Sốt giá ảo dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư, gây hệ lụy kinh tế

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19, nhiều loại hình bất động sản gặp khó khăn trong hoạt động khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, thị trường có lượng tiền đến từ đầu tư chứng khoán, dẫn đến thực tế đất hay bất động sản gắn với đất thu hút đáng kể sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo đó, ở một số khu vực, giá đất và giá bất động sản gắn với đất cũng nằm ở mức hợp lý khi so sánh với các sản phẩm bất động sản khác như căn hộ để bán, sản phẩm condotel đang chờ thủ tục pháp lý, hoặc những sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự nghỉ dưỡng. Những hiện tượng này dẫn đến nhu cầu và các giao dịch về đất diễn ra rất mạnh trong thời gian gần đây.

Theo chuyên gia, khi giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế, khiến một số khu vực xuất hiện giá trị ảo.

Thêm vào đó, so với các nước khác trên thế giới, Việt Nam kiểm soát tốt dịch bệnh và hoạt động thu hút FDI sau năm 2020 đạt được những kết quả tốt. Việt Nam còn sở hữu triển vọng kinh tế lạc quan khi đạt GDP tăng trưởng dương trong năm 2020. Đặc biệt là nhu cầu đầu tư và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ trên khắp các tỉnh thành cả nước.

Nhiều địa phương đã vươn lên dẫn đầu về các chỉ số năng lực cạnh tranh và liên tục cải thiện về đầu tư phát triển như Quảng Ninh, Hải Phòng, một số địa phương lân cận Hà Nội, và một số địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh. Việc đầu tư phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ khiến cho nhu cầu trên những lĩnh vực liên quan như bất động sản công nghiệp hay các loại hình khác trở thành tiềm năng trong tương lai.

"Tại một số khu vực thì bất động sản trước đó chưa được đánh giá cao, giá bất động sản đã tăng đến ngưỡng hợp lý. Tuy nhiên cũng đồng thời xảy ra hiện tượng giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế, khiến một số khu vực giá vượt giá trị thực, trở thành giá trị ảo. Việc xuất hiện giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn hơn", bà Đỗ Thu Hằng nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, nhìn từ thực tế trước đây, khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro, chưa kể dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong ngắn hạn sẽ khó xảy ra sốt đất nữa

Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, thời gian gần đây, sốt đất đã lắng xuống, nhưng chúng ta vẫn nhìn thấy giá trị của bất động sản, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo. Tình trạng này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư cần có những bước đi phù hợp.

"Trong thời gian tới, ít nhất là ngắn hạn, chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy sốt đất xảy ra thêm", bà Hằng nhận định. 

Trong khi đó, sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Do vậy, bà Hằng cho rằng, chúng ta nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng; còn nếu đầu tư theo hướng "để đấy" hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý.

"Suy cho cùng, điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao, sẽ dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay", bà Hằng cho biết. 

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ thêm, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. 

Ông Matthew Powell hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định, tuy nhiên sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Hiển nhiên là tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.

"Có một thực tế mà chúng ta nhận thấy là bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư", ông Matthew Powell nói. 

Tuy nhiên theo vị này, chúng ta vẫn cần lưu ý về việc cân nhắc giá trị của kênh đầu tư này về dài hạn. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!