Điều gì “trói chân”?

Thời gian giao dịch nhanh chóng, hạn chế tình trạng ép giá, mức phí rõ ràng, thông tin dự án minh bạch, tiết giảm chi phí… là những lợi ích mà số hóa giao dịch bất động sản có thể mang lại và đã được chứng minh trên thực tiễn.

Chẳng hạn, tại Trung Quốc, các nền tảng công nghệ bất động sản giúp tiết kiệm 4-15% chi phí mua nhà từ năm 2021 trở lại đây. Việc đẩy mạnh hỗ trợ các nền tảng trực tuyến song hành cùng các giải pháp tiền tệ - tài khóa trong nỗ lực “hạ nhiệt” khủng hoảng thị trường địa ốc đã giúp các nền tảng công nghệ bất động sản nhanh chóng đến gần hơn với người dân, từ đó giúp nhiều người quen dần với việc “mua nhà online”, giống như cách thức quốc gia này thay đổi thói quen tiêu dùng không tiền mặt từ cả chục năm trước.

Tại Việt Nam, thống kê sơ bộ của Proptech Vietnam Netwwork cho thấy, có khoảng 150 công ty công nghệ bất động sản và thu hút 500 triệu USD vốn đầu tư năm 2021, nhưng đến nay, nhiều người vẫn chưa biết đến khái niệm “mua nhà online”.

Hoạt động số hóa trên thị trường bất động sản chủ yếu áp dụng cho các thông tin rao vặt vốn mang tính tham khảo là chính, chứ chưa hỗ trợ nhiều cho việc giảm thiểu rủi ro và chi phí phát sinh không đáng có cho khách hàng. Trong khi đó, việc chuyển đổi số các hoạt động kết nối người dùng cuối, tìm kiếm và kết nối với các khoản vay ưu đãi phù hợp, các tác vụ liên quan đến quản lý, hỗ trợ tăng giá trị cho bất động sản… còn rất mờ nhạt, mà chủ yếu vẫn do con người thao tác, nếu có thì các “trợ lý ảo” là các nền tảng công nghệ cũng chưa đáp ứng được nhu cầu.

Ghi nhận thực tế cho thấy, các chi phí phải trả cho việc tư vấn sử dụng các dịch vụ người mua phải chịu ước tính khoảng 1-2% chi phí mua nhà và sản phẩm bất động sản càng giá trị thì chi phí này càng cao, mà người mua nhà sẽ không có nhiều lựa chọn khi nguồn kết nối của từng đơn vị phân phối có giới hạn.

Đại diện một đơn vị phân phối lớn có trụ sở tại Hà Nội cho hay, việc xây dựng mô hình khép kín với khách hàng cũng là mong muốn của các đơn vị phân phối bởi giúp giảm chi phí nhân sự phục vụ dự án, thế nhưng cũng không dễ thực hiện do chi phí giao dịch ở giai đoạn đầu tư ban đầu là tương đối lớn.

“Khi xây dựng mô hình giao dịch online khép kín sẽ phải thu phí dịch vụ kèm vào phí môi giới. Tuy nhiên, vấn đề là nhiều khách hàng không muốn trả cả cục ban đầu, mà chỉ muốn trả phí dịch vụ cho từng khâu, từng giai đoạn, cho dù biết tổng chi phí cộng lại lớn hơn đáng kể so với trả một lần cả gói”, vị đại diện này nói.

Cần sớm có cơ sở dữ liệu chung về bất động sản

Một trong những yếu tố cản trở chuyển đổi số trong lĩnh vực địa ốc hiện nay là sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường và thiếu dữ liệu số về các giao dịch bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai…

TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành bất động sản, Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, khi giao dịch bất động sản bị phân mảng, thiếu tập trung sẽ gây khó khăn cho cả người giao dịch cuối cùng lẫn quá trình quản lý, giám sát và xây dựng các chính sách pháp luật.

Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên những lợi ích mà người sở hữu nhận được ở hiện tại và trong tương lai. Nó được xác định phụ thuộc vào thông tin về bất động sản và những yếu tố xung quanh như quy hoạch, hạ tầng, tình hình phát triển kinh tế tại địa phương... Do đó, nếu thông tin về bất động sản không minh bạch thì giao dịch bất động sản cũng không dựa trên giá trị thực.

Lấy ví dụ, trong khâu định giá đất, ông Lượng cho hay, thiếu cơ sở dữ liệu thị trường khiến việc định giá thiếu chính xác, không sát với giá thị trường, từ đó dẫn đến tình trạng thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông tin dữ liệu đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.

Mặt khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin hoặc khó thu thập thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách từ thuế, phí. Do đó, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản và thiết lập khung khổ pháp lý vận hành hệ thống này là vô cùng quan trọng, giúp điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia, từ đó giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, công tác điều hành quản lý dễ dàng hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, nếu mỗi bất động sản được số hóa, có dữ liệu đầy đủ… thì sẽ dễ dàng quản lý và tổ chức kinh doanh hơn, đặc biệt là hạn chế tối đa rủi ro, thiệt hại cho thị trường.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chuyển đổi số trong bất động sản đồng nghĩa với việc hợp lý hóa quy trình hoạt động, làm cho các quy trình trở nên minh bạch nhất có thể, tạo thêm niềm tin cho người mua, nâng cấp chất lượng, hiệu quả cho mọi hoạt động trong ngành bất động sản và quan trọng hơn cả là cải thiện việc lưu trữ và truyền tải thông tin, giảm thiểu những đặc tính đã trở nên lỗi thời như việc quá phụ thuộc vào các loại giấy tờ. Khi các loại giấy tờ được số hóa, thông tin không chỉ được truyền tải hiệu quả hơn, mà còn được bảo mật tốt hơn.

“Một trong những yếu tố cản trở chuyển đổi số trong lĩnh vực địa ốc hiện nay là sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường và thiếu dữ liệu số về các giao dịch bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai, điều này tạo ra rủi ro cao cho các giao dịch trên môi trường trực tuyến. Do đó, cần sớm có một quy trình quản lý minh bạch, rõ ràng về lưu trữ thông tin đất đai, về các giao dịch cần được số hóa và quản lý tập trung ở cấp quốc gia, chứ không chỉ ở cấp độ từng đơn vị riêng lẻ”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.

TS. Trần Xuân Lượng, Giảng viên chuyên ngành bất động sản, Trường đại học Kinh tế Quốc dân

Cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản nhằm thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia đều phải có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ minh bạch thông tin.

Trong đó, Nhà nước đóng vai trò quản lý, là đầu mối khai thác, tập hợp, lưu trữ và công bố thông tin đầu ra về thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cùng các bộ, ban ngành, chính quyền địa phương có trách nhiệm khai thác, xác minh thông tin đầu vào, số hóa dữ liệu đầu vào để đóng góp vào cơ sở dữ liệu chung.

Doanh nghiệp phát triển bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản tham gia khai thác, số hóa dữ liệu và có trách nhiệm đóng góp dữ liệu vào cơ sở dữ liệu chung do Nhà nước quản lý.

Người dân có trách nhiệm cung cấp thông tin xác thực về giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trách nhiệm này cần gắn với hình sự để tránh tình trạng bất động sản “hai giá” đang diễn ra phổ biến hiện nay.

Việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc đầu tư hạ tầng số phục vụ việc thu thập, lưu trữ, khai thác và công bố thông tin nhà đất.