Đầu năm 2021, thị trường bất động sản trở nên sôi nổi bởi một làn sóng đầu cơ mạnh mẽ, tạo nên cơn sốt đất tại rất nhiều khu vực. Theo thống kê của kênh thông tin bất động sản số 1 Việt Nam -  batdongsan.com.vn, tháng 3/2021, trang này đã ghi nhận kỷ lục với lượng người dùng mới tăng trên 60%. Điều này cho thấy sự quan tâm về bất động sản đã tăng đột biến, phản ánh một thị trường sôi động với nhiều giao dịch đầu tư.

Tăng nhanh, giảm cũng nhanh

Dù hứa hẹn nhiều khả năng lợi nhuận bùng nổ nhưng cơn sốt đất này không kéo dài lâu, chỉ đến cuối tháng 4/2021, thị trường đã dần ảm đạm.

Theo khảo sát của PV, khu vực An Khánh, Hoài Đức (Hà Nội), một trong những “điểm nóng” về đất nền giờ đây cũng đã giảm nhiệt so với đầu năm. Theo chia sẻ của anh Đ. - một môi giới lâu năm tại đây, giá đất khu vực này đầu năm nay lên đến 22 - 24 triệu đồng/m2 do có các dự án lớn như Nam An Khánh và Geleximco. Thế nhưng chỉ trong vòng 3 - 4 tháng sau đó, giá đã giảm từ 10 - 20%, chỉ còn khoảng 20 triệu đồng/m2. 

Tương tự như vậy, tại khu vực xã Vân Nội, Đông Anh (Hà Nội), đầu năm nay có thông tin xã nằm trong đồ án quy hoạch Nhật Tân - Nội Bài và được nhiều tập đoàn lớn đầu tư xây dựng các dự án như trung tâm thương mại của tập đoàn Vingroup, khu liên hợp bệnh viện CHI, … nên giá đất đã lên đến 27 - 28 triệu đồng/m2, nhiều nơi gần trục đường lớn lên đến 32 triệu đồng/m2. Hiện tại, theo như tìm kiếm trên các trang thông tin bất động sản, giá đất khu vực này đã giảm, trung bình chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2.

Ở nhiều địa phương khác, giá đất không giảm nhưng đã có dấu hiệu chững lại từ cuối tháng 4 cho đến nay, tiêu biểu như Bắc Giang. Theo một số đồn đoán, nhiều khu công nghiệp sẽ được xây dựng tại Bắc Giang trong vòng 1 - 3 năm tới. Chính vì vậy, những nhân viên môi giới đất tại khu vực này thường chỉ ra bài toán đầu tư vô cùng hiệu quả cho người mua theo đúng tiêu chí “một vốn bốn lời”.

Theo các "cò đất" này, nhà đầu tư nên xuống tiền mua đất với giá tốt, đợi đến khi lượng công nhân làm việc tại các khu công nghiệp đổ về đây, nhu cầu về nhà ở tăng cao, sẽ có thể bán lại đất với giá cao hơn rất nhiều, thu về lợi nhuận khủng. Với bài toán đầu tư như trên, giá đất khu vực Lan Mẫu - Lục Nam - Bắc Giang đã được “thổi” lên đến 5 triệu đồng/m2, tăng gấp gần 5 lần so với năm ngoái và được dự đoán sẽ tăng đều đến khi các khu công nghiệp xây dựng xong. Thế nhưng chỉ đến tháng 4/2021, giá đất tại Lục Nam đã chững lại, thậm chí nhiều nơi còn giảm nhẹ. 

Giải mã nguyên nhân

Lý giải về nguyên nhân cơn sốt đất hạ nhiệt nhanh chóng đến vậy, một số chuyên gia cho rằng, những thông tin về việc quy hoạch đất đã bị “cò đất” thổi phồng quá mức và được các nhà đầu tư “lướt sóng” hưởng ứng để có thể thu được siêu lợi nhuận, tạo nên cơn sốt “ảo” nên không thể duy trì được lâu.

