Sức ép của người kẹt vốn

Trong cuộc trò chuyện gần đây với một nhóm nhà đầu tư có “máu mặt” trên thị trường, sau khi phân tích, đánh giá tình hình chung, phần lớn ý kiến đều cho rằng, đây là giai đoạn có rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, nhưng cái khó nhất lúc này là câu hỏi: Ai còn tiền và có khả năng xoay dòng tiền để nắm bắt cơ hội?

“Hôm rồi có một trường hợp rao bán một căn nhà phố trên đường 3/2 thuộc quận 10, TP.HCM, do cần tiền gấp nên chủ nhà chấp nhận giảm giá gần 30% so với giá thị trường với điều kiện giao dịch trong một tuần. Mua được căn này thì thắng chắc, nhưng với số tiền gần 40 tỷ bạc, xoay đâu được trong một tuần?”, anh Nguyễn Văn Tuấn, một trong người trong nhóm nhà đầu tư nói và cho biết, dù biết trước thông tin, nắm được thị trường, nhưng “cái khó bó cái khôn”, vì không có khả năng xoay tiền nên chỉ vài ngày sau, căn nhà trên đã được sang tay cho người khác.

Theo các nhà đầu đầu tư, một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản hiện nay giảm sâu là do phần lớn dòng tiền đang bị “mắc kẹt” trong các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản. Thông thường, giới đầu tư ít ai giữ nhiều tiền mặt mà luôn xoay vòng trong các thương vụ đầu tư, thậm chí ít nhiều sử dụng thêm đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, trước cú siết tín dụng đột ngột của ngân hàng diễn ra từ đầu quý II/2022 đã khiến thị trường giảm sốc, sau đó thêm cú bồi của suy thoái kinh tế dẫn đến khó khăn dây chuyền.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, khó khăn hiện nay không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà nhiều ngành nghề khác đều kẹt vốn. Bất động sản lại luôn được xác định là tài sản có giá trị để giải quyết bài toán tài chính, nên nhiều trường hợp mặc dù không đầu tư bất động sản nhưng vẫn phải bán bất động sản do doanh nghiệp hoặc cá nhân sở hữu để giải quyết khó khăn.

“Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, rất nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã phải bán tài sản với giá thấp để có dòng tiền giải quyết khó khăn. Thực tế cho thấy, với bất động sản vùng ven dù có giảm giá sâu cũng khó giao dịch, song với bất động sản tại TP.HCM chỉ cần giảm giá từ 10 - 20% là được thâu tóm nhanh”, ông Chánh nói và cho biết, các bất động sản có giá trị lớn được bán thời gian qua hầu như đều có bóng dáng nhà đầu tư nước ngoài tham gia.

Chưa có con số cụ thể về các thương vụ chuyển giao bất động sản thời gian qua, tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp lớn đã bán khá nhiều tài sản để sắp xếp nguồn vốn, trong đó có doanh nghiệp đã phải bán nhiều khách sạn, resort, nhà ở có giá trị lớn.

Trong cuộc trò chuyện gần đây với phóng viên, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi tại TP.HCM cho biết, do gặp khó khăn về dòng tiền, thời gian qua doanh nghiệp ông đã bán nhiều tài sản, trong đó có một dự án tâm huyết ở mặt tiền một trục đường trung tâm quận 1, TP.HCM.

“Mỗi khi đi qua con đường này, tôi không dám nhìn khu đất dự án vì quá tiếc nuối”, vị tổng giám đốc này kể trong xót xa.

Kẹt tiền khiến nhiều người phải bán nhà cắt lỗ hoặc trả nợ.

Và cơ hội của người có tiền

Mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn, song qua thăm dò tâm lý nhà đầu tư từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, kết quả phần lớn đều cho biết, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được quan tâm và rất nhiều người đã sẵn sàng tài chính để xuống tiền đầu tư.

Vậy thị trường bất động sản sắp tới sẽ ra sao, đâu sẽ là thời điểm tốt để nắm bắt cơ hội? Có người cho rằng cuối năm 2023 khả năng thị trường sẽ phục hồi, có người lại cho rằng sẽ còn lâu hơn. Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asianew Time, muốn dự đoán thị trường sẽ ra sao, có 2 yếu tố ảnh hưởng lớn cần tính đến.

Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính chu kỳ và giai đoạn khó khăn hiện nay là chu kỳ lặp lại của 10 năm trước. Xét ở góc độ dài hạn, chắc chắn thị trường sẽ tăng dựa trên 3 yếu tố tác động gồm: sự tăng lên về dân số cơ học, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao; kinh tế tăng trưởng trở thành động lực để tích lũy thu nhập dân cư tăng lên; khi pháp lý được hoàn thiện, động lực tăng trưởng của thị trường sẽ bền vững.

Thứ hai, trong ngắn hạn, khả năng phục hồi sẽ liên quan đến dòng tiền. Như một quy luật, thị trường tăng giá khi dòng tiền ồ ạt chảy vào và giảm giá khi dòng tiền bị rút ra, do vậy để xác định được khả năng khi nào thị trường phục hồi thì chỉ dẫn dòng tiền là rất quan trọng.

“Dòng tiền gần đây đã rẻ và nhiều hơn, có thể thấy được từ thị trường chứng khoán tăng trở lại và lãi suất ngân hàng dần đi xuống. Thời gian thị trường hồi phục tùy thuộc vào mức độ hiệu quả của các chính sách kích thích kinh tế nhưng có thể nói, với thị trường bất động sản, đây là cơ hội ‘mười năm có một’ đối với các nhà đầu tư đường dài”, ông Tiến chia sẻ.

Tương tự, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đây là thời điểm xác định đáy của bất động sản, là thị trường của người mua. Người mua tìm kiếm được bất động sản giá tốt, yêu thích thì nên xuống tiền.

“Hiện nay, có khoảng 20-30% nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang đi mua những bất động sản yêu thích, vị trí tốt, giá tốt. Những người này ‘máu đầu tư’ đã thấm trong người, chỉ đợi sản phẩm giá tốt, đúng nhu cầu đầu tư và pháp lý đầy đủ là mua”, ông Quang nói và cho rằng, đây có thể không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để săn mua.

Hầu hết các chuyên gia qua trao đổi đều cho rằng, các nhà đầu tư nếu có tiền mặt ở thời điểm hiện tại có thể cân nhắc việc đầu tư vào các bất động sản có nhu cầu thực như nhà phố, căn hộ trung tâm đầy đủ pháp lý và tìm kiếm các bất động sản đang bị ngộp, bán tháo ở các phân khúc này để đầu tư. Kỳ vọng khi thị trường hồi phục thì các bất động sản này có khả năng tăng giá cũng như thanh khoản được cải thiện rất tốt, còn chờ đến khi mọi thứ rõ ràng, chắc chắn giá sẽ khác rất nhiều.