Nhờ sự khan hiếm, vị trí đắc địa và biểu tượng văn hóa, tứ hợp viện ở Bắc Kinh và những ngôi nhà cổ kiến trúc phương Tây ở Thượng Hải luôn có mức giá cao ngất ngưởng trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc.

Theo Economic View (Trung Quốc), thị trường bất động sản Trung Quốc từng chứng kiến thời kỳ giá tứ hợp viện tăng chóng mặt từ 30.000 NDT/m2 (khoảng 90 triệu VNĐ) lên 100.000 NDT/m2 (khoảng 338 triệu VNĐ) như hiện nay.

Các căn tứ hợp viện, thường nằm ở Vành đai 2 Bắc Kinh, hiện có giá từ hàng chục tới hàng trăm triệu NDT.

1 năm bán được 20-30 căn

Theo các chuyên gia bất động sản, tùy vị trí mà giá mỗi căn tứ hợp viện sẽ khác nhau.

" Bắc Kinh lấy Tử Cấm Thành làm trung tâm và tỏa ra xung quanh. Với những người trong ngành, giá những căn tứ hợp viện cũng sẽ được suy ra từ vị trí của Tử Cấm Thành. Những căn nằm sát Tử Cấm Thành sẽ có giá cao hơn, những căn ở phía Bắc Tử Cấm Thành cũng đắt hơn những căn ở phía Nam Tử Cấm Thành ", Thiết Manh, quản lý một công ty bất động sản Bắc Kinh, cho biết.

Tuy nhiên, theo anh, dù có rất nhiều căn nằm ở Vành đai thứ 2 nhưng rất ít căn đáp ứng đủ tiêu chuẩn để giao dịch như: Quyền sở hữu, bảo tồn lịch sử.

" Tôi ước tính hiện tại chưa đến 200 căn lớn nhỏ đáp ứng đủ khả năng giao dịch. Những căn có diện tích 1.000m2 thì đếm trên đầu ngón tay nên giá những căn này cũng rất cao ".

Tứ hợp viện Bắc Kinh hiện gặp phải vấn đề, dù rao bán nhưng nhiều căn không giao dịch được. " Ví dụ hệ thống có 300 căn nhưng có đến 100 căn không chuyển nhượng được ". Nguyên nhân chính là do sự phức tạp của quyền sở hữu tài sản.

Anh Thiết nói: " Rất nhiều căn tứ hợp viện là do đời trước truyền lại, nhiều hộ gia đình cùng ở nên không ai giành được quyền sở hữu hoàn toàn.... Giờ đây, những người có quyền sở hữu cùng đồng ý thì dễ nói nhưng chỉ cần một nhà không đồng ý thì căn tứ hợp viện đó sẽ không bán được ".

Ngoài ra, còn nhiều quy định ảnh hưởng đến giao dịch tứ hợp viện.

Ví dụ, trước khi giao dịch, mỗi căn tứ hợp viện cần được trả phí chuyển nhượng đất 16.000 tệ/m2, một số chủ sở hữu không có khả năng thanh toán và một số không muốn trả.

Hơn nữa, một căn tứ hợp viện chia thành nhiều sổ đất mà theo quy định hạn chế giao dịch của Bắc Kinh, các hộ gia đình có hộ khẩu Bắc Kinh bị giới hạn sở hữu hai căn nhà, các hộ gia đình không có hộ khẩu Bắc Kinh chỉ được sở hữu một căn nhà.

" Tôi đã xử lý một hợp đồng bị trì hoãn trong một thời gian dài. Nó được ký trước khi chính sách hạn chế giao dịch của Bắc Kinh được đưa ra vào năm 2016. Sau đó, chính sách được áp dụng và chính sách thanh toán phí chuyển nhượng đất đai cũng thay đổi. Tôi phải mất thời gian hơn hai năm để hoàn thành ", Thiết Manh nói.

