Thông tin này được Công ty Việt An Hòa công bố sau khi khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản tại TP HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022. Theo dữ liệu từ công ty này, các nhà đầu tư lướt sóng đã suy giảm mạnh khi đại dịch bùng phát và rút khỏi thị trường 3 tháng qua. Lượng giao dịch lướt sóng từ nhóm này hiện chiếm tỷ trọng 0%.

Nguyên nhân nhóm nhà đầu tư lướt sóng không còn hiện diện trên thị trường, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, là do thanh khoản của tài sản có dấu hiệu xuống thấp. Khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần, nhóm nhà đầu tư mua nhanh bán vội này không còn sóng để lướt.

Mặt khác, ông Quang cho rằng, thị trường đã chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu các cơ hội mua bán trong ngắn hạn cũng góp phần loại bỏ nhóm nhà đầu tư này khỏi thị trường.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cũng xác nhận, giai đoạn 2020-2021, nhà đầu tư lướt sóng địa ốc gặp nhiều rủi ro khi đại dịch bùng phát. Đặc biệt trong năm 2021, thị trường này tê liệt do tất cả mọi hoạt động phải tạm dừng vì phong tỏa để ưu tiên phòng dịch khiến nhà đầu tư lướt sóng mắc cạn nhiều nhất.

Ông Hạnh đánh giá, sau đợt sàng lọc mạnh mẽ hai năm Covid, sang năm 2022, giá bất động sản tăng mạnh suốt quý I khiến thanh khoản thị trường bị thách thức, lực lượng nhà đầu tư lướt sóng mai một gần hết. "Hiện nay, cơ hội chốt lời bất động sản ngắn hạn kiểu "ăn sổi" lướt sóng gần như đã bị triệt tiêu, nhường chỗ cho đầu tư tài sản dài hạn", ông Hạnh cho hay.

Theo đó, hiện trên thị trường chỉ còn 4 nhóm nhà đầu tư tham gia vào hoạt động mua bán nhà đất gồm nhà đầu tư chuyên nghiệp, giới đầu cơ, nhà đầu tư mới gia nhập thị trường (F0) và người mua có nhu cầu thật.

Với nhóm nhà đầu tư FO, dữ liệu nghiên cứu của Công ty Việt An Hòa cho thấy đang có xu hướng tăng lên. Hiện nhóm này ước tính chiếm 15% tổng giao dịch toàn thị trường bất động sản. Dù mới gia nhập, nhà đầu tư F0 bị tác động mua nhà đất do tâm lý sợ lỡ cơ hội (FOMO - Fear Of Missing Out), nhiều trường hợp sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu cơ hội tăng giá.

Với tâm lý thích chốt lời để hiện thực hóa dòng tiền nhưng ít kinh nghiệm, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư F0 thường sử dụng vốn vay một cách thiếu thận trọng hơn so với phần còn lại của thị trường. Trong năm 2022, nhóm này có thể gặp nhiều khó khăn trong việc xả hàng do thanh khoản thị trường diễn biến chậm, phổ biến tình trạng mua dễ bán khó. Một số dự án có giá tầm trung khi mới tung ra thị trường, nếu chạy marketing tốt và đánh trúng tâm lý FOMO có thể thu hút được 40% nhà đầu tư F0 giữ chỗ.

Tuy nhiên, tỷ trọng này sẽ dần giảm xuống theo tiến độ bán hàng và tiến độ xây dựng dự án, sau đó duy trì về mức ổn định tiêu thụ khoảng 15% rổ hàng. Đây là nhóm nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, dễ dao động hay bỏ cuộc giữa chừng, sẵn sàng chốt lời hoặc cắt lỗ ở biên độ hẹp (3-5%).

Trong khi đó, những người mua bất động sản với mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê, thuộc nhóm nhu cầu thật đủ khả năng chi trả, đang bị lép vế so với các tân binh. Trong quý đầu năm 2022, lượng giao dịch của nhóm này chiếm 5% rổ hàng toàn thị trường. Đây là nhóm thường sử dụng tài sản sau cùng và thường thận trọng khi ra quyết định mua hàng, không bán lại ngay, có xu hướng nắm giữ ổn định lâu dài.

Nhóm này cũng chịu nhiều thiệt thòi khi giá nhà đất tăng cao trong năm 2022 do tác động của trượt giá, lạm phát tăng nhanh nhưng họ thường có phản ứng chậm đối với các biến động trên thị trường địa ốc. Mặt khác, thị trường nhà cho thuê sụt giảm về giá thuê và kén khách hơn trước cũng là một trở ngại cho những trường hợp mua bất động sản để khai thác cho thuê.

Riêng nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, dữ liệu nghiên cứu của Công ty Việt An Hoà cho thấy, đến đầu năm 2022, nhóm này đang tăng lên và gia tăng lượng tài sản nắm giữ so với giai đoạn 2020-2021. Tổng rổ hàng nhà đầu tư chuyên nghiệp đã mua vào chiếm khoảng 65% quy mô hàng hóa trên thị trường. Họ thường chọn đúng điểm rơi: mua vào với giá hợp lý nhất và bán ra ở mức giá đạt biên lợi nhuận kỳ vọng. Các nhà đầu tư này sống chủ yếu bằng nguồn thu nhập kiếm được từ bất động sản do đã sớm thu mua các tài sản, có cơ hội chốt lời trong vòng 12-24 tháng tới.

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp tham gia thị trường bất động sản với đầy đủ "vũ khí" pháp lý vững, tài chính mạnh, kiến thức ngành chuyên sâu và nắm giữ tài sản trong dài hạn. Cá biệt có những trường hợp nắm giữ nhà đất tính bằng chục năm trở lên. Họ có khả năng mua bất động sản bằng dòng tiền nhàn rỗi, không phụ thuộc vào vốn vay hoặc chỉ dùng đòn bẩy ở mức rất thấp nên không bị ảnh hưởng đáng kể khi thị trường bất động sản biến động mạnh.

Cuối cùng là nhóm đầu cơ địa ốc, đang chiếm 15% tổng giao dịch thị trường với khả năng lũng đoạn giá bất động sản khá lớn. Các nhà đầu cơ này vốn là những tay chơi hoạt động ở cả thị trường sơ cấp (chào bán lần đầu F1) lẫn thứ cấp (mua đi bán lại thứ cấp F2, F3 trở đi). Tay phải họ tích trữ tài sản nhưng tay trái sẽ tác động đến việc đẩy giá, kích giá để tối ưu hóa lợi nhuận. Nhóm đầu cơ này thường xuất hiện trong các đợt sốt giá nhà đất và đóng vai trò chi phối giá nhà đất, kích thích giao dịch diễn ra một cách có chủ đích.

Ông Quang phân tích, trong bộ tứ nhóm nhà đầu tư đang là nhân tố chủ lực thị trường địa ốc 2022, chỉ có các tay chơi chuyên nghiệp và giới đầu cơ hưởng lợi, có thể chốt lời được lãi kép khi bất động sản đội giá thời lạm phát. Ngược lại nhóm nhà đầu tư F0 và người mua nhu cầu thật chịu không ít rủi ro.

Đối với người mua có nhu cầu thật, giá bất động sản tăng khiến họ khó ra quyết định mua nhà do phải cân nhắc biến số tài chính. Còn đối với nhà đầu tư F0, cơ hội để chốt lời hoặc xả hàng không cao khi thanh khoản thị trường có xu hướng giảm do lạm phát tăng.

Vũ Lê