Báo cáo vừa công bố của Knight Frank Việt Nam - liên doanh thuộc Knight Frank (Anh), một trong những tập đoàn tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới - nhận đinh 2022 là năm có lợi cho các chủ đầu tư tòa nhà tại thành phố. Theo đó, giá thuê văn phòng hạng A trong quý IV tăng khoảng 2,6% so với năm ngoái, với tỉ lệ hấp thụ dương chủ yếu đến từ khu vực Nam Sài Gòn.

Nguồn cung văn phòng TP HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2. Đây là con số rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m2. Điều này khiến nguồn cung khan hiếm với khách thuê cần mặt bằng lớn và chất lượng.

Với diễn biến trên, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều Hành Savills Việt Nam, cho biết đây là một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới lúc này, với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%.

Tuy nhiên, từ đầu năm sau, thị trường này đang có tín hiệu chuyển từ ưu ái chủ tòa nhà sang khách thuê. Theo Knight Frank, năm 2023 sẽ là lần đầu tiên kể từ 2018, khách thuê văn phòng khả năng chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng.

Nguyên nhân là TP HCM sẽ được bổ sung thêm 333.387 m2 diện tích văn phòng hạng A và B trong hái năm tới, khiến tổng nguồn cung tăng khoảng 23%. Những dự án đầu tiên dự kiến đi vào hoạt động trong quý II/2023. Trong đó, tâm điểm là hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1 gia nhập thị trường.

Tại khu vực Thủ Thiêm( thuộc Thành phố Thủ Đức) hai tòa tháp văn phòng hạng A sắp hoàn thiện sẽ là một trong những tác nhân gây ra sự dịch chuyển trong thị trường bất động sản thương mại của thành phố.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam cho rằng, hai tòa tháp này, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố, sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê.

"Nếu muốn thu hút khách thuê kể từ năm 2023, các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá thuê gia hạn. Theo đó, khách thuê được gia hạn hợp đồng với mức trần thấp hơn giá chào thuê của các tòa nhà mới khánh thành", ông nói.

Knight Frank dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A trên toàn thành phố năm sau giảm khoảng 2 USD trên mỗi m2 một tháng. Hiện giá thuê trung bình của phân khúc này tại khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD một m2 mỗi tháng (tỉ lệ trống 5%).

Đến cuối 2024, doanh nghiệp này cho rằng giá sẽ giảm còn 55,5 USD một m2 mỗi tháng và tỉ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%. Với phân khúc văn phòng hạng B, khách đang trả 33,68 USD một m2 mỗi tháng, nhưng cùng kỳ năm sau, giá có thể giảm về khoảng 27 USD.

Riêng vùng phụ cận trung tâm sôi động ở phân khúc hạng B. Nhiều khách thuê chấp nhận tốn thêm thời gian di chuyển vào khu trung tâm để đổi lấy giá thuê chỉ từ 27 đến 34 USD mỗi m2 một tháng. Trong đó, khu Nam Sài Gòn đã nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê, với giá trung bình 22,4 USD một m2 một tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn.

Các ngành logistics, dịch vụ tài chính (gồm cả ngân hàng, bảo hiểm) và công nghệ được các chuyên gia dự báo chiếm đa số giao dịch lớn năm sau. Đây sẽ là những ngành nghề có nhu cầu cao nhất về mặt bằng văn phòng ở khu vực trung tâm.

Tuy vậy, nhìn chung, so với các phân khúc khác, thị trường văn phòng năm 2023 và dài hạn hơn vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn. Báo cáo bất động sản châu Á - Thái Bình Dương quý III của Colliers đánh giá thị trường văn phòng tại Việt Nam đã phục hồi kể từ đầu năm 2022.

"Trước sự khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP HCM do thiếu quỹ đất, chúng tôi khuyên các nhà đầu tư nên xem xét phát triển các dự án mới tại thành phố Thủ Đức", báo cáo của Colliers nêu.

Dỹ Tùng