Liên quan đến vấn đề bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai hiện hành không quy định phương thức bồi thường bằng đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC).

Dù đây là phương thức mà hơn 20 năm trước, TP.HCM đã triển khai thực hiện thành công tại nhiều dự án nhưng hiện nay, TP dù rất muốn áp dụng, tuy nhiên Luật Đất đai hiện hành không quy định. Điều này dẫn đến dự án chậm triển khai, kéo dài nhiều năm không thực hiện được do vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB).

Dự án khu dân cư Bình Hòa, phường 13, quận Bình Thạnh được triển khai từ năm 2001 và áp dụng tỉ lệ hoán đổi đất khi bồi thường. Ảnh: VIỆT HOA

Nhiều dự án áp dụng hoán đổi tỉ lệ bồi thường thành công

Năm 2008, UBND TP đã có Công văn 6711 cụ thể hóa việc hoán đổi tỉ lệ bồi thường đối với đất do Nhà nước trực tiếp quản lý khi giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Trong đó, TP quy định tỉ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật theo tỉ lệ 12%-15%. Cụ thể, đất nông nghiệp trồng cây hằng năm hoặc đất kênh, mương, tỉ lệ hoán đổi là 10%. Đất trồng cây lâu năm là 12% và đất giao thông (đường đất) là 15%.

Dù đến năm 2008 TP mới có văn bản chính thức nhưng từ nhiều năm trước đó, tại TP.HCM, nhiều dự án đầu tư xây dựng có vốn ngoài ngân sách đã áp dụng phương thức này.

Đơn cử là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Bình Hòa, phường 13, quận Bình Thạnh. Dự án này có quyết định giao đất vào năm 2000 và năm 2001 thì có phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và TĐC (nay gọi là bồi thường, hỗ trợ, TĐC). Đây là dự án ngoài ngân sách do Công ty Xây dựng - Thương mại Bình Thạnh làm chủ đầu tư.

Dự án có quy mô hơn 27 ha với diện tích bồi thường hơn 26 ha. Trong phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với đất nông nghiệp, có ba phương thức để người dân lựa chọn: Hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hoặc góp vốn đầu tư bằng giá trị bồi thường về đất.

Riêng việc hoán đổi đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật được tính theo tỉ lệ 10%-13% tùy vào từng loại đất. Chẳng hạn, đất trồng cây hằng năm được hoán đổi bằng 10% đất ở, đất trồng cây lâu năm bằng 13% đất ở. Diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật sau khi quy đổi tối thiểu là 60 m2 và tối đa không quá 600 m2. Phần diện tích đất nông nghiệp không được hoán đổi thì sẽ được bồi thường bằng tiền.

Trong phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với đất nông nghiệp, có ba phương thức để người dân lựa chọn: Hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hoặc góp vốn đầu tư bằng giá trị bồi thường về đất.

Phải dừng lại vì luật không có quy định

Theo thống kê của Sở TN&MT, thời điểm những năm 2000, nhiều dự án cũng đã triển khai công tác bồi thường, GPMB để thu hồi đất theo phương thức hoán đổi này và đã đạt được hiệu quả tích cực nhất định.

Sở TN&MT liệt kê một số dự án tại TP Thủ Đức áp dụng tỉ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở như: Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính khu đô thị phát triển An Phú - An Khánh triển khai năm 1999, tỉ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện hạ tầng là 7%-11%; dự án Đông Thủ Thiêm, phường Bình Trưng Đông (năm 1999) tỉ lệ hoán đổi là 10%-12%; hai dự án 174 ha và 143 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi (năm 2003-2004) đều có tỉ lệ hoán đổi 10%-13,5%...

Qua tổng hợp các dự án thực hiện theo phương thức này từ trước, Sở TN&MT đánh giá tỉ lệ hoán đổi dao động 7%-15% (tùy loại đất, vị trí và chủ đầu tư hỗ trợ thêm). Trong đó, tỉ lệ phổ biến và áp dụng nhiều nhất là 10%-12%. “Trước khi đưa ra các tỉ lệ hoán đổi nêu trên, nhà đầu tư đã có phương án đảm bảo tính khả thi của dự án, cân nhắc đảm bảo quyền lợi cho các bên và thực tế đã chứng minh cho vấn đề này” - Sở TN&MT nêu tại một báo cáo vào tháng 7-2022.

Chính sách này được thực hiện tại TP.HCM hàng chục năm và vẫn có hiệu quả tốt, nhất là đảm bảo được khả năng sinh kế và chỗ ở cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2013 ra đời, vấn đề này không được quy định trong luật. Vì vậy, TP.HCM buộc phải dừng thực hiện chính sách này cho đến nay.•