Anh Nguyễn Minh Hiếu - một môi giới bất động sản chia sẻ: Vốn dĩ đất không biết nói nên việc nó lên giá, hạ giá đều do con người tác động vào. Các môi giới đất thường tập hợp thành nhóm, sau đó cùng đưa ra các thông tin về dự án, quy hoạch của khu đất để nhằm tăng giá, tạo thị trường “ảo”. Tất nhiên, đã là “ảo” thì khó có thể kéo dài lâu, cơn sốt đất đầu năm nay cũng vậy và việc nó nhanh chóng hạ nhiệt là điều hiển nhiên.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh khẳng định: Cơn sốt đất đầu năm nay hạ nhiệt nhanh do có sự vào cuộc kịp thời, mạnh mẽ và quyết liệt của Nhà nước cùng các cấp chính quyền.

Hơn nữa, các quy định của pháp luật về đất nền cũng đã trở nên chặt chẽ hơn, đây là tiền đề để có thể xử lý nhanh gọn những cơn sốt đất ảo. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư sau nhiều đợt sốt đất ảo trước đây đã rút ra kinh nghiệm và nâng cao được nhận thức, kỹ năng, trở nên chủ động, tự tin hơn trong việc mua bán đất.

Theo ông Châu, giá đất thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư, gây ra nhiều bất lợi cho địa phương. Ảnh hưởng nặng nề nhất trong những cơn sốt đất phải kể đến các nhà đầu tư "lướt sóng" nhưng không bán ra được, sẽ phải chịu lỗ 2 - 3 giá, thậm chí có nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, đây là điều hết sức bình thường và phải chấp nhận trong quá trình đầu tư.

Ông Châu cũng đưa ra lời khuyên: “Để tránh tối đa khả năng thua lỗ, các nhà đầu tư phải lựa chọn những khu vực thật sự có tiềm năng phát triển, xung quanh khu đất phải có nhiều tiện ích, đầy đủ hạ tầng, có khả năng kết nối giao thông thuận lợi; vấn đề pháp lý và quy hoạch phải rõ ràng; ngoài ra, nên đầu tư bằng vốn của mình, hạn chế việc vay tiền đầu tư, nếu vay chỉ nên vay dưới 50% để giảm thiểu rủi ro.”

Đối với các nhà đầu tư đã kẹt vốn trong cơn sốt đất vừa qua, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cũng đưa ra khuyến nghị: “Các nhà đầu tư phải có sự quan sát, tìm hiểu kĩ càng về khu vực đất đã mua để quyết định bán hay giữ. Tại các khu vực tiềm năng, nằm trong quy hoạch và được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhà đầu tư có thể đợi một thời gian nữa đất tăng giá, nhưng nếu lỡ đầu tư tại các khu vực mà đất chỉ sốt lên một thời điểm do sự thổi giá của môi giới đất thì phải tự cho mình một điểm dừng, đến khi giá đất hạ xuống quá điểm ấy, nhà đầu tư có thể chấp nhận bán cắt lỗ. Nếu giá thị trường của khu đất giảm hơn 10% so với giá mua lúc đầu thì phải cẩn trọng. Đặc biệt là với những người vay ngân hàng để mua đất, nếu không chịu lỗ thì có thể việc đầu tư sẽ trở thành gánh nặng tài chính cho gia đình.”

Ngoài ra, TS. Hiếu cũng chia sẻ: “Có 5 kênh đầu tư là: Gửi ngân hàng, bất động sản, chứng khoán, vàng và ngoại tệ, trong đó, mỗi kênh đầu tư có ưu/nhược điểm riêng. "Dù đầu tư vào kênh nào, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét cẩn thận, tìm hiểu kĩ càng để có được lợi nhuận ổn định và an toàn nhất", ông Hiếu nói.

KIM ANH