Tuy nhiên trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng thị trường hiện nay toàn nhà ở trung, cao cấp, nên có giảm giá người có nhu cầu cũng không mua được. 

Hơn nữa, các ách tắc về thủ tục của nhà nước là nguyên nhân chính làm nguồn cung hạn chế và đẩy chi phí đầu tư, từ đó dẫn tới giá bất động sản tăng cao như thời gian qua.

Ông nói: "Tại Hội nghị 'Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô' ngày 7-12 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng các doanh nghiệp bất động sản kêu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?

Để hưởng ứng lời kêu gọi trên đây của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không 'neo giữ giá cao', tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng 'niềm tin thị trường', tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp theo kinh nghiệm của ông bà ta là 'thà bán lỗ còn hơn vay lời'".

Vì sao giá nhà giảm nhỏ giọt

* Sau lời kêu gọi của HoREA thì các doanh nghiệp phản ứng thế nào thưa ông?

- Thực tế là thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn và họ cũng đã chủ động giảm giá nhà rồi. Tất nhiên, trên các thống kê hay khảo sát thì thấy giá nhà giảm chậm hoặc không giảm là vì doanh nghiệp họ không giảm giá trên con số trực tiếp nhưng giảm bằng nhiều cách gián tiếp như tăng chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi…

Nhưng chúng ta cần nhìn thẳng vào sự thật là doanh nghiệp có thể giảm được giá nhà nhiều nữa hay không, và giảm giá thì có tác động đến thị trường không, có đem lại cơ hội cho những người muốn mua nhà ở thực hay không. 

Với cơ cấu giá thành và lệch pha phân khúc thị trường nhà ở như hiện nay thì tôi cho rằng không có nhiều ý nghĩa.

* Như vậy là các doanh nghiệp khó có thể giảm giá nhà thêm nữa?

- Đối với các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp thì đã có một số doanh nghiệp chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể. Chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”. Bởi lẽ chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và có cả “chi phí không tên” đâu có giảm.

Ví dụ việc tính tiền sử dụng đất. Tất nhiên cũng có những chủ đầu tư khi nhận được quyết định tiền sử dụng đất thì không nộp được, nhưng số này không nhiều. Còn lại thì người ta sẽ nhanh chóng đóng thôi. 

Chủ đầu tư người ta mơ có quyết định tiền sử dụng đất để mà đóng tiền để triển khai dự án. Ấy vậy mà cơ quan chức năng cứ kéo dài việc ra quyết định tiền sử dụng đất lên 3 năm, 4 năm. Bằng đó thời gian là chi phí lãi vay, chi phí quản lý, mất cơ hội đầu tư.

Rồi chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần “chi phí thực còn lại” chưa được khấu trừ thì “bị coi là lợi nhuận” và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà.

Tiếp đến là chi phí xây dựng chung cư lên đến 12-13 triệu đồng/m² so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m². Rồi đến chi phí tài chính gồm lãi vay, chi phí quản lý… Và ngoài ra còn các chi phí “không tên”, doanh nghiệp nào cũng có các chi phí này nhưng không ai nói ra được là chi phí cho ai, đi đâu. Tất nhiên mọi chi phí đều sẽ được tính vào giá thành, giá bán nhà, và người chịu thiệt thòi vẫn là người mua nhà.

Mà chưa hết, tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện “trơn tru” trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do “vướng mắc pháp lý” như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.

Cần cơ chế tăng nhà ở vừa túi tiền

* Ông có thể giải thích rõ hơn về nội dung có giảm giá cũng không có nhiều ý nghĩa với người có nhu cầu ở thực?

- Theo chỉ đạo của thủ tướng chính phủ, và theo Nghị quyết 33 là giảm giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân. Nhưng có loại nhà đó đâu mà giảm giá.

Năm 2020 có 283 căn nhà vừa túi tiền ở TP.HCM, chiếm 1% tổng số căn nhà bán ra thị trường. Đến các năm 2021, 2022, 2023 thì không có nữa. Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Thủ tướng yêu cầu giảm giá nhà là nhà bình dân, nhà vừa túi tiền chứ không phải là nhà ở hạng sang, nhà cao cấp. Vì nhà ở cao cấp là theo quy luật cung cầu, theo cơ chế thị trường, mình can thiệp vô làm gì. 

Nhà cao cấp dù giảm 20-30% hay 50% thì vẫn còn quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, họ cũng có mua được đâu, kêu gọi giảm giá cũng có ý nghĩa gì với người có thu nhập thấp đâu?

Người có thu nhập thì tiền đâu mà mua nhà phân khúc trung cao cấp hiện nay. Nên nói kêu gọi giảm giá nhà để bình ổn thị trường hiện nay là biện pháp không căn cơ, không nhìn rõ bản chất vấn đề.

* Như vậy thì theo ông đâu mới là giải pháp căn cơ để kéo giá nhà xuống thấp, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở với đại bộ phận người lao động?

- Thị trường bất động sản năm 2023 có thể coi là “chưa lên mặt đất” được, nhưng xu hướng đang có dấu hiệu tích cực, dấu hiệu phục hồi. Đây cũng là nhờ những quyết sách từ trung ương đảng, bộ chính trị, quốc hội đến chính phủ ban hành thời gian qua.

Về phía doanh nghiệp, thời gian qua đã có một số dự án chủ đầu tư đưa ra thị trường với các chính sách bán hàng tốt nên vẫn có khách hàng. Với tình hình các kênh đầu tư khác đều có nhiều khó khăn, rủi ro như lãi suất tiết kiệm xuống thấp, thị trường chứng khoán xập xình, thị trường trái phiếu còn khó, vàng và ngoại tệ nhiều rủi ro, tôi cho rằng nhà đầu tư cũng nên cân nhắc khi có tiền nhàn rỗi thì xuống tiền để tạo lập bất động sản.

Nhưng để phát triển bền vững thị trường, thực hiện mục tiêu giảm giá nhà để nhiều người dân có nhu cầu tiếp cận được thì quan trọng nhất là chuyển đổi cơ chế để có một lượng lớn dự án nhà ở ra thị trường. Tức là phải tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Vấn đề quan trọng nữa là phải cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, đảo ngược mô hình thị trường nhà ở như “kim tự tháp lộn ngược” về lại mô hình “kim tự tháp” cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường. Đây là ý chỉ đạo của Thủ tướng, tôi cho rằng sẽ là mấu chốt giải quyết vấn đề.