Thao túng thị trường, trục lợi đấu giá đất

Tại báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, Bộ này đánh giá, hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức.

Một số ít trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cũng có tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Cụ thể với trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm cho thấy kết quả trúng đấu giá của 4 lô đất đã có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường bất động sản của khu vực Thủ Thiêm. 

Sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất này, giá rao bán tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm sau thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã đồng loạt tăng, tuy nhiên ghi nhận giao dịch rất ít. Sau khi có thông tin chủ đầu tư xin chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại.

Bộ Xây dựng còn cho biết thêm, trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, đặc biệt là đấu giá đất ở tại một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh-quân đỏ” lộng hành, thông đồng, dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá, gây mất an ninh, trật tự, thất thoát nguồn thu ngân sách, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.

Bộ cũng ghi nhận có tình trạng để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”, (ví dụ đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021).

Xử lý nghiêm vi phạm đấu giá đất

Đánh giá tác động về kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất có kết quả cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Trong đó, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

Các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn có ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. 

Bên cạnh đó, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả. Việc tác động làm tăng giá nhà ở sẽ, gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở. 

Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả dẫn đến sẽ không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai. 

Không những vậy, kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường sẽ ảnh hưởng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội; dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Để hạn chế tình trạng trên, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục theo dõi thị trường bất động sản; tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản; phối hợp với UBND cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án để xử lý theo quy định.

Bộ này cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao tăng cường thanh tra về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, có yếu tố trục lợi.

Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

Các cơ quan chức năng cần nghiên cứu, bổ sung quy định để phân định các trường hợp, khu vực thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất kèm theo điều kiện cụ thể đối với tổ chức, doanh nghiệp tham gia đấu thầu dự án.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất như thống nhất về hình thức, trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện; xác định giá khởi điểm để đấu giá đất; số tiền đặt trước khi tham gia và số tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi trúng thầu....