nhuận trong tương lai cho doanh nghiệp, vẫn đang vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đây cũng là lý do nhiều báo cáo về ngành bất động sản hoặc về doanh nghiệp bất động sản của các công ty chứng khoán đều lưu ý về “rủi ro pháp lý”.

Kỳ vọng "phao" chính sách

Thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ tăng trưởng tốt kéo dài 3 năm từ năm 2014 - 2017. Tuy nhiên, trong các năm 2017 - 2018, thanh khoản bắt đầu đi xuống do nguồn cung bị tắc khi cơ quan quản lý tăng cường thanh tra các dự án liên quan tới đất công. Trong giai đoạn 2018 - 2019, thị trường xuất hiện một vài cơn sốt cục bộ nhưng tan nhanh, khi chưa kịp định hình trở lại thì đại dịch Covid-19 ập đến.

Sau 2 năm chống đỡ với đại dịch Covid, tưởng chừng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại theo đà hồi phục ấn tượng của nền kinh tế trong năm 2022 thì lại bị cú sốc thị trường trái phiếu trong nước cùng với lãi suất tăng cao "quật ngã".

Trong báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, đơn vị này đã hạ triển vọng của thị trường bất động sản quý IV/2022 và cả nửa năm 2023 khi “giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”.

Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí tăng và thanh khoản gặp vấn đề do các nguồn huy động vốn đều bị tắc, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Đó là lý do khiến nhóm cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán bị bán tháo mạnh từ cuối tháng 10/2022.

Tuy nhiên, về tầm nhìn dài hạn, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn được đánh giá có nhiều triển vọng khi đầu tư công được đẩy mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn lớn, điều quan trọng là những vướng mắc về mặt chính sách được tháo gỡ.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp “muốn làm, nhưng không được làm” và dòng tiền bị chôn vùi vào đất. Đặc biệt, tâm lý cán bộ rất ngại phê duyệt, vì tai nạn quản lý rất dễ xảy ra, làm cho TP.HCM và Hà Nội gần như không có dự án mới.

“Tôi đã phỏng vấn nhiều chủ đầu tư dự án, họ chán chường lắm rồi, tiền bỏ vào rất nhiều nhưng dự án cứ nằm đấy không được phê duyệt. Có những tỉnh còn thu hồi lại đất vì phát hiện ra quyết định giao đất có vấn đề”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Điều này xuất phát từ việc khung pháp lý chưa thực sự ổn định, bởi nếu đủ “tốt”, đủ “chắc” và hạn chế được tình trạng rườm rà, nhũng nhiễu thì doanh nghiệp cũng chẳng phải lo nghĩ quá nhiều với những biến số của kinh tế.

Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất kỳ vọng vào việc sửa đổi khung pháp lý liên quan tới thị trường bất động sản, đặc biệt là dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc sửa đổi xong 3 dự án luật trên sẽ tạo ra bước ngoặt, nhưng cũng sẽ rất lâu mới có thể lan tỏa tới thị trường, chí ít là tới khi các dự án luật này có hiệu lực chính thức (dự kiến là ngày 1/7/2024 nếu được thông qua trong năm 2023).

Nhìn ra các nước trong khu vực, cả Hàn Quốc và Trung Quốc đã có những động thái để cứu thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản. Trong đó, Trung Quốc tung ra một kế hoạch 16 điểm để thúc đẩy thị trường bất động sản nước này, với các biện pháp bao gồm từ giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản, đến nới lỏng các yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp. Trong đó, cho phép các nhà phát triển bất động sản tốt được sử dụng khoản tiền ký quỹ 30% của khách hàng (tiền trả trước của khách hàng) nếu được sự đồng ý của các ngân hàng để trả nợ cho các nhà thầu và các chi phí khác liên quan để triển khai dự án. Ngoài ra, các khoản vay ngân hàng chưa thanh toán của các công ty bất động sản và các khoản vay tín chấp đến hạn trong vòng 6 tháng tới có thể được gia hạn thêm một năm, trong khi việc trả nợ trái phiếu của họ cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua các cuộc đàm phán giữa tổ chức phát hành và trái chủ…

Trước khi đợi các dự án luật sửa đổi được thông qua và đi vào cuộc sống, các doanh nghiệp bất động sản trong nước ngóng chờ các chính sách hỗ trợ tương tự quốc gia láng giềng từ cơ quan chức năng. Nếu điều đó xảy ra, nhóm cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ thăng hoa trở lại.