Có hàng nhưng khó bán

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, thanh khoản èo uột, dòng tiền bị thắt chặt, không ít sản phẩm đang được các chủ đầu tư và cả nhà đầu tư cá nhân rao bán với mức giá giảm, chiết khấu cao chưa từng có…, nhưng vẫn khó bán.

Chị Nguyễn Thanh Trà (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) chia sẻ, năm ngoái đã mua căn biệt thự tại một dự án lớn ở Đồng Nai với giá 25 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ. Hiện tại, ngân hàng siết cho vay nên chị không có tiền thanh toán tiếp cho chủ đầu tư nên quyết định bán “cắt lỗ” để thu hồi vốn.

“Tôi chấp nhận giảm cả tỷ đồng so với giá gốc để bán lại khoản đầu tư này nhưng không biết bán cho ai. Nhân viên môi giới nói nhiều khách hàng khác cũng đang rao bán nên rất khó thoát hàng”, nhà đầu tư này than thở.

Ông Ngọc Tường (quận Bình Tân, TP.HCM) cũng là người đang cần bán gấp căn shophouse tại một dự án ở TP. Thủ Đức với giá 15 tỷ đồng (rẻ hơn lúc mua khoảng 2 tỷ đồng) nhưng chưa có người mua.

“Lý do bán giá thấp hơn lúc mua là khu nhà này tôi đã đem thế chấp ngân hàng để vay một khoản lớn, nay lãi suất tăng cao nên phải bán gấp, nếu không ngân hàng sẽ chuyển sang nợ xấu hay siết nợ, khi đó giá còn xuống thấp hơn”, ông Tường cho hay.

Dạo một vòng trên các trang mạng, các hội nhóm chuyên về bất động sản, người viết dễ dàng thấy hàng loạt thông tin rao bán cắt lỗ nhà đất như “chủ nhà cần tiền nên bán nhanh căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, giảm giá 500 triệu đồng so với giá gốc, từ 3,2 tỷ đồng giờ bán 2,7 tỷ đồng, bao thuế, phí…”, đi kèm với đó là bảng giá gốc chủ đầu tư bán cho khách và hợp đồng.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà ngay cả chủ đầu tư dự án cũng gặp khó trong việc bán hàng, cho dù đã áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt với ưu đãi chưa từng có từ trước đến nay. Chẳng hạn, tại một dự án căn hộ tại Bình Dương, trước việc lãi suất cho vay chạm mức 16%/năm, chủ đầu tư áp dụng chính sách ưu đãi tài chính linh hoạt, hỗ trợ khách hàng tối đa như chỉ cần thanh toán trước 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất đi lên, chủ đầu tư cam kết hỗ trợ phần chênh lệch nếu lãi suất cho vay vượt quá 13%/năm, chương trình này áp dụng trong 12 tháng.

“Lâu nay, nhà đầu tư bất động sản vẫn thường sử dụng vốn vay từ ngân hàng. Đây cũng là kênh hỗ trợ tài chính cho người mua nhà để ở. Do đó, khi lãi suất liên tục tăng đã tác động rất lớn đến tâm lý cũng như quyết định mua nhà”, bà Nguyễn Nhung, đại diện bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp trên chia sẻ.

Cần khơi thông thanh khoản

Nguồn cung nhà ở giá thấp rất hạn chế. Ảnh: Dũng Minh

Thực tế, xu hướng giảm giá, “cắt lỗ” bất động sản bắt đầu xuất hiện từ đầu quý III/2022, đến nay trở nên rõ ràng hơn khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5% - giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu do dòng vốn vào thị trường bị chặn lại, cộng thêm lãi suất liên tục tăng trong bối cảnh giá nhà neo cao khiến người mua chùn tay. Một số dự án phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu sâu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay… để kích thích nhu cầu của thị trường, nhưng vẫn chưa đạt hiệu quả.

Chính vì vậy, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy thanh khoản, nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vốn đang có nhu cầu rất lớn hiện nay.

Nói như ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình, để giải quyết được khó khăn trên thị trường địa ốc cần phải có nguồn vốn. Theo đó, để tăng sức mua và tạo ra dòng tiền, các cơ quan chức năng cần xem xét chuyển đổi các dự án chung cư thương mại đang gặp vướng mắc thành nhà ở xã hội…

“Nhà nước có thể trả lại tiền sử dụng đất, trả lại tiền làm hạ tầng, tiền đền bù đất cho doanh nghiệp và doanh nghiệp phải chuyển đổi các chung cư thương mại sang nhà ở xã hội. Khi đó, giá nhà sẽ giảm xuống và người dân mới có cơ hội tiếp cận nhà ở”, ông Đường nói và nhấn mạnh rằng, việc này sẽ kích cầu thị trường, tạo ra nguồn tiền cho doanh nghiệp.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, giai đoạn 2010-2013, giá trị hàng tồn kho lớn, nợ xấu bất động sản tăng cao. Nghị quyết 02 lúc bấy giờ đã đề ra nhiều giải pháp, trong đó có phương án bố trí gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Gói tín dụng này đã góp phần giải quyết được một lượng hàng tồn kho lớn, giảm nợ xấu và tạo điều kiện cho 56.000 người có nhà ở là những căn hộ giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn.

Với thực tế hiện nay, ông Châu kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại lớn nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà; đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ để tăng thanh khoản…

“Với những dự án căn hộ thương mại có diện tích lớn, không có thanh khoản hoặc thanh khoản chậm, cơ quan quản lý xem xét cho phép chủ đầu tư thiết kế lại một số căn hộ, chia thành các căn hộ nhỏ hơn, từ đó mở rộng tệp khách hàng. Tôi cho rằng, những căn hộ giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn sẽ đáp ứng nhu cầu của rất nhiều người và giải quyết được nhiều khó khăn của doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.

Không phủ nhận thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp là giải pháp phù hợp lúc này, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành - đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội cho hay, hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang bị mắc kẹt, không thể triển khai và chủ đầu tư đối diện với nhiều khó khăn, vướng mắc kéo dài suốt nhiều năm qua.

“Công ty Lê Thành hiện có 2 dự án nhà ở xã hội chưa thể triển khai do vướng thủ tục đầu tư suốt hơn 2 năm qua. Năm nay vướng cái này, năm sau vướng cái kia, hành lang pháp lý thì chồng chéo, doanh nghiệp rất mệt mỏi”, ông Thành bộc bạch, đồng thời kiến nghị, để thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, Chính phủ cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính để các doanh nghiệp được triển khai dự án.