Đua nhau ra hàng

Sự kiện chủ đầu tư Khang Điền mở bán dự án The Privia tại quận Bình Tân (TP.HCM) mới đây được giới kinh doanh địa ốc đánh giá là “hiện tượng lạ” khi thu hút sự tham gia của hàng ngàn khách hàng và môi giới.

“Những sự kiện này là rất cần thiết để hâm nóng lại thị trường”, giám đốc một công ty môi giới cho dự án này nói và cho biết thêm, đây là sự kiện công ty ông bán được nhiều sản phẩm nhất trong gần 2 năm qua.

Cũng theo vị này, trước khi mở bán chính thức, giá rumor của dự án căn hộ này vào khoảng 60 triệu đồng/m2, nhưng hiện giảm xuống từ 48-50 triệu đồng/m2, đi kèm với đó là chính sách bán hàng hấp dẫn của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng, khách hàng thanh toán nhanh được chiết khấu từ 10% trên giá bán đã gồm thuế VAT cùng quà tặng giá trị…

Cũng có sự điều chỉnh về chính sách thanh toán và giá bán mới cho giỏ hàng cuối năm, Nam Long Group cho biết sẽ triển khai bán cùng lúc 3 dự án là căn hộ Akari City (quận Bình Tân), Mizuki Park (Bình Chánh, TP.HCM) và Ehome Southgate (Bến Lức, Long An).

Cụ thể, căn hộ Akari City được điều chỉnh giá trung bình từ 48 triệu đồng/m2 trong quý III/2023 xuống 45 triệu đồng/m2 hiện tại. Cùng với đó, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 5% kéo dài 24 tháng, chia nhỏ thành nhiều đợt đến khi nhận nhà, mỗi tháng trả lãi và nợ gốc chỉ từ 5 triệu đồng.

Căn hộ Mizuki Park áp dụng giá bán mới là 46 triệu đồng/m2 với giỏ hàng cuối năm, thay vì mức 50 triệu đồng/m2 mở bán hồi tháng 6/2023. Áp dụng chính sách lãi vay 6% trong 2 năm đầu và kéo giãn tiến độ thanh toán chỉ khoảng 4,5 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, tại dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ EHome Southgate, giá bán chỉ từ khoảng 1 tỷ đồng/căn và cũng áp dụng chính sách chia nhỏ, vay không lãi suất đến khi nhận nhà năm 2025, sau đó khách hàng được hưởng mức lãi suất cố định 6%/năm, tính ra tổng số tiền cả gốc lẫn lãi khách hàng cần trả ở mức 7 triệu đồng/tháng, tương đương chi phí thuê nhà tại thành phố của một hộ gia đình.

Tương tự, nhiều dự án khu vực ven TP.HCM cũng đua nhau tung sản phẩm ra thị trường với nhiều chính sách kích cầu đi kèm. Đơn cử, Công ty Thăng Long Real đang chào bán dự án chung cư tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai với hình thức trả góp mỗi tháng 5 triệu đồng cho khách hàng, đưa thêm các chiết khấu vào giá bán lên đến khoảng 17% giá trị căn hộ. Cát Tường Group mở bán dự án Cát Tường Phú Hưng (TP. Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước) với chính sách chia nhỏ thanh toán khoảng 8 triệu đồng/tháng, hỗ trợ vay ân hạn gốc và lãi đến 30 tháng, chiết khấu đến 21,4% cho khách thanh toán nhanh...

Tại Bình Dương, các chủ đầu tư đang có dự án chào bán như Kim Oanh, C-Holdings... cũng đưa ra giá bán “dễ chịu” khoảng 30-35 triệu đồng/m2 (giá các dự án triển khai cùng khu vực này trước đó khoảng 45 triệu đồng/m2) đã bao gồm thuế VAT, cam kết hỗ trợ lãi suất, thuê lại nhà...

Các chuyên gia nhìn nhận, việc thị trường xuất hiện một số dự án mở bán giai đoạn sau chiết khấu 15-20% so với đợt mở bán trước là hiện tượng mới, bởi thông thường phân khu cuối của một dự án thường là giỏ hàng đẹp giá được đẩy lên cao.

Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thanh khoản nhà đất còn trầm lắng, giải pháp ứng phó bắt buộc với nhiều chủ đầu tư là phải có chính sách đẩy hàng ra càng nhanh càng tốt để tăng tốc độ quay vòng vốn. Hiện nay, ưu đãi lãi vay từ ngân hàng chỉ áp dụng trong 6-12 tháng đầu, trong khi người mua nhà cần thời gian dài hơn, tối thiểu từ 2-3 năm. Vì vậy, doanh nghiệp muốn người mua nhà mạnh dạn xuống tiền, việc tăng mức hỗ trợ vay và kéo giãn thanh toán là tất yếu để có thanh khoản giai đoạn này.

Một dự án ở Vũng Tàu tiếp thị sản phẩm trên TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn

Người cười nụ, kẻ khóc thầm

Việc nhiều dự án tung sản phẩm ra thị trường giai đoạn cuối năm đã thành thông lệ, nhưng không phải dự án nào cũng bán được hàng. Giám đốc một doanh nghiệp tham gia phân phối một dự án căn hộ tại Bình Dương chia sẻ, chỉ có vài khách hàng giữ chỗ trong suốt 2 tháng qua, cho dù doanh nghiệp này tung toàn bộ hơn 50 nhân viên dùng nhiều cách tiếp thị cả ngày lẫn đêm phục vụ dự án.

“Dù giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi nhưng thị trường hồi phục rất chậm, hoạt động giao dịch chỉ tập trung ở một vài dự án, phân khúc có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp với số đông, trong khi ‘sức khỏe’ của doanh nghiệp ngày một cạn kiệt”, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nói, đồng thời cho rằng, so với thời điểm cuối năm ngoái, thị trường hiện đã bớt áp lực hơn, nhưng để bán được hàng đòi hỏi các chủ đầu tư phải “căng não” tính toán.

Cùng góc nhìn, ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, một số dự án tốt chào bán ra thị trường thời điểm này nhằm tranh thủ sức cầu nhà đất thường tăng cao vào cuối năm, nhưng cũng có không ít dự án “miễn cưỡng” bởi sức ép từ nhiều phía, song không dễ dàng bán được hàng trong giai đoạn hiện nay.

“Những khó khăn của thị trường dần được tháo gỡ, nhưng tiến trình phục hồi đang có sự phân hóa rõ nét theo từng phân khúc, khu vực, chứ không ‘dàn hàng ngang cùng tiến’ như trước đây. Thị trường hiện nay chỉ dành cho nhu cầu thực, đồng thời các chủ đầu tư cũng phải chấp nhận ‘hy sinh’ với các chính sách kích cầu tốt nhất mới mong bán được hàng”, ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, nhu cầu nhà ở hiện tại cũng như thời gian tới tập trung chủ yếu ở nhóm đối tượng công nhân, viên chức, những người trẻ với mức giá từ 2-3 tỷ đồng, nhưng hiện rất khó kiếm sản phẩm trong tầm giá này, trong khi các sản phẩm giá cao, bất động sản nghỉ dưỡng... lại dư thừa. Cung - cầu không gặp nhau trong bối cảnh sức mua yếu khiến thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh “khó chồng khó”.

“Cách tốt nhất để tăng sức hấp thụ là doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, đồng thời đưa ra các chính sách ưu đãi tốt nhất cho người mua. Đó cũng là cách mà các doanh nghiệp tự cứu mình”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Với các sản phẩm mang yếu tố đầu tư, ông Hiếu cho rằng, đây là dòng sản phẩm quan trọng và mang yếu tố thúc đẩy sự phục hồi nhanh của thị trường, nên giải pháp kích cầu quan trọng nhất lúc này là tăng cường niềm tin cho thị trường. Những năm qua, bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, dòng tiền từ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản đã giúp thị trường bất động sản nhiều thời điểm trở nên sôi động hơn. Thực tế, nguồn tài chính trong dân còn nhiều và luôn dõi mắt theo bất động sản, nhưng nhu cầu này chỉ xuất hiện khi có cơ hội nên chưa thể tạo nên một thị trường bền vững.