Chu kỳ giao dịch của một căn tứ hợp viện ít nhất là nửa năm, cơ bản là một năm, nhiều giao dịch bị trì hoãn từ ba đến năm năm.

Không có số liệu thống kê về lượng căn tứ hợp viện được giao dịch trên thị trường. Theo ước tính của Thiết Manh, trước khi áp dụng chính sách hạn chế giao dịch vào năm 2016, có khoảng 60-70 căn tứ hợp viện được bán thông qua trung gian, sau khi hạn chế mua, lượng giao dịch hàng năm là khoảng 20-30 căn.

Gần đây có thông tin, một căn tứ hợp viện đã được bán với giá 2,1 tỷ NDT (khoảng 7.000 tỷ VNĐ) và chỉ riêng tiền đặt cọc đã là 100 triệu NDT (338 tỷ VNĐ). Tuy nhiên, Thiết Manh nói anh chưa nghe về thông tin này nhưng đúng là mỗi năm sẽ có khoảng 2-3 căn có giá vài tỷ NDT được bán ra .

1 chỗ đậu xe có thể có giá 5 triệu NDT (khoảng 1,7 tỷ VNĐ)

Trong vài năm qua, giá của tứ hợp viện đã tăng lên. Thiết Manh cho biết, vào năm 2009, giá của một căn tứ hợp viện là khoảng 30.000 NDT/m2 (khoảng 90 triệu VNĐ).

Giá hiện tại của một căn tứ hợp viện là hơn 100.000 NDT/m2 (khoảng 338 triệu VNĐ) và những căn có ngõ rộng rãi, bãi đậu xe thuận tiện, diện tích vuông vắn, hướng tốt và tính riêng tư cao sẽ được săn đón nhiều hơn. Không có gì lạ khi những căn đó có giá 200.000 NDT/m2 (khoảng 677 triệu VNĐ).

Những căn tứ hợp viện có diện tích càng lớn thì giá càng cao. Ví dụ, một căn có diện tích 100-200m2 có giá 20 triệu NDT (khoảng 67 tỷ VNĐ) nhưng căn từ 300-400m2 trở lên thường khan hiếm, giá sẽ cao hơn rất nhiều.

" Nói chung, tứ hợp viện không phải là sản phẩm tiêu chuẩn hóa. Hai căn có cùng diện tích nhưng giá chúng sẽ khác như kiểu: Căn ở ngõ Đông có môi trường xung quanh sạch sẽ đương nhiên sẽ có giá khác với căn ở ngõ Tây tồi tàn, nhiều ngóc ngách ".

Với vai trò đầu mối giao thông thuộc vành đai 2, các ngõ nhỏ (hồ đồng) có nhiệm vụ kết nối hầu hết các kiến trúc xung quanh. Do đó, việc các phương tiện có thể đi qua ngõ hay không và có chỗ đậu xe hay không đã trở thành một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá tứ hợp viện .

" Hầu hết các căn tứ hợp viện đều không cho phép đỗ xe ở cổng, hoặc chỗ đậu xe đã bị hàng xóm lão làng chiếm dụng, vì vậy bạn không thể nói rằng vị trí trước nhà là chỗ đậu xe của bạn. Vì vậy, nhà có chỗ đậu xe sẽ đắt hơn nhà không có chỗ đậu xe khoảng 5 triệu NDT (1,7 tỷ VNĐ )", Thiết Manh nói.

Khách hàng là giới siêu giàu

Anh cho biết thêm, khách mua tứ hợp viện không phải là khách bình thường, họ là những người có biệt thự, căn hộ cao cấp và có niềm đam mê với tứ hợp viện. Những người này sẵn sàng trả giá theo mức cảm tình thay vì giá chung thị trường.

" Quyền riêng tư cũng là một yếu tố cần cân nhắc, ví dụ bên cạnh có tòa nhà cao, có thể nhìn rõ xuống tứ hợp viện thì giá những căn tứ hợp viện này sẽ tự động bị giảm. Nếu bên cạnh có nhà vệ sinh, khách hàng cũng không thích những căn này .

Giao dịch tứ hợp viện là một thị trường ngách không có thang giá rõ ràng mà là sân chơi của người mua và người bán.

Chuyên gia bất động sản Trung Quốc nói: " Do không có giá nền, chắc hẳn chủ sở hữu muốn bán càng cao càng tốt nên báo giá lúc đầu rất cao, nhưng sau một, hai năm, họ mới nhận ra giá trị thật trên thị trường. Còn đối với người mua, ban đầu họ sẽ có ý tưởng chung chung kiểu 50 triệu NDT hoặc 60 triệu NDT sẽ mua được căn như thế nào nhưng chỉ sau khi tìm kiếm, họ mới biết kết quả cuối cùng ra sao ".

" Sau khi có nền tảng kinh tế nhất định, những người này vẫn muốn trở lại sống trong nhà một tầng, có thể tự mình đóng mở cửa, trong sân bố trí một số loại hoa cỏ, nuôi cá, một hình thức theo đuổi cuộc sống tao nhã điển hình ", Thiết Manh tiết lộ thêm.

Đặc biệt, theo quy định năm 2016, bất kể mua nhà một tầng hay tứ hợp viện, khách mua không thể trả góp mà chỉ có thể chồng tiền một lần, điều này dẫn tới nâng cao phân khúc khách hàng mua tứ hợp viện.

Anh Thiết chia sẻ: " Chúng tôi đã tiếp nhiều khách hàng giàu có thuộc Danh sách người giàu nhất toàn cầu Hurun và các công ty của họ thường có giá thị trường hàng trăm tỷ NDT" .

Tuy nhiên, họ ít ra mặt. Thông thường, cấp dưới của họ đến tham khảo trước và họ chỉ đích thân đến khi quyết định mua. Cũng có một số người giàu ngầm chi 50 đến 60 triệu NDT mua tứ hợp viện.

Một số ngôi sao điện ảnh cũng mua tứ hợp viện nhưng số lượng không nhiều. " Thứ nhất, thực lực kinh tế có thể không đủ; thứ hai, họ không thực sự có tình cảm với tứ hợp viện mà thích sống trong biệt thự hơn ".

Hiện nay, do giá nhà tứ hợp viện quá cao nên thay vì mua, nhu cầu thuê ở được thúc đẩy. Theo Thiết Manh, sau khi mua tứ hợp viện, khoảng 30% đến 40% chủ sở hữu sẽ chuyển về ở, số còn lại sẽ sử dụng tứ hợp viện làm câu lạc bộ tư nhân cao cấp để tiếp đãi bạn bè và khách hàng, hoặc cho thuê.

" Trên thị trường, giá thuê tứ hợp viện có diện tích 200m2 là khoảng 800.000 (khoảng 2,7 tỷ VNDD) đến 1 triệu NDT/năm (khoảng 3,4 tỷ VNĐ), giá thuê tứ hợp viện rộng 400-500 m2 là 2-4 triệu NDT/năm (khoảng 6,7 tỷ - 13 tỷ VNĐ), giá thuê căn rộng 1.000m2 có thể lên tới 7 triệu-8 triệu NDT/năm (khoảng 23 tỷ - 27 tỷ VNĐ), thậm chí cao hơn ".

Những căn tứ hợp viện có diện tích lớn phù hợp cho thuê làm văn phòng. Tuy giá thuê đắt hơn các tòa cao tầng hiện đại nhưng trụ sở ở tứ hợp viện cũng cũng thể hiện thực lực của công ty.

Thiết Manh cho biết, nếu bán được một căn tứ hợp viện, nhân viên môi giới có thể nhận được 40% hoa hồng và nhiều khoản khác, nếu làm tốt, họ có thể kiếm được 1 triệu NDT/năm (khoảng hơn 3 tỷ VNĐ).