Quá trình sử dụng, không ít đất nông nghiệp được tách thửa, phân lô, tự chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm Luật Đất đai - Ảnh: MAI VINH
Đồng thời, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.
Dự thảo cũng cho hay Chính phủ thống nhất với phương án đã thiết kế trong dự thảo luật do Ủy ban Thường vụ Quốc hội gửi Chính phủ với một trong các nội dung như trên. Xung quanh nội dung này, Tuổi Trẻ ghi nhận một số ý kiến của các đại biểu Quốc hội, chuyên gia, người dân…
Đại biểu TẠ VĂN HẠ (phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục):
Cần thiết
Việc Luật Đất đai sửa đổi đề xuất quy định thời điểm công nhận quyền sử dụng đất như trên là cần thiết. Bởi ở nhiều địa phương có tình trạng đa số bà con có đất cha ông để lại như tặng, cho làm nhà nhưng nhiều gia đình không có giấy tờ.
Khi chính quyền địa phương thông báo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đóng tiền thì do đa phần là người nghèo nên bà con cũng không có tiền.
Do đó, với những trường hợp ở ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, không có tranh chấp, vi phạm thì việc cấp sổ này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ổn định cuộc sống; đồng thời giúp Nhà nước quản lý được tốt hơn.
Tuy nhiên, điều quan trọng vẫn cần nhấn mạnh dứt khoát không được vì việc nới thời hạn này mà hợp thức hóa cho các sai phạm về đất đai. Riêng những vùng khó khăn, bà con dân tộc thiểu số… có thể bổ sung chính sách của Nhà nước hỗ trợ kinh phí đo đạc, lập hồ sơ cấp sổ đỏ.
Đồng thời, có chính sách giảm tiền sử dụng đất phù hợp để người dân có điều kiện an cư, yên tâm sản xuất, ổn định cuộc sống.
Đại biểu PHẠM VĂN THỊNH (ủy viên Ủy ban Kinh tế):
Tránh việc hợp thức hóa đất sai phạm
Dự thảo mới mở rộng thời gian cấp sổ cho đất sử dụng đến trước ngày 1-7-2014 là cần thiết, nhằm tạo điều kiện cho người dân có được giấy tờ đất đai chủ yếu ở nông thôn, các vùng sâu, xa, khó khăn ổn định cuộc sống.
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận với những trường hợp này là không thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai như lấn chiếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng và giao trái thẩm quyền đã được quy định trong dự luật.
Chính sách này không nhằm hợp thức hóa cho các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Trong thời gian tới, khi luật sửa đổi được thông qua, Chính phủ chắc chắn sẽ phải ban hành nghị định để có hướng dẫn cụ thể về nội dung này giúp các địa phương thực hiện, đảm bảo việc quản lý cho tốt cũng như tạo điều kiện cho người dân.
Song một điểm cũng cần nhấn mạnh là phải cương quyết chống tiêu cực, lạm dụng trong vấn đề này.
Đồ họa: N.KH.
Đại biểu PHẠM VĂN HÒA (ủy viên Ủy ban Pháp luật):
Nhiều vấn đề cần giải quyết
Đây là vấn đề rất phức tạp ở các địa phương. Thực tế, trên hồ sơ địa chính vẫn thể hiện thửa đất của hộ gia đình, cá nhân đó, thửa đất không có tranh chấp, không vi phạm, nhưng chưa có quy định cụ thể để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp này.
Do đó, việc phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp này là cần thiết. Việc dự luật quy định thời gian đến trước ngày 1-7-2014 cũng là phù hợp, đáp ứng được yêu cầu chính đáng, quyền lợi của người dân.
Tuy nhiên, sau khi luật có hiệu lực phải làm rõ từng trường hợp cụ thể. Trong đó, xác định rõ không có vi phạm pháp luật đất đai và làm rõ lý do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, cần phải có cơ chế cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vì có những trường hợp có đất sử dụng hợp pháp từ trước đến nay nhưng không có điều kiện về tài chính để đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, Nhà nước cần có chính sách để hỗ trợ những đối tượng này, đây cũng là điều kiện để Nhà nước quản lý tốt hơn về đất đai. Còn với các trường hợp chiếm dụng đất thì Nhà nước cũng phải thu tiền sử dụng đất.
GS ĐẶNG HÙNG VÕ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường):
Có cần du di thời gian không?
Đây không phải quy định mới mà đã được quy định tại các luật đất đai trước đây như 1993, 2003, 2013.
Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay là tiếp tục thực hiện tinh thần theo luật cũ và điều chỉnh ranh giới thời gian đến 1-7-2014. Việc này cũng có nhiều điểm tích cực.
Tuy nhiên, ở đây cần thấy ở luật từ năm 1993 đã nêu tất cả đất sử dụng ổn định, có xác nhận, không có tranh chấp trước ngày 15-10-1993 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, mỗi luật sửa sau này lại kéo dài ra và chính điều này làm cho các địa phương khó thực hiện.
Do đó theo tôi, nên xem xét lại, có cần du di thời gian không hay chỉ cần quản lý theo đúng thời điểm trước 15-10-1993. Còn với việc sử dụng đất sau 15-10-1993 cần xem xét có lấn chiếm không, nguồn gốc đất ra sao, sử dụng đất thế nào. Từ đó, thực hiện đúng theo pháp luật đất đai về vấn đề này.
Ông NGUYỄN HẢI LONG (trưởng phòng tư vấn pháp lý Công ty luật TNHH AGL):
Bảo đảm quản lý đất và quyền lợi người dân
Thực tiễn trên địa bàn TP.HCM cũng như trên cả nước có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đã được cấp sổ.
Quá trình sử dụng có phát sinh biến động như cha mẹ để thừa kế, tặng cho, hộ gia đình tách hộ riêng để ở, bán bớt một phần đất… dẫn đến việc tách thửa, xây nhà trên đất.
Đồng thời, pháp luật đất đai qua các thời kỳ chưa kịp điều chỉnh nên nhà đất phát sinh này chưa được cấp sổ. Điều này gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch…
Đồng thời người dân sử dụng đất cũng khó khăn khi quyền lợi khó được bảo đảm vì chưa có sổ.
Để giải quyết tồn tại đó, trước đây tại nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã cho phép giải quyết đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).
Tuy nhiên, việc áp dụng nghị định 43 để cấp sổ còn những vướng mắc nhất định vì đất chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế phát sinh nhà xây dựng trên đó nên việc cấp sổ phải dựa vào quy định liên quan pháp luật xây dựng, Luật Nhà ở, quy hoạch…
Nay dự thảo luật đất đai mới nhất đã "nới" điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, cấp sổ cho hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền đến trước ngày 1-7-2014. Như thế dự thảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân được có sổ.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng dự thảo luật đất đai đã "nới" điều kiện thì các quy định pháp luật liên quan cũng cần phải sửa đổi, bổ sung phù hợp mới thực hiện thống nhất được.
Dự luật quy định cụ thể về cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ
Một khu đất nông nghiệp cấm xây dựng tại quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Đất sử dụng trước 18-12-1980
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại dự thảo thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này.
Với phần đất còn lại của thửa đất này nếu đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống cũng được xác định là đất ở nhưng phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với đất sử dụng vào sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế và thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng muốn công nhận theo mục đích phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch thì sẽ được công nhận theo mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất từ 18-12-1980 đến 15-10-1993
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.
Còn nếu diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Còn thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì nếu diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở sẽ được công nhận toàn bộ diện tích; trường hợp lớn hơn thì công nhận bằng hạn mức.
Riêng phần diện tích còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên thì xác định là đất nông nghiệp, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp quy hoạch thì sẽ được công nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất sử dụng từ 15-10-1993 đến 1-7-2014
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Với diện tích đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Còn với thửa đất có nhà mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Đối với các thửa đất thuộc các trường hợp khác, dự thảo luật quy định tương tự với các trường hợp như thời kỳ trước, chỉ khác là dựa trên căn cứ hạn mức giao đất ở nông thôn hoặc đô thị do UBND cấp tỉnh quy định thay vì hạn mức công nhận đất ở.
TP.HCM đã triển khai việc cấp sổ
Tại các quận, huyện vùng ven của TP.HCM, không ít người tách thửa cho con cái, bán bớt để tạo sinh kế đã hình thành nên nhiều nhà đất tự ý tách thửa, mua bán giấy tay tồn tại từ nhiều năm.
Điển hình như anh Trần Thống (ngụ xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh) mua bằng giấy tay thửa đất nông nghiệp và cất nhà từ năm 2009 và ở ổn định đến nay. Do đất nông nghiệp và chủ đất vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa nên hàng chục năm nay gia đình anh Thống vẫn chung sổ với chủ đất.
Và dù cư trú, sinh sống ổn định nhưng do chưa có sổ nên gia đình anh không đăng ký được hộ khẩu dẫn đến không ít khó khăn cho việc học hành của con cái hay hưởng các chính sách chăm lo của địa phương.
"Nếu Luật Đất đai mới cho phép cấp sổ cho đất sử dụng ổn định trước tháng 7-2014 thì tôi có cơ hội đi đăng ký cấp sổ cho mình", anh Thống nói.
Và để giải quyết tình trạng trên cũng như nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới đây Sở Tài nguyên - Môi trường đã triển khai giao UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức chỉ đạo các cơ quan liên quan phối hợp chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai rà soát về người sử dụng đất, quá trình sử dụng, ranh giới đất, rà soát quy hoạch...
Từ đó xử lý đối với vi phạm pháp luật đất đai trước khi cấp sổ. Trường hợp đủ điều kiện cấp sổ thì giao các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp.
Đối với hồ sơ các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã tiếp nhận trước thời điểm 18-6-2019 thì chấp thuận thời điểm hình thành thửa đất tách ra để chuyển nhượng bằng giấy tay trước 1-7-2014 (theo nghị định 43) để áp dụng các quyết định của UBND TP về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa để giải quyết cấp sổ.
Đối với hồ sơ chưa tiếp nhận, người dân cần kê khai, đăng ký cho cơ quan chức năng địa phương chậm nhất đến ngày 31-12-2023 để được xem xét giải quyết.
Một lãnh đạo quận tại TP.HCM: Không phải trường hợp nào cũng được cấp sổ
Theo dự thảo Luật Đất đai mới, những đối tượng bảo đảm điều kiện sẽ được cơ quan chức năng giải quyết cấp sổ lần đầu. Tuy nhiên các trường hợp đất nông nghiệp tự ý tách thửa, phân lô, mua bán giấy tay, tự chuyển mục đích, xây dựng nhà ở… trước thời điểm 1-7-2014 là các trường hợp có vi phạm sử dụng đất thì không được áp dụng quy định của dự thảo Luật Đất đai mới để giải quyết.
Để giải quyết cấp sổ các trường hợp này phải rà soát, đối chiếu với từng trường hợp cụ thể về nguồn gốc pháp lý đất, quá trình sử dụng, quy hoạch, tranh chấp (nếu có)… Từ đó, phải xem xét xử lý trước một bước vi phạm hành chính về pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất.
Tiếp đó, mới áp dụng các quy định liên quan về xây dựng, quy hoạch xem xét việc cấp sổ cho nhà đất theo quy định.
Xem xét cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không giấy tờTheo dự thảo tờ trình, Chính phủ thống nhất với phương án cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không giấy tờ đến trước ngày 1-7-2